TJ 83137, 12 mai 2026, RG 22/00596

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 22/00596 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LMEL

En date du : 12 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du douze mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [I], né le 10 Mars 1964 à [Localité 1], de nationalité Française,
ET
Madame [Q] [B] épouse [I], née le 20 Septembre 1964 à [Localité 1], de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés tous deux par Me Olivier FERRI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR :

Monsieur [Z], [P] [A], né le 08 Mars 1988 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Guillaume BUY, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :
à :
Me Guillaume BUY
Me Olivier FERRI - 1021

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2011, Mme [E] [D] épouse [O] et Mme [G] [O] ont consenti à M. [Z] [A] un bail commercial portant sur un local au [Localité 3] [Adresse 3] [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 6 mai 2011 venant à expiration le 5 mai 2020. Le montant du loyer annuel était fixé à 5 400 euros hors taxes. L'activité prévue au bail était celle d'encadrement.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 octobre 2019, M. [M] [I] et Mme [Q] [I], devenus propriétaires du local commercial, ont donné congé à M. [A] pour le 5 mai 2020 en application des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, moyennant paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2022, M. et Mme [I] ont fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 10 000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 7 février 2022, M. [A] a fait assigner M. et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 57 635 euros.

Par ordonnance du 3 mai 2022, les deux affaires ont été jointes et désormais appelées sous le n° RG 22/0596.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [Z] [A] demande au tribunal de :

- DIRE ET JUGER que Monsieur [A] est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction en raison du congé délivré par Monsieur et Madame [I] le 22 octobre 2019 pour le 5 mai 2020,

- DIRE ET JUGER que Monsieur [A] est bien fondé à se maintenir dans les locaux commerciaux situés à [Localité 4], [Adresse 5], Lieudit « [Adresse 6] » ou « [Localité 5] [Localité 6] » tant que cette indemnité d’éviction ne lui est pas versée,

- FIXER à la somme de 59.385 euros le montant de l’indemnité d’éviction dont Monsieur [A] sollicite le paiement.

Par conséquent :
- CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à payer à Monsieur [A] la somme de 59.385 euros au titre de l’indemnité d’éviction en raison du refus de renouvellement du bail commercial liant les parties,

- REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [I].

En tout état de cause :
- CONDAMNER Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens de l’instance,

- CONDAMNER Monsieur et Madame [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- RAPPELER que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [M] [I] et Mme [Q] [I] demandent au tribunal de :

FIXER à la somme de 21.000 euros l’indemnité d’éviction due à Monsieur [Z] [C] ;

FIXER l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer dû contractuellement depuis la prise d’effet du congé, soit du 05 Mai 2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

A titre subsidiaire,
DESIGNER un expert avec pour mission de :
- « se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;
- visiter les lieux sis à [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 7], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas :
- d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession ;
- de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente. »

CONDAMNER Monsieur [Z] [C] à payer à Madame et Monsieur [I] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 6 juin 2023, le juge de la mise en état a fixé la clôture d’instruction au 16 octobre 2023.

Par jugement avant-dire-droit du 16 mai 2024, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et enjoint à M. [Z] [A] de communiquer les liasses fiscales 2022 et 2023 en complément de la liasse fiscale 2021 déjà produite.

Par ordonnance du 29 décembre 2025, le juge de la mise en état a enjoint à M. [Z] [A] de communiquer la liasse fiscale 2024, a prononcé la clôture de la procédure au 12 février 2026 et renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2026.

A cette audience, les parties ont déposé leurs conclusions, communiquées par RPVA, et leurs pièces.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation de l'indemnité d'éviction
Aux termes des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce : " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."
Il résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce que, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

S'agissant de l’indemnité principale

Dans l'hypothèse où un déménagement du fonds de commerce s'avère impossible de telle manière que cela équivaut à la perte pure et simple de ce fonds de commerce, l'indemnité d'éviction correspond à une valeur de remplacement du fonds de commerce ; mais dans l'hypothèse où un transfert du fonds de commerce dans d'autres locaux est possible, l’indemnité d’éviction correspond à une valeur de déplacement qui est chiffrée par la valeur du droit au bail qui se calcule par l'application d'un coefficient dit « de situation » au différentiel annuel entre le montant du loyer du bail s'il avait été renouvelé et la valeur locative de marché.

Les dispositions précitées de l’article L. 145-14 du code de commerce emportent présomption que le défaut de renouvellement entraîne la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité principale de remplacement, laquelle doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu, sauf si le bailleur rapporte la preuve que le préjudice subi par le locataire du fait de l'éviction est moindre.

En pratique, dans le cas où le transfert de l'exploitation est économiquement viable, l'indemnité principale, est estimée en calculant le droit au bail. En cas d'impossibilité de transférer l'exploitation, l'indemnité principale correspond à la plus élevée des deux estimations relatives à la valeur du fonds de commerce et au droit au bail. Elle est, dans tous les cas, évaluée à la date la plus proche du départ effectif du preneur, c'est-à-dire à la date à laquelle le juge statue.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas fait de proposition concrète de relogement au preneur lui permettant de conserver sa clientèle. L'indemnité principale d'éviction correspond donc à la perte du fonds de commerce et doit être calculée en retenant la valeur la plus élevée entre celle du fonds de commerce et celle du droit au bail.

Le chiffres d’affaires moyen des trois dernières années disponibles (2022, 2023, 2024) de M. [Z] [A] s’élève à : (110 093 + 118 129 + 113 950) / 3, soit 114 057€.

La valeur du fonds de commerce peut être estimée en appliquant un ratio, dépendant du secteur d’activité, au chiffre d’affaires moyen réalisé. M. [Z] [A] exerce l’activité d’encadreur d’art. Le barème de valorisation peut être approché en se référant aux activités d’ébénisterie d’une part (ratio de 35%), de peinture décoration d’autre part (ratio de 40% à 55% selon les sources) et enfin de tapisserie ameublement (ratio de 45%). Contrairement à ce que propose le preneur, reprenant les conclusions de l’expertise amiable réalisée par M. [J] [N], il n’y a pas lieu de retenir le ratio utilisé pour valoriser les fonds de commerce des galeries d’art en raison des caractéristiques très différentes du commerce d’encadrement (artisanat) et de celui de galerie d’art (œuvres artistiques uniques). Nous retiendrons donc un ratio de 45%.

Le fonds de commerce peut donc être estimé à 45% x 114 057€, soit 51 325,65€.

Les expertises amiables produites par les deux parties s’accordent pour reconnaître une valeur du droit au bail inférieure à la valorisation du fonds de commerce.

Il y a donc lieu de retenir la somme de 51 325,65€ à titre d’indemnité principale d’éviction, calculée selon la valorisation du fonds de commerce.

S’agissant des indemnités accessoires

Les frais de réemploi, qui compensent les frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, représentent 10% de l’indemnité principale, soit la somme de 5 132,56€.

L’indemnité de trouble commercial, qui compense le préjudice subi du fait de la gestion de l’éviction, est généralement fixée à trois mois de résultat d’exploitation. Dans le cas de M. [Z] [A], le résultat d’exploitation s’élevait à 22 329€ en 2024, soit 22 329/4 = 5 582,25€ pour 3 mois.

M. [Z] [A] demande une somme de 5 485€ au titre de la perte sur installation et agencements, correspondant aux immobilisations corporelles non amorties. Toutefois, il ressort du bilan 2024 que la valeur résiduelle non amortie des immobilisations corporelles s’élève à 529€. C’est cette somme qui sera retenue.

Au titre des frais de déménagements, il y a lieu de retenir une somme de 2 000€ au vu du devis du 24 octobre 2019 produit.

Il s’ensuit que l’indemnité d’éviction à la charge des consorts [I] peut être estimée à la somme totale de 64 569,46€. Le tribunal, qui ne saurait statuer ultra petita, étant contraint par les demandes formulées par les parties, il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. [Z] [A] et de condamner M. [M] [I] et Mme [Q] [I] à payer une somme de 59 385€ à M. [Z] [A] à titre d’indemnité d’éviction.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce : " Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation."
L'indemnité d'occupation est le montant du loyer dont doit s'acquitter le preneur durant la période comprise entre la date d’effet du congé et le départ effectif du locataire en vertu de son droit au maintien.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer dû contractuellement à compter de la prise d’effet du congé jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [M] [I] et Mme [Q] [I], qui succombent, aux dépens et à verser à M. [Z] [A] une somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, qui est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS