TJ 95500, 12 mai 2026, RG 25/00161

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00161 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZWA

MINUTE N° : 26/519

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 12 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1] VIES [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Pascale TOUATI, avocat au barreau de VAL D'OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2023, la SA d’HLM [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [I] [E] un appartement situé au sein de la [Adresse 4], 1er étage, n°5328010008, sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour une redevance mensuelle initiale de 323,89 euros, avec dépôt de garantie de 323,00 euros et 154,72 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] a fait signifier à Monsieur [I] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.884,17 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par lettre recommandée reçu le 1er mars 2025, la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, la SA d’[Adresse 5] [Localité 1] [Localité 6] a fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 8 euros par jour de retard,autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [I] [E] à lui verser :la somme de 2.645,89 euros au titre de la dette locative,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, majorée de 50%,la somme de 330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant notamment le coût du commandement, l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 12 septembre 2025.

L’affaire a été entendue successivement à l’audience du 17 novembre 2025, du 12 janvier 2026 et renvoyée une dernière fois le 16 mars 2026 à la demande des parties.

À l'audience du 16 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.667,04 euros arrêtée au 9 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle sollicite que l’attestation de l’assurance d’habitation soit communiquée en délibéré sous 15 jours.

La SA d'HLM [Localité 1] [Localité 6] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [E], représenté par son conseil, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il expose qu’il était sans emploi et qu’il percevait uniquement le revenu de solidarité active à hauteur de 500 euros. Il indique avoir repris une activité professionnelle et avoir signé un contrat à durée déterminée le 11 février 2026, en vertu duquel il percevra une rémunération de 800 euros par mois. Il précise qu’un paiement de 300 euros a été effectué pour apurer la dette locative le 12 mars 2026. De plus, il indique que ses APL ont été suspendues.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 16 mars 2026, Monsieur [I] [E] a produit la justification de l’attestation d’assurance habitation.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Val-D’Oise le 12 septembre 2025 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] justifie avoir saisi à la caisse d'allocations familiales le 1er mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2023, du commandement de payer, délivré le 5 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 mars 2026, que la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 316,34 euros imputée pour des frais de procédure qui constituent des dépens et la somme de 150 euros intitulé « PERTES » qui n’est pas justifiée.

Par ailleurs, Monsieur [I] [E] justifie avoir versé 300 euros par virement du 12 mars 2026 qu’il convient d’imputer sur le montant de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [E] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] la somme de 4.897,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 9 mars 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 1.884,17 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 14, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 juin 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2023 à compter du 6 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée par le versement de 100 euros en sus du loyer et des charges courantes. Il justifie de sa situation personnelle et financière et affirme être en mesure de régler la dette locative.

Néanmoins, il résulte des débats et corroboré par les décomptes locatifs produits que Monsieur [I] [E] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges courantes avant l’audience. En outre, au regard du montant de la dette, sa proposition de règlement ne permet pas de rembourser le solde locatif dans le délai légal de 36 mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter Monsieur [I] [E] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les modalités de l’expulsion

La demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire étant rejetée, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande d’autorisation de séquestration des meubles

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [E] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [E]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 août 2025, Monsieur [I] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [E] à son paiement à compter du 6 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

La SA d’HLM [Localité 1] [Localité 6] sollicite que, dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges majoré de 50 %.

Cette majoration, constitutive de dommages et intérêts résultant du non paiement des loyers et des charges, apparaît excessive au regard du préjudice réellement subi par la partie demanderesse.

Il convient ainsi de débouter le demandeur à ce titre et de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, dans les conditions prévues au contrat de bail.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [E] aux dépens de l'instance en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 5 juin 2025.

Au regard de la situation personnelle et professionnelle de Monsieur [I] [E], il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 1] VIE [Localité 2] les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS