TJ 28085, 5 mai 2026, RG 25/00156

N° RG 25/00156 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GVXP

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

[O] [Y]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT
dont le siège social est sis 2 rue du 11 novembre - BP 80013 - 28111 LUCÉ CEDEX
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [Y]
demeurant 6 rue Jean Moulin - Logt n° 8 - 28230 EPERNON
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Février 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 puis prorogée au 05 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 3 février 2022, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Madame [O] [Y] un logement situé 6 rue Jean Moulin, appartement n°8, à EPERNON 28230, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 299,79 euros charges comprises.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16 mai 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 217,32 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 5 septembre 2025, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Madame [O] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement de payer en date du 16 mai 2025,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [O] [Y], de ses biens et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est,Autoriser le demandeur à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix aux frais et risques de qui il appartiendra,Condamner le défendeur à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 1 122,84 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, au titre de la totalité des arriérés locatifs dus au 13 août 2025,Condamner le défendeur à payer, mensuellement, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération complète des lieux loués ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter pour chacune de son échéance, Condamner Madame [O] [Y] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [O] [Y] aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, donner acte à la SA EURE ET LOIR HABITAT de ce qu’il s’oppose à l’octroi de tous délais. Cependant, si par extraordinaire, le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire devait accorder des délais au débiteur, fixer un échéancier le plus court possible n’excédant pas 36 mois et prévoir en cas de non-respect d’un seul des termes de celui-ci, lequel terme est constitué de façon inséparable par les mensualités relatives à la dette locative actualisée à la date de l’audience et par les loyers en cours, la clause résolutoire sera

acquise au profit de la SA EURE ET LOIR HABITAT, l’ensemble de la dette deviendra exigible et l’expulsion sera prononcée dans les termes du dispositif.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

A l’audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, dépose son dossier. Elle actualise sa créance à la somme de 298,75 euros. Elle déclare que le paiement des loyers a été repris et qu’un plan d’apurement de 20,00 euros par mois est mis en place. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [O] [Y], convoquée par remise de l’assignation en l’étude, comparaît personnellement. Elle déclare percevoir 750 euros de revenus, ne pas avoir d’enfants à charge et bénéficier d’une mesure d’accompagnement social. Elle a repris le paiement du loyer et propose de verser une somme mensuelle de 20 euros pour rembourser sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 avril 2026, puis prorogée au 05 Mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 5 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

A titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 16 mai 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 16 mai 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [Y] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 juillet 2025.

Par ailleurs, compte tenu de la reprise des paiements du loyer courant par Madame [O] [Y] et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de non-respect par Madame [O] [Y] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 juillet 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [O] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA EURE ET LOIR HABITAT – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 298,75 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Or, depuis la prise d’effet du contrat de bail, une somme de 7,62 euros a été retenue le 1er février 2026 au titre des pénalités de non-réponse enquête.

Il convient ainsi de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 7,62 euros au titre des pénalités de non-réponse enquête.

Madame [O] [Y] sera donc condamnée à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 291,13 euros (298,75 euros – 7,62 euros au titre des pénalités de non-réponse enquête) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS