TJ 75056, 13 mai 2026, RG 25/04747

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BERGER
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BERGER

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04747 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7D2F

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 13 Mai 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, COGEIM, société à responsabilité limitée, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [B]
Monsieur [F] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentés

***

Décision du 13 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04747 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D2F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [F] [B] et Monsieur [S] [B] sont propriétaires du lot de copropriété n°1 d'un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 février 2024 et remise aux destinataires le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Messieurs [B] de payer la somme de 15 728, 03 euros au titre des charges de copropriété.

Messieurs [B] ne s’étant pas acquittés de la somme réclamée, le syndicat des copropriétaires leur a signifié, par acte d’huissier du 11 juin 2024, un commandement de payer la somme de 12 869, 07 euros au titre des charges de copropriété et frais de syndic.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 13ème a fait assigner Messieurs [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de condamner solidairement Messieurs [B] à lui payer les sommes de :

- 10 205, 25 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 janvier 2025, provision du 1er trimestre 2025 incluse et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024;
- 372 euros, au titre des frais de recouvrement, arrêtés au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024;
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Raphaël BERGER ;
- 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Messieurs [B] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 13 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04747 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D2F

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Messieurs [B] sont propriétaires du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2021, 14 juin 2022, 25 avril 2023, 24 avril 2024, 11 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 28 janvier 2025

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Messieurs [B] déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10 205, 25 euros.

Messieurs [B] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 28 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier remis aux copropriétaires le 29 février 2024. En application de l'article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du lendemain de cette date.

Sur la demande de condamnation solidaire, en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.
Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l'ensemble des débiteurs pour la totalité.
Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.
Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459).
Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas en l’espèce le règlement de copropriété et ne démontre ainsi pas l’existence d’une clause de solidarité entre les indivisaires.
Messieurs [B] ne seront donc pas condamnés à payer la somme susvisée ni solidairement ni in solidum.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 372 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant à :
Des frais de mise en demeure,Des frais de relance, Des frais de contentieux (hypothèque et remise dossier huissier/avocat)
Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 23 février 2024, ainsi que les frais de relance exposés le 15 mars 2024 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Les frais de remise de dossier huissier/avocat ne sont ainsi pas des frais nécessaires au sens du texte précité.

Concernant la prise d’hypothèque légale, il n’est produit aucune pièce justifiant de celle-ci, à l’exception de la facture établie par le syndic à destination de Messieurs [B] insuffisante à en apporter la preuve.

En conséquence, Messieurs [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Messieurs [B] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que le compte de Messieurs [B] apparaît débiteur à l’égard de la copropriété depuis au moins le mois de novembre 2022.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n'est pas démontré que Messieurs [B] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant en outre observé qu’ils ont, depuis 2022 et notamment en 2024, procédé à plusieurs paiements

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Messieurs [B], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance avec autorisation donnée à Me Raphaël BERGER qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Messieurs [B] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,