TJ 53130, 17 mars 2026, RG 25/00272

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00013
N° RG 25/00272 - N° Portalis DBZC-W-B7J-ECKK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. [R] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [T] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Emmanuelle LEMOINE, avocate au barreau de LAVAL

Monsieur [S] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Charlotte NIECHCICKI, avocate au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 03 Mars 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 17 Mars 2026.

ORDONNANCE :

- Prononcée par mise à disposition au greffe
- contradictoire et rendue en premier ressort.
- Signée par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT
Copie certifiée conforme à Me LEMOINE et Me NIECHCICKI
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 août 2019, la société [R] [K] a conclu avec Mme [T] [C] et M. [S] [O], un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], avec effet au 29 août 2019, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 393,36€, hors charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2022, la société [R] [K] a fait délivrer à Mme [T] [C] et M. [S] [O] un commandement de payer la somme en principal de 1.300,29€ au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la société [R] [K] a fait assigner en référé Mme [T] [C] et M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval aux fins d’expulsion et de condamnation en paiement notamment des loyers et charges impayés.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 1er juillet 2025, a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties jusqu’à l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle elle a été à nouveau renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 compte tenu de la charge de l’audience.

A l’audience du 6 janvier 2026, la société [R] [K], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses conclusions en date du 17 novembre 2025 par lesquelles elle demande :

de constater la résiliation du bail d'habitation,de voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, les défendeurs devront vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de leur chef, les locaux occupés par eux ; de voir ordonner que faute pour eux de ce faire dans ledit délai, ils y seront contraints par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l'appui de la force publique s'il y a lieu et d'un serrurier,de condamner Mme [T] [C] et M. [S] [O] solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à [R] [K] par provision la somme principale de 4.990,96 € au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, outre intérêts de droit au taux légal sur la somme de 1300,29 € à compter du 10 août 2022 date du commandement de payer resté sans effet, et au taux légal à compter du jugement à intervenir sur le surplus, ainsi que les loyers postérieurs jusqu'à la résiliation du bail,de condamner, les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à [R] [K] par provision une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération complète des locaux,de débouter M. [O] et Mme [C] de leurs demandes, fins et conclusions, de condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à verser la somme de 1000 € hors taxes en application de l'article 700 du code de procédure civile,

de condamner les locataires solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.
La société [R] [K] actualise sa créance à la somme de 5.527,44€ et maintient ses demandes à l’exception de sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de Mme [T] [C] laquelle est désormais sans objet compte tenu du congé donné avec effet au 21 février 2026 par la locataire et de son départ du logement.

Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O], chacun représenté par un avocat, sollicitent dans leurs conclusions respectives en date du 6 octobre 2025 et du 7 octobre 2025 auxquelles ils se rapportent à l’audience :

A titre principal,
la nullité du commandement de payer en date du 10 août 2022,le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de [R] [K],
subsidiairement,
la suspension de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de [R] [K], outre, la condamnation de [R] [K] aux entiers dépens.

Mme [T] [C] épouse [O] précise qu’elle a donné son congé avec effet au 21 février 2026 et qu’elle a quitté le logement le 18 novembre 2025. M. [S] [O] rappelle qu’il demande le maintien dans les lieux.

Le diagnostic social et financier de Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O] a été établi.

A l’issue des débats, le jugement était mis en délibéré au 3 mars 2026, prorogé au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande d'expulsion à l’encontre de Mme [T] [C]

Il ressort des déclarations de Mme [T] [C] épouse [O], représentée par son avocat, à l'audience du 6 janvier 2026 qu’elle a quitté les lieux loués le 18 novembre 2025 et a donné son congé avec effet au 21 février 2026.

La société [R] [K] sollicite qu’il soit acté que sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [T] [C] épouse [O] est désormais sans objet compte tenu du départ de la locataire qu’elle ne conteste pas.

Du fait du départ de la locataire des lieux loués, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 I alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O] arguent de la mention d’un délai de deux mois pour acquitter la dette en lieu et place du délai de six semaines, de l’absence de décompte des sommes dues, de l’absence de mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fond de solidarité dont l’adresse n’est pas mentionnée ni d’obtenir une aide financière et enfin, de l’absence du fondement légal permettant au locataire de saisir la juridiction pour obtenir un délai de grâce et de ce que cette saisine peut être faite à tout moment.

A la lecture du commandement de payer les loyers en date du 10 août 2022, force est de constater que les mentions relatives aux possibilités pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département ainsi que l'adresse de ce dernier, aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil sont présentes sur ledit commandement de payer.

En outre, chaque commandement de payer les loyers mentionne qu’un décompte des sommes dues est joint et que chaque acte comporte au total 4 feuilles. Or, pour chaque acte versé aux débats, sont présents, les deux feuilles de commandement de payer et la feuille relative aux modalités de remise de l’acte. Il s’en déduit que la quatrième feuille est celle comprenant le « décompte joint » tel que le confirme d’ailleurs le commissaire de justice par courrier en date du 17 octobre 2025 produit par le bailleur. Il résulte de ces éléments qu’aucune nullité des actes de commandement de payer ne saurait être retenue de ce chef.

Enfin, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I alinéa 1 et 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en fixant désormais à 6 semaines le délai à l’issue duquel une clause résolutoire pour défaut de paiement produit effet après délivrance du commandement de payer, sont entrées en vigueur le 29 juillet 2023 et ne modifient pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail d’habitation unissant les parties a été conclu le 27 août 2019, soit antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de 6 semaines imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne s’applique pas au contrat de bail de l’espèce mentionnant le délai de 2 mois lequel est expressément repris dans le commandement de payer les loyers en date du 10 août 2022. Par conséquent, le commandement de payer est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicables au contrat de bail signé le 27 août 2019.

En conséquence de tout ce qui précède, la demande en nullité du commandement de payer formée par les défendeurs sera rejetée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 11 août 2022.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 1er juillet 2025.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L.722-5 du code de la consommation emporte interdiction pour le débiteur de payer en tout ou partie une créance autre qu’alimentaire à compter de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de recevabilité du dossier de surendettement.

Il en résulte que l’existence d’une procédure de surendettement du locataire n’est susceptible de faire obstacle au constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges que si la décision de recevabilité du dossier de surendettement a été rendue par la Commission de surendettement des particuliers avant l’expiration du délai du commandement de payer dont dispose le locataire pour s’acquitter de leur dette locative. Dans cette hypothèse, il ne saurait en effet être reproché au locataire de ne pas s’acquitter de sa dette locative dès lors que la recevabilité de sa demande de surendettement emporte interdiction de s’acquitter des dettes nées avant la décision de recevabilité.

En l’espèce, Mme [T] [C] épouse [O] justifie qu’elle a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] le 3 juin 2025 et que la Commission a déclaré sa demande recevable le 3 juillet 2025, soit bien après la fin du délai de deux mois visé dans le commandement de payer les loyers en date du 10 août 2022 et par conséquent, postérieurement à une éventuelle acquisition de la clause résolutoire.

Il en résulte que cette décision de recevabilité n’est pas susceptible de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire si les conditions posées par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont réunies.

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme (loyer ou charges régulièrement appelées), d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, celui-ci pourra, être résilié de plein droit à l’initiative de [R] [K] deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Il résulte des pièces versées aux débats par la société [R] [K] que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O], ce manquement s'étant perpétué plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 10 août 2022.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [R] [K] à la date du 11 octobre 2022.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O] étants occupants sans droit ni titre à compter du 11 octobre 2022, ils sont condamnés solidairement au paiement par provision d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de cette date.

Toutefois, l’indemnité d’occupation revêtant un caractère quasi-délictuel et n’étant plus susceptible de revêtir un caractère ménager dès lors que le couple ne vit plus ensemble dans le logement ou que l’époux qui y demeure n’y réside pas avec les enfants communs, elle n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux.

En l’espèce, Mme [T] [C] épouse [O] produit une attestation du directeur de l’association Enosia en date du 21 novembre 2025 justifiant de sa prise en charge avec ses trois enfants au sein d’un hébergement d’urgence depuis le 18 novembre 2025.

Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O] sont ainsi tenus solidairement au paiement du loyer et d’une indemnité d’occupation jusqu’au 17 novembre 2025 inclus.

Depuis le 18 novembre 2025, M. [S] [O] est seul tenu au paiement de cette indemnité d’occupation, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

La société [R] [K] réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un dernier décompte des sommes dues à la date du 17 décembre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l'exécution.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire les sommes de 141,66 € facturée le 31 août 2022 et de 181,74 € facturée le 31 mai 2025, lesquelles sont relatives à des frais de procédure et non à des impayés de loyer et charges ou indemnités d’occupation.

La dette de loyers, indemnité d’occupation et charges impayées s’élève donc à la somme de 5.204,04 € (5.527,44€ – (141,66€ + 181,74 €) = 5.204,04 €) selon décompte arrêté à la date du 17 décembre 2025.

En conséquence, Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O] sont condamnés solidairement à payer par provision à la société [R] [K] la somme de 4.990,70 € au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 17 décembre 2025 et correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés jusqu’au 18 novembre 2025 et M. [S] [O] étant en outre condamné au paiement de la somme de 213,34€ (5.204,04 € - 4.990,70 €) correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation entre le 18 novembre 2025 et le 17 décembre 2025, soit la somme totale de 5.204,04 € (4.990,70 € + 213, 34€).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte des sommes dues arrêté au 17 décembre 2025 que le loyer, payable à terme échu, du mois de juin 2025 n’a pas été acquitté avant l’audience du 1er juillet 2025, que le loyer du mois de septembre 2025 n’a pas été acquitté avant l’audience du 7 octobre 2025 et que si le loyer du mois d’octobre 2025 a effectivement été payé le 6 novembre 2025, il n’est nullement justifié ni même allégué lors de l’audience du 6 janvier 2026 que le loyer de décembre 2025 a été acquitté, de sorte qu’il ne saurait être considéré que M. [S] [O] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé des délais de paiement ni la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit selon les modalités prévues par l’article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [T] [C] épouse [O] a donné son congé avec effet au 21 février 2026 à la société [R] [K] de sorte que depuis cette date, elle n’a plus d’intérêt à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire d’une part, et qu’elle ne peut plus bénéficier des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la suspension de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail, lesquelles s’appliquent au locataire du logement, d’autre part.

En conséquence, la demande de Mme [T] [C] épouse [O] sera rejetée, étant toutefois précisé que compte tenu de la décision en date du 3 juillet 2025 de la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Mme [T] [C] épouse [O], décision à l’encontre de laquelle une contestation a été émise par la société [R] [K], l’exigibilité de la dette de Mme [T] [C] épouse [O] envers la société [R] [K] au titre des loyers et charges impayés sera suspendue jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection agissant en qualité de juge du surendettement statuant sur la contestation formée par la société [R] [K] contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Sur la demande d'expulsion

M. [S] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis le 11 octobre 2022, il y a donc lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [C] épouse [O] et M. [S] [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 août 2022.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de les condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,