TJ 54099, 12 mai 2026, RG 24/01530

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 1]
[Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n° 26/186

RG n° : N° RG 24/01530 - N° Portalis DBZD-W-B7I-COMS

Etablissement public MMH - [K] [L] [E] [N],
C/
[P]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public MMH - [K] [L] [E] [N],
agissant poursuites et diligences de son irecteur Général, Mr [I] [Z], domicilié audit siège.
SIRET 783 329 774 00161
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en la personne de Mme [U], chargée de recouvement munie d'un pouvoir

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [P] épouse [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000458 du 28/05/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS [L] DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :
à : [K] [L] [E] [N]

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 juin 2005, l’OPAC de Meurthe-et-Moselle devenu l’OPH "[K] [L] [E] [N]" (ci-après désigné [K] [L] [E] [N]) a consenti à Mme [C] [P] un bail portant sur un logement situé [Adresse 5].
Le bailleur se prévaut également d’avoir consenti à Mme [C] [P] un bail portant sur un garage individuel situé à la même adresse, à effet au 26 janvier 2008 (contrat n°24893).
Par acte sous seing privé du 22 novembre 2018, [K] [L] [E] [N] a en outre consenti à Mme [C] [P] un bail portant sur un garage collectif (contrat n°48465) situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, [K] [L] [E] [N] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par décision du 24 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Meurthe-et-Moselle a admis la recevabilité de la demande déposée par Mme [C] [P].
Par décision du 02 septembre 2025, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par exploit de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, dénoncé le 09 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, [K] [L] [E] [N] a fait assigner Mme [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour le bail d’habitation et les baux de stationnement, expulsion de la locataire et condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes.
L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 14 janvier 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.
Suivant conclusions du 04 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, [K] [L] [E] [N] a demandé au tribunal de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,
– dire et juger que la décision de la Banque de France ne suspend pas les effets de la clause résolutoire,
– dire et juger que les effets de la clause ne peuvent être suspendus en l’absence de paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience,
En conséquence,
– débouter Mme [C] [P] de l’intégralité de ses demandes,
– condamner Mme [C] [P] au paiement des sommes dues qui seront actualisées le jour de l’audience,
– condamner Mme [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à 697,29 euros,
– condamner Mme [C] [P] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
– ordonner l’expulsion de Mme [C] [P] et de tous les occupants de son chef,
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant conclusions du 31 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C] [P] a demandé au tribunal de :
- constater que, par décision du 02 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de Meurthe-et-Moselle avait décidé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;
- dire et juger que cette décision a emporté l’effacement de l’intégralité de la dette locative antérieure réclamée par [K] [L] [E] [N],
- prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation pour une durée de deux ans à compter du 02 septembre 2024,
En conséquence,
- débouter [K] [L] [E] [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner [K] [L] [E] [N] à verser à Mme [C] [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner [K] [L] [E] [N] en tous les frais et dépens.

A l'audience du 10 mars 2026, [K] [L] [E] [N], représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir, s’est référé à ses dernières écritures et a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 250,94 euros concernant le logement et aux sommes de 242,16 euros et 208,24 euros concernant les emplacements de stationnement.
Mme [C] [P], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses écritures.
La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir "constater" et "dire et juger" ne constituent pas en l'espèce des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais le rappel des moyens, et qu’elles ne saisissent pas la présente juridiction.

Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue le 02 avril 2024, soit dans les délais légaux.
La demande est en conséquence recevable.
Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion des contrats de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux signés par les parties contiennent une clause résolutoire qui prévoient qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux pour le logement et huit jours après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux pour le garage collectif, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances concernant le logement et le garage ont été impayées.

Il convient de rappeler que, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, [K] [L] [E] [N] a fait délivrer à Mme [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire des baux pour un montant en principal de 1 262,37 euros concernant le logement et 165,81 euros concernant le garage collectif.

Il ressort des débats que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement et le garage collectif (contrat n°48465) sont donc réunies au 29 mai 2024.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que, n'ayant été prononcée que le 24 juin 2025, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause, la locataire n'avait jusqu'à cette date aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

Mme [C] [P] fait encore valoir l’insalubrité du logement pris à bail pour justifier le défaut de paiement des loyers.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer, en invoquant l'exception d'inexécution liée à l'insalubrité ou l’indécence du logement, que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux.

Or, en l’espèce, si la défenderesse fait état de la présence de moisissures dans le logement, elle ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations. En effet, les photographies produites sont très anciennes ou non datées et ne permettent pas de les rattacher au bien litigieux.

Ainsi, il n’est produit aucun élément permettant de démontrer que le logement est inhabitable, de sorte que Mme [C] [P] ne peut revendiquer l'exception d'inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement.

S’agissant enfin du garage individuel (contrat n° 24893), il n’est produit aucun contrat de location écrit. Il ne peut dès lors s’agir que d’un bail verbal, dont l’existence n’est pas contestée en l’espèce mais pour lequel la clause résolutoire est par définition inexistante. Dès lors, il ne peut être constaté l'acquisition de la clause résolutoire concernant ce bail et la juridiction constate qu’elle n’est saisie d’aucune demande de prononcé de la résiliation dudit bail.

En conséquence, [K] [L] [E] [N] sera débouté de sa demande de constat de la résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur, arrêté au 06 mars 2026, que Mme [C] [P] reste devoir la somme de 1 154,46 euros à cette date au titre des loyers et charges pour le logement, déduction faite des frais de procédure (96,48 euros) inclus dans le décompte et dont le sort sera traité dans les dépens, ainsi que les sommes de 242,16 euros pour le garage individuel (contrat n°24983) et 208,24 euros pour le garage collectif (contrat n°48465).

Ce décompte est actualisé après la décision de la commission de surendettement ayant prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la défenderesse et tient donc compte de l’effacement subséquent.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à [K] [L] [E] [N] les sommes susvisées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire résultant du rétablissement personnel

L’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture ; que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [C] [P] justifie d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 02 septembre 2025.

Au regard des dispositions précitées, la suspension des effets de la clause résolutoire pouvait donc être constatée.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que cette suspension est conditionnée au paiement du loyer à son échéance pendant les deux ans suivant la décision d’effacement prise par la commission ou le juge du surendettement, le défaut de paiement emportant résiliation du bail.

Dès lors, il ne suffit pas que le locataire ait, au jour de l’audience, repris le paiement du loyer et des charges mais cette reprise doit avoir immédiatement suivi la décision d’effacement et avoir duré pendant deux ans.

Or, en l’espèce, il ressort de l’analyse du dernier décompte versé aux débats que, suite à la décision d’effacement intervenue le 02 septembre 2025, la reprise du paiement du loyer courant n’a pas été régulière. En effet, à partir d’octobre 2025, plusieurs échéances n’ont pas été réglées, un nouvel arriéré s’étant ainsi constitué.

Dans ces conditions, la défenderesse, bénéficiaire d’un rétablissement personnel, n’ayant pas strictement repris le paiement du loyer et des charges depuis la décision d’effacement, il convient de constater que la clause résolutoire prévue aux contrats a retrouvé son plein effet dès la première défaillance, soit le 31 octobre 2025.

Mme [C] [P] est ainsi occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Mme [C] [P] à payer à [K] [L] [E] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 627,80 euros pour le logement, APL à régulariser le cas échéant, et la somme de 34,94 euros pour le garage collectif (contrat n°48465) et ce, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Les indemnités d’occupation seront revalorisées à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par [K] [L] [E] [N] que si les échéances d’octobre 2025 à janvier 2026 n’ont pas été intégralement réglées, trois versements ont été effectués en décembre 2025 et février 2026.

Mme [C] [P] déclare percevoir le RSA à hauteur de 559,42 euros mensuels, ainsi qu’une aide personnalisée au logement (APL) à hauteur de 253,76 euros mensuels. Outre les charges de la vie courante, elle règle un loyer mensuel pour le logement et les deux garages qui représente actuellement plus de la moitié de son revenu disponible.
Au regard de ces éléments, Mme [C] [P] ne démontre donc pas avoir une capacité financière lui permettant de pouvoir se maintenir dans les lieux, et l'octroi de délais aurait pour effet d'accroître ses difficultés financières en la maintenant dans ce logement.
Il n’y a pas lieu, dès lors, de lui accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [C] [P] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le sens de la présente décision et la situation économique de Mme [C] [P] commandent de ne pas prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS