TJ 53130, 31 mars 2026, RG 25/00553

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n° 26/119
N° RG 25/00553 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EESS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA MAYENNE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [M]
né le 21 Août 1986 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Février 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe
- contradictoire et rendu en premier ressort.
- Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à Me MORICE
Copie certifiée conforme à M. [M] par LS
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 mars 2025, [Localité 5] HABITAT, office public de l'habitat du département de la [Localité 5], a donné à bail à Monsieur [N] [M] un logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 294 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 643,36 euros au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 4 juillet 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, [Localité 5] HABITAT, office public de l'habitat du département de la [Localité 5], a fait assigner Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

- Déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- voir constater la résiliation du bail conclu entre [Localité 6] et Monsieur [N] [M], concernant le logement loué [Adresse 4] et déclarer l’occupant sans droit ni titre ;
- voir dire et juger que dans les deux mois de la délivrance du commandement de d’avoir à quitter les lieux Monsieur [N] [M] devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef les locaux occupés par lui ;
- faute par lui de ce faire dans ledit délai, ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] et de tous occupants de son chef par toutes les voies de droit et avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ;
- condamner Monsieur [N] [M] à payer à [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux et remise des clefs ;
- condamner Monsieur [N] [M] à payer à [Localité 6] la somme de 1 345 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 31 août 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures selon décompte qui sera produit lors de l’audience ;
- voir constater que le jugement à intervenir est assorti de droit de l’exécution provisoire ;
- s’entendre condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [N] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 30 juin 2025.

A l'audience du 2 décembre 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a :
- réitéré les demandes présentes dans son assignation,
- actualisé le montant de la dette locative à 1 014,46 €, selon décompte en date du 6 novembre 2025.

Le bailleur, qui a déposé son dossier s'en rapportant à ses conclusions et pièces, a fait valoir que sa demande se fondait sur les impayés de loyer. Il précise que le seul loyer payé depuis mars en intégralité est celui réglé le 6 novembre 2025 et que l’assurance est à jour. Il s’en rapporte sur la demande de délai de paiement.

Monsieur [N] [M] a comparu en personne.
Il a exposé avoir repris les paiements il y a un mois et sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, indiquant percevoir 700 euros d'AAH.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 4 juillet 2025.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d'expulsion

Sur le fondement de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, à l'issue d'un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [N] [M] le 30 juin 2025.

Or, il ressort du décompte des impayés de loyer versé au dossier que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 août 2025.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 6 novembre 2025.

La créance apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 89,94 euros correspondant aux frais du commandement de payer et qui relève des dépens.

Monsieur [N] [M] sera par conséquent condamné à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 1 014,46 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 36 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 juin 2025 sur la somme de 643,36 euros.

2) Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte versé au dossier que Monsieur [M] a procédé le 6 novembre 2025 à un virement 94,22 euros correspondant au résiduel du loyer mensuel laissé à sa charge. Il est réputé ce faisant avoir repris le paiement de son loyer.

Monsieur [M] bénéficiaire de l'AAH sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du versement du loyer.

La bailleresse s'en rapportant sur ce point, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement sur une durée de 35 mois en fixant à 50 euros la somme à verser par mois en plus du loyer résiduel courant, la dernière mensualité étant à ajuster en fonction du solde de la dette.

III. Sur la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l'inverse, dans le cas où l’échéancier n'est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception. Monsieur [N] [M] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l'échéancier jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Partie perdante, Monsieur [N] [M] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la matière justifie qu'il soit tenu compte de l'équité.
Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS