TJ 75056, 12 mai 2026, RG 25/05501

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La Société [E]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05501 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFHB

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 12 mai 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER sise [Adresse 2]
représentée par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE
La Société [E]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05501 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFHB

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile [E] est propriétaire des lots n° 22 et 47 dans l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, a assigné la société civile [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, en paiement.

À l'audience du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des nouvelles écritures signifiées à la défenderesse à étude le 23 février 2026. Il a demandé de :
-condamner la société civile [E] à payer au syndicat la somme de 7.380,33 € correspondant au montant de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er février 2026, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022,
-condamner la société civile [E] à payer au syndicat la somme de 1.994,94 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-condamner la société civile [E] à payer au syndicat la somme de 500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil,
-condamner la société civile [E] aux dépens,
-condamner la société civile [E] à payer au syndicat la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonner l'exécution provisoire.

La société civile [E], citée à étude le 13 octobre 2025 et le 23 février 2026, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la société civile [E],
-un décompte de charges arrêté au 1er février 2026 et faisant apparaître un solde débiteur de 9.375,27 € dont 1.994,94 € de frais,
-les appels de fonds correspondant à l'arriéré,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2021, 21 juin 2022, 5 avril 2023, 5 juin 2024 et 17 juin 2025,
-les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2021, 21 juin 2022, 5 avril 2023 et 5 juin 2024,
-une mise en demeure réceptionnée le 16 décembre 2024 de payer la somme de 5.238,42 €.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 7 380,33 € (9.375,27 € - 1.994,94 €) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er février 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de réception de la première mise en demeure dûment justifiée, à hauteur de 5.238,42 €, et à compter du 23 février 2026, date de la signification des conclusions d'actualisation, pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.994,94 € comprenant des frais de mise en demeure et divers frais de contentieux.

Les frais dûment justifiés sont les suivants : le coût de la mise en demeure du 11 décembre 2024 réceptionnée le 16 décembre 2024 à hauteur de 72 € et le coût du commandement de payer du 12 février 2025 à hauteur de 164,94 €.
Les autres mises en demeure ne sont pas suffisamment justifiées, notamment s'agissant de leur bonne réception par la défenderesse.

S'agissant des factures de note de frais et honoraires, elles sont relatives à des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n'est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. En outre, certaines factures comportent la mention " Saisie le (date). Réglée le (date). ", ce qui interroge sur un éventuel règlement déjà opéré. Elles seront donc écartées.

Par conséquent, la société civile [E] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 236,94 € au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société civile [E], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS