TJ 13055, 12 mai 2026, RG 24/06700

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 10 Février 2026

GROSSE :
Le 12 mai 2026
à Me Catherine GAUTHIER
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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N° RG 24/06700 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5UMC

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS représenté par son représentant légal en exercice

représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [W] [A]
née le 22 Février 1984 à SURESNES (92), demeurant 2 rue Pujol - 13004 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 31 août 2023, la Société Civile Immobilière (SCI) EHV, représentée par son mandataire, a consenti à Mme [W] [A] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé 2 rue Pujol, dans le quatrième arrondissement de Marseille, moyennant un loyer mensuel de 690 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A10301930027 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [W] [A] un commandement de payer la somme principale de 2.840 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;
- Ordonner l’expulsion de Mme [W] [A] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- Le condamner à payer la somme de 7.810 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2024 sur la somme de 2.840 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
- Le condamner au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;
- Le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de son action, la SAS Action Logement Services fait valoir qu'elle s'est portée caution solidaire de Mme [W] [A] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu'elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges.
Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d'obtenir la condamnation de Mme [W] [A] à lui payer les sommes réglées, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.
Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu'en l'espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s'effectuent uniquement par voie dématérialisée.
Elle énonce qu'en tant que personne morale, elle n'est pas soumise à l'obligation d'apposer sur l'acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle soutient qu'en application de l'article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s'est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.
Invoquant l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n'est pas prescrite puisque l'acte d'assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 et renvoyée une première fois à l’audience du 5 janvier 2026 puis à celle du 10 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée par acte de commissaire de justice remis à étude, Mme [W] [A] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT
Sur le dispositif VISALE
Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 31 août 2023 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.
L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Il en résulte que la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10301930027 signé entre la SCI EHV et la société Action Logement Services le 31 août 2023 qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 7.810 euros au bailleur au titre des impayés de Mme [W] [A].
La caution ayant réglé à la place de la locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.
Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2025.
Par ailleurs, La SAS Action Logement Services justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.
Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer du 22 février 2024 mentionne un délai de 2 mois pour régulariser les impayés. Rien n’empêche le bailleur d’accorder, dans un sens plus favorable au locataire, un délai supérieur à celui mentionné dans le bail pour régulariser la dette.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois à compter du 22 février 2024. Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’expulsion de Mme [W] [A] sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Il sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 22 avril 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 710 euros, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’août 2024 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 7.810 euros correspondant aux garanties payées par elle.
Subrogée dans les droits et actions de la SCI EHV et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.
Mme [W] [A] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre de la quittance subrogative, sera condamnée à payer la somme de 7.810 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2024 sur la somme de 2.840 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

II Sur les demandes accessoires

Mme [W] [A] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 février 2024.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la SAS Action Logement Services en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS