TJ 77284, 24 avr. 2026, RG 25/05692

Min N° 26/00439
N° RG 25/05692 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG3B

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1]

C/
Mme [I] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d'appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Manuel RAISON

Copie délivrée
le :
à : Madame [I] [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [Q] est propriétaire des lots n° 7 et 11 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Meaux (77 100), pris en la personne de son syndic, la société CITYA PROXIMONET, a fait assigner Mme [I] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

1 830,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2024 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;1 568,40 euros au titre des frais de recouvrement ;1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;le tout avec exécution provisoire et condamnation du défendeur aux dépens.Au soutien de ses prétentions, il sollicite l’application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de sa demande indemnitaire, il fait valoir que le non-paiement des charges expose et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété, préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 mars 2026. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 2], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation.

Régulièrement cité en l'étude du commissaire de justice, Mme [I] [Q] n'a pas comparu et n'a pas été représentée.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, cette date ayant été rapportée au 24 avril 2026, les parties en étant averties par la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [I] [Q], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ; les procès-verbaux des assemblées générales en date des 18 juin 2022, 28 juin 2023, 19 juin 2024, 22 mai 2025 ainsi qu’une attestation de non recours à l’encontre des décisions de l’ensemble de ces assemblées générales, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;le décompte de la créance pour la période du 09 février 2023, appel de fond du deuxième trimestre 2023 inclus, au 27 novembre 2025, appel de fonds du quatrième trimestre 2025 compris ; la mise en demeure en date du 20 décembre 2024 ;le contrat de syndic.
Il ressort de ces documents que Mme [I] [Q] reste devoir la somme de 1 830,03 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 27 novembre 2025, appel de du dernier trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 1 254,97 euros.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sur cette somme est ordonnée en application de cet article, à compter de la date de délivrance de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…) ».
En l’espèce, le demandeur sollicite, au titre des frais de recouvrement, la somme globale de 1 568,40, ventilée comme suit :
Frais de mises en demeure : 45,60 euros : facturé les 19 avril 2023, 19 juillet 2023, 19 octobre 2023, 19 janvier 2024, 19 avril 2024, et 21 octobre 2024 ; Frais de relance après mise en demeure : 33,60 euros : facturé les 10 août 2023, 10 novembre 2023, 09 février 2024, 13 mai 2024, 20 août 2024, et 15 novembre 2024 ; « transmission à l’avocat / lettre comminatoire » : 480 euros ; « transmission à l’avocat / assignation » : 480 euros ; « vacation suivi dossier contentieux » : 133,20 euros.
S’agissant en premier lieu des frais de mise en demeure, le demandeur produit les lettres datées des 19 juillet 2023, 19 octobre 2023, 19 janvier 2024, 19 avril 2024, et 21 octobre 2024, et des lettres de relance des 10 août 2023, 13 mai 2024, 20 août 2024, et 15 novembre 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. En outre, les sommes réclamées à ce titre correspondent aux montants prévus au contrat de syndic.

Néanmoins, il y a lieu de déduire les sommes réclamées au titre de courriers non produits.
Ainsi, il est justifié de la somme globale de 362,40 exposée au titre des frais de recouvrement.

S’agissant en deuxième lieu des frais de « transmission à l’avocat / lettre comminatoire », « transmission à l’avocat / assignation », « vacation suivi dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 362,40 au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La carence de Mme [I] [Q] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, est équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [Q], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [I] [Q], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et justifié par les factures d’honoraires versées aux débats.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS