CA Pau, 12 mai 2026, RG 24/00780

PhD/RP

Numéro 26/ 1406

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRÊT DU 12/05/2026

Dossier :

N° RG 24/00780

N° Portalis DBVV-V-B7I-IZIA

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[A] [C]

C/

[I] [P]

[Q] [E]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 12 Mars 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [A] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Patricia MOURLAAS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [Q] [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par Maître Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 13 FEVRIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 2]

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, M. [A] [C] a pris à bail d'habitation meublé en résidence principale un logement de type [Etablissement 1], situé à [Localité 3], moyennant un loyer initial de 450 euros, charges comprises.

Ce logement est attenant à l'immeuble d'habitation du bailleur.

Le 19 mai 2021, le bailleur a cédé l'ensemble immobilier à M. [I] [P] et Mme [Q] [E] (ci-après les consorts [J]).

M. [N] a renouvelé auprès du nouveau bailleur ses griefs concernant des désordres affectant le logement.

Le 2 septembre 2021, l'agence [X] a constaté la non-conformité du logement aux normes de décence':

- présence d'une bouteille de gaz dans la cuisine

- wc non séparés de la cuisine ou de la pièce où se prennent les repas

- mauvaise évacuation des eaux usées (refoulement des eaux de l'évier de la douche)

- ventilation insuffisante dans quelques pièces (ventilation mécanique présente mais absence d'entrée d'air aux fenêtres).

La mairie a demandé au bailleur de faire des propositions de levée des non-conformités.

Le 8 septembre 2021, la CAF a pris une mesure de conservation des prestations à compter du mois d'octobre 2021.

Le bailleur a signifié un congé pour motif sérieux et légitime.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a notamment':

déclaré non valide le congé

ordonner au bailleur d'effectuer dans le délai de six mois suivant la signification du jugement les travaux suivants':

de - instaurer une séparation entre les toilettes (wc) et la cuisine ou pièce où se prennent les repas

- rétablir la bonne évacuation des eaux usées afin que celles de l'évier ne refoulent plus dans la douche

- assurer une entrée aux fenêtres afin que la ventilation du logement soit suffisante

condamné le bailleur à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, et celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de M. [N].

Le jugement a été signifié le 22 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, le bailleur a fait signifier un congé pour reprise au 30 juin 2023, en vue d'un agrandissement de sa maison d'habitation par adjonction d'une pièce supplémentaire pour raison familiale (nouvel enfant).

Entre-temps, les travaux entrepris par le bailleur n'ont pas donné satisfaction au locataire qui s'est plaint de la persistance des dysfonctionnements.

Suivant exploit du 18 avril 2023, M. [N] a fait assigner les consorts [J] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en annulation du congé, réalisation de travaux et indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] a':

validé le congé

constaté que M. [N] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 1er juillet 2023

ordonné l'expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef du logement et des annexes prévues au contrat de bail, [...], au besoin avec le concours de la force publique

débouté M. [N] de sa demande d'exécution des travaux

dit que les sommes correspondantes à l'allocation conservée entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2023 ne sauraient être réclamées au preneur

débouté M. [N] de sa demande tendant à ce que les consorts [J] prennent en charge le montant de l'allocation personnalisée pour le logement à compter du 1er avril 2023

condamné les consorts [J] à payer à M. [N] la somme de 3 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 700 euros en réparation de son préjudice moral

débouté M. [N] de sa demande se rapportant à la surface du logement

débouté les consorts [J] de leur demande de dommages et intérêts

dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

condamné chacune des parties à la moitié des dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 mars 2024, M. [N] a relevé appel de ce jugement.

En exécution du jugement entrepris, M. [N] a restitué le logement le 20 janvier 2025.

Par ordonnance du 10 décembre 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable les conclusions d'intimés signifiées le 4 juillet 2025.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 février 2026.

* * *

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2026 par M. [N] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a':

- validé le congé

- constaté que M. [N] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 1er juillet 2023

- ordonné l'expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef du logement et des annexes prévues au contrat de bail, situé à [Localité 2], [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique

- débouté M. [N] de sa demande d'exécution des travaux

- dit que les sommes correspondantes à l'allocation conservée entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2023 ne sauraient être réclamées au preneur

- débouté M. [N] de sa demande tendant à ce que M. [I] [P] et Mme [Q] [E] prennent en charge le montant de l'allocation personnalisée pour le logement à compter du 1er avril 2023

- condamné M. [I] [P] et Mme [Q] [E] à lui payer la somme de 3 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 700 euros en réparation de son préjudice moral

- débouté M. [N] de sa demande se rapportant à la surface du logement

- débouté M. [I] [P] et Mme [Q] [E] de leur demande de dommages et intérêts

- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné chacune des parties à la moitié des dépens

et statuant à nouveau, de':

déclarer le congé pour reprise délivré le 16 mars 2023 nul et frauduleux,

constater la persistance de l'état d'indécence des lieux loués ayant abouti à la suppression des allocations logement perçues par M. [N].

Par conséquent':

confirmer que la perte définitive des allocations logement prononcées par la CAF du mois de septembre 2021 à mars 2023 sont imputables au comportement fautif des bailleurs et que cette somme restera définitivement à leur charge

condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [Q] [E] à prendre en charge la somme de 281 euros au titre des allocations logement supprimées, mensuellement à compter du mois d'avril 2023 date à compter de laquelle les allocations logement sont définitivement perdues, faute pour les bailleurs d'avoir remédier à l'indécence des lieux loués

condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [Q] [E] à prendre en charge la somme de 281 euros au titre des allocations logement, le logement n'étant plus éligible aux allocations logement à compter du 1er avril 2024, et ce, jusqu'au départ de M. [N], soit le 20 Janvier 2025

condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [Q] [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral et 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance au titre du congé délivré frauduleusement et compte tenu de l'indécence des lieux qui a perduré jusqu'au départ de M. [N] en janvier 2025

condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [Q] [E] à lui verser une somme de 112,50 euros par mois avec effet rétroactif au mois de septembre 2021 jusqu'au 20 Janvier 2025, compte tenu de la surface louée qui ne correspond pas à celle mentionnée sur le bail

condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [Q] [E] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

MOTIFS

Observations liminaires

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile, qu'en appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Et, selon l'article 954 - alinéa 6 du code de procédure civile que, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Par conséquent, lorsqu'elle n'est pas saisie de conclusions par l'intimé, la cour d'appel doit, pour statuer sur l'appel, examiner, au vu des moyens d'appel, les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

Sur la nullité du congé

Le jugement entrepris a validé le congé en retenant que les consorts [J] faisaient état «'d'un motif réel et sérieux de leur besoin d'exercer cette reprise, en indiquant que, demeurant dans l'habitation voisine et attendant un enfant, ils voulaient récupérer le logement loué pour agrandir leur logement'».

En droit, si la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la reprise, à titre de condition de forme, n'est pas édictée à peine de nullité, le juge doit, en application de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, vérifier la réalité du motif du congé.

En l'espèce, le congé a été délivré le 16 mars 2023 pour reprise des lieux par le bailleur «'afin d'agrandir leur propre habitation et adjoindre une pièce supplémentaire'», en précisant que le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise est justifié par «'l'agrandissement de leur maison par adjonction d'une pièce supplémentaire pour raison familiale (nouvel enfant)'».

Dans leurs conclusions de première instance produites par l'appelant, le bailleur exposait qu'il vivait en couple avec une enfant de 12 ans, née d'un précédent lit, qu'il avait pour projet d'avoir un autre enfant, les documents médicaux attestant du projet de grossesse, que de ce fait une pièce supplémentaire était nécessaire et qu'une ouverture dans la cloison existant entre leur logement et le studio loué pour l'installation d'une porte était prévue, selon devis établi par une entreprise en date du 13 mars 2023.

Cependant, les motifs du jugement entrepris reprenant sans les examiner les affirmations du bailleur, sont impropres à caractériser la réalité du congé pour reprise alors que':

- le congé a été délivré ex abrupto dans les suites du jugement du 22 novembre 2022 ayant condamné le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité du logement, et avant même l'expiration du délai imparti au bailleur pour les réaliser, et alors que le délai imparti par la CAF pour remédier aux non-conformités du logement expirait au 31 mars 2023

- les travaux réalisés par le bailleur n'ont pas remédié aux non-conformités, comme cela résulte clairement du procès-verbal de constat du 5 avril 2023 et du rapport de contre-visite [X] du 15 novembre 2023, la CAF ayant maintenu la procédure de conservation des APL en considération des non-conformités persistantes

- le bailleur n'a pas justifié de l'inadaptation de son logement actuel, d'une superficie de 200 m² (deux étages de 100 m²), pour accueillir un second enfant

- l'aggrandissement projeté via une simple ouverture dans la cloison séparative des deux logements actuels est sommaire et réversible, permettant de rétablir à tout moment le studio indépendant actuel.

Compte tenu du contexte conflictuel contemporain au congé, de la persistance des non-conformités et des besoins non démontrés de la reprise pour habiter, les consorts [J] ne justifient pas effectivement du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise du logement.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et le congé annulé.

Sur la perte définitive des allocations logement

En l'espèce, la CAF a déclenché la procédure de conservation des allocations logement à compter du mois de septembre 2021 dans l'attente des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence.

Le bailleur n'ayant pas levé les non-conformités dans le délai de 18 mois, soit jusqu'au 31 mars 2023, les allocations conservées ont été définitivement perdues pour le bailleur.

Le 22 novembre 2023, la CAF a pris une nouvelle mesure de conservation des allocations logement pour 6 mois à compter de mars 2023, renouvelable 6 mois, soit jusqu'au 31 mars 2024, en précisant qu'à défaut de réalisation des travaux avant cette date, les allocations logement seront définitivement perdues pour le bailleur, et le bailleur ne sera plus éligible à l'allocation logement à compter du mois d'avril 2024.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que les sommes correspondant à l'allocation logement conservée entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2023 sont perdues pour le bailleur et restent à sa charge.

En revanche, le jugement qui a rejeté cette même demande pour la période postérieure doit être infirmé, le motif pris d'une indemnisation du trouble de jouissance n'ayant aucun lien avec la perte de l'allocation logement.

Il sera dit que les sommes correspondant à l'allocation logement conservée entre le 1er avril 2023 et le 30 avril 2024 sont perdues pour le bailleur et restent à sa charge.

Il sera également dit que les consorts [J] doivent prendre en charge la somme mensuelle de 281 euros venant en déduction du loyer, au titre des allocations logement supprimées entre le 1er mai 2024 et le 20 janvier 2025.

Sur la surface du bien loué

Contrairement à ce que soutient l'appelant, il résulte de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de l'article 3-1 relatives à la réduction du loyer en cas de différence de plus d'un vingtième de la surface habitable exprimée dans le contrat de bail ne sont pas applicables au bail d'habitation meublé.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de ce chef de demande.

Sur les dommages et intérêts

Le jugement entrepris a alloué à M. [N] la somme de 3 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 700 euros en réparation de son préjudice moral du fait de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent entre le 1er septembre 2021 et le 30 juin 2023.

Mais, il faut constater que le jugement du juge des contentieux de la protection du 22 novembre 2022 a indemnisé M. [N] du chef de ces deux préjudices consécutifs à la même inexécution contractuelle pour la période antérieure audit jugement.

Par ailleurs, en appel, le congé a été annulé, de sorte que M. [N] peut être indemnisé pour la période comprise entre le 22 novembre 2022 et son départ des lieux le 20 janvier 2025.

Sous le bénéfice de ces considérations, et eu égard aux désordres en nature de nuisances olfactives, d'inconfort et de perte d'intimité, il convient d'infirmer le jugement entrepris et d'allouer à M. [N] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Le préjudice moral, tenant compte du caractère frauduleux du congé, sera indemnisé à hauteur de 1.000 euros.

Les consorts [J] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [N] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS