TJ 60159, 7 mai 2026, RG 24/00337

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 307/26jcp

N° RG 24/00337 - N° Portalis DBZV-W-B7I-CNTV

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Entre :

Madame [B] [T] [J] épouse [A] née le 07 Avril 1984 à [Localité 1] (60) et Monsieur [H] [A] né le 12 Novembre 1980 à [Localité 1] (60), demeurant tous deux
[Adresse 1]
Agissant tant en leur nom personnel qu’au nom de leurs enfants mineurs : [X] [A] née le 15/12/2009 et [M] [A] né le 8/12/2011
Représentés par la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS,

Et :

Monsieur [L] [W] né le 02 Janvier 1977 et Madame [Y] [R] épouse [W]
née le 21 Juin 1977, demeurant tous deux [Adresse 2]
Représentés par Maître FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE

DEFENDEURS EN INTERVENTION FORCEE et en GARANTIE :

La société VPV GESTION, exploitant l’agence “ORPI” de [Localité 2], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 490 797 933 dont le siège est situé [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal ;
Représentée par la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE

SARL [C] IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° B 423 482 579 dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal ;
Représentée par la SELARL GUEVENOUX-GLORIAN, avocat au barreau de COMPIEGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 05 Mars 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à SELARL DELAHOUSSE, Me FERREIRA, MCH AVOCAT, SELARL GUEVENOUX

N° RG 24/00337 - N° Portalis DBZV-W-B7I-CNTV - jugement du 07 Mai 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 16 février 2022 à effet au 21 février 2022, Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ont donné à bail à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 962 euros.

Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ont, par mandat de gestion en date du 1er novembre 2016, confié la gestion locative du bien pris à bail sis [Adresse 5] à [Localité 3] à la SARL VPV GESTION, exerçant sous le nom commercial ORPI.

Un état des lieux d’entrée a été établi entre les parties à la prise du logement, le 21 février 2022 et les preneurs ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 962 euros.

Par courriel en date du 2 mars 2022, Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] ont ajouté des mentions à l’état des lieux de sortie.

Par courrier du 9 octobre 2023, Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] ont délivré congé du bail à Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W].

Un état des lieux de sortie a été établi entre les parties le 11 janvier 2024 par acte d’un commissaire de justice.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 6 août 2024, Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] ont fait assigner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :
Juger Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] recevables en leur action et bien fondé en leurs demandes à l’encontre de Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W], Enjoindre Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à communiquer à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] l’état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la délivrance de la présente assignation valant mise en demeure, Condamner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à payer à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] la somme de 15 496,85 euros en réparation des défauts de délivrance, d’entretien, de réparation et des troubles de jouissance, Condamner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à payer à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] la somme de 21 170 euros en garantie des dommages causés aux biens mobiliers stockés dans le sous-sol, Condamner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à payer à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à raison du défaut délibéré de communication de l’état des lieux de sortie, Condamner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à payer à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral causé aux preneurs et à leurs deux enfants, Condamner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à payer à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] au paiement des entiers dépens, Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.
Par acte en date du 5 novembre 2024, Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ont fait assigner afin d’intervention forcée la SARL VPV GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE.

Par acte en date du 28 octobre 2025, Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ont fait assigner afin d’intervention forcée la société [C] IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE.

L’affaire, ayant fait l’objet de plusieurs renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 5 mars 2026.

À l’audience, Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A], représentés par leur conseil, demandent qu’il soit constaté que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ont communiqué tardivement l’état des lieux de sortie le 13 novembre 2024 et qu’ils soient condamnés à leur payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts à ce titre. Ils demandent qu’il soit jugé que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] ont manqué à leurs obligations de délivrance conforme, de délivrance d’un logement décent et obligations d’entretien et de réparation, qu’il soit jugé que ces manquements leur ont causé un trouble de jouissance, et que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] soit condamnés à ce titre à leur payer la somme de 15 496,85 euros. Ils demandent que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] soient jugés responsables des dégradations et destructions du mobilier leur appartenant entreposé dans le sous-sol du logement pris à bail, que le préjudice à ce titre soit fixé à la somme de 21 170 euros et que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] soient condamnés à leur régler la somme de 9170 euros, correspondant à la somme restant dû après l’indemnisation d’une partie du préjudice subi par leur assurance, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la mise en demeure adressée. Ils sollicitent la condamnation de Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à leur payer la somme de 5000 euros en réparation des préjudices moraux subis par eux et par leurs enfants. Ils maintiennent leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens. En tout état de cause, ils demandent à assortir toutes les condamnations de l’anatocisme des intérêts et que le caractère exécutoire de la décision à intervenir soit rappelé.

S’agissant des manquements des bailleurs, ils soutiennent que les lieux ont été donnés à bail avec des équipements défectueux, dans un état de saleté général, de dégradations générales et dans un état d’indécence en raison d’un défaut d’aération, de ventilation et de chauffage du logement. Ils indiquent que même si le logement a été pris à bail en l’état, le bailleur ne peut être déchargé des obligations qui lui incombe quant à la délivrance d’un logement en bon état et qu’il est tenu d’une obligation de remise en état qu’il s’agisse de réparations locatives antérieures à la prise du bail par les nouveaux preneurs ou non. Ils précisent que plusieurs équipements composant le logement n’étaient pas en bon état de fonctionnement, tels que le lave-vaisselle et le portail motorisé, et pour lesquels ils indiquent avoir effectués des relances spécifiant les dysfonctionnements. Ils estiment que le logement leur a été délivré dans un état de délabrement général. Ils relèvent que les bailleurs reconnaissent expressément avoir failli à leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation. Ils font valoir que les volets et la boite aux lettres étaient détériorés, que l’installation électrique du logement était dangereuse et défectueuse, que cela apparaissait dans le diagnostic technique joint au bail, et ce, même si une réfection a été sollicitée. Ils précisent avoir averti la SARL VPV GESTION de nouveaux désordres électriques dès le 24 avril 2023 et qu’un électricien est intervenu le 5 août 2023 pour une prise brûlée. Ils ajoutent que la plomberie de la salle de bain fuyait et avoir sollicité des réparations à ce titre, parfois urgentes, à plusieurs reprises. Ils déclarent que le mitigeur de la salle de bain a été réparé le 5 mai 2023. Ils dénoncent un état de saleté important du logement, non-conforme aux obligations de délivrance du bailleur.

S’agissant de l’indécence du logement, ils soutiennent que l’état des lieux retranscrit de graves problèmes de chauffage, de ventilation, d’humidité et d’étanchéité. Ils indiquent avoir sollicité la réalisation de réparation à ce titre à compter du 2 mars 2022. Ils déclarent avoir été privé de chauffage dans la salle de bain, de février 2022 à janvier 2023 et que la réparation effectuée à leur frais ne peut leur être reprochée. Ils font valoir également qu’un problème d’étanchéité du sous-sol a été relevé dans l’état des lieux d’entrée et qu’il a été resignalé le 4 avril 2023. Ils déclarent avoir subis des inondations le 10 mai 2023, du 28 au 29 juillet 2023, du 31 juillet au 1er août 2023 et le 25 août 2023 et avoir subis des dommages sur leurs biens entreposés au sous-sol. Ils ajoutent que le mandataire du bailleur leur a conseillé ne pas utiliser le sous-sol alors qu’ils estiment que cette partie du logement est mentionné au bail et comprise dans la surface habitable du logement.

Sur l’indemnisation de leurs préjudices, les demandeurs expliquent réclamer une réduction de loyer pour indemniser les troubles de jouissance et les défauts de délivrance, d’entretien et de réparation ainsi qu’une somme forfaitaire en indemnisation des dommages causés aux biens mobiliers du sous-sol. Ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance en ce que le bien pris à bail a souffert des manquements aux stipulations contractuelles et aux obligations légales et un préjudice matériel lié à la dégradation et la destruction de nombreux mobiliers.

Au titre de leur préjudice matériel, les demandeurs indiquent que le bailleur doit garantir tous les dommages causés par un vice caché du logement. Ils déclarent que suite aux inondations du sous-sol, une visite d’expertise contradictoire en présence d’un expert, de Madame [N] [J] épouse [A], de Monsieur [L] [W], de Madame [Z] [C] et d’un représentant de la SARL VPV GESTION s’est déroulée le 30 août 2023 dont un rapport a été établi le 1er septembre 2023 par le cabinet d’expertise SARETEC. Ils précisent que le rapport d’expertise mentionne trois litiges et détermine au sujet du litige 3 que la responsabilité du propriétaire est pleinement engagée. Ils ajoutent qu’une seconde réunion d’expertise s’est tenue le 23 novembre 2023. Ils déclarent que par correspondance du 30 novembre 2023, le cabinet d’expertise a rédigé un compte-rendu de cette seconde expertise et a dressé un état des pertes des preneurs en évaluant un préjudice à hauteur de 21 170 euros. Ils dénoncent une inaction du bailleur alors que leurs premières alertes à ce sujet ont été réalisées en février 2022 et que leur départ du logement en janvier 2024 n’excuse pas l’inaction du bailleur. S’agissant de leur indemnisation à ce titre, ils indiquent avoir perçu de leur assurance la somme de 12 000 euros à titre d’indemnité et réclame le règlement de la somme de 9170 euros, équivalent au montant restant dû de la valorisation des dégâts.

Au titre de leur préjudice de jouissance, les demandeurs dénoncent une carence généralisée du bailleur dans la délivrance, l’entretien et la réparation du logement de nature à justifier la réduction du loyer à hauteur de 70% pendant la période de location.

S’agissant du compte locatif, les demandeurs contestent la facturation injustifiée d’un montant de 30 euros de frais bancaires. Ils contestent la facturation d’un montant de 252,15 euros au titre de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice alors qu’ils indiquent ne jamais s’être opposés à la réalisation de l’état des lieux de sortie et que la communication de cet élément ne leur a jamais été faite. Ils entendent réclamer le paiement de la somme de 500 euros pour résistance à communiquer. Ils déclarent être de bonne foi. Ils contestent l’existence d’un préjudice pour les bailleurs tenant à l’absence de paiement du dernier loyer puisque celui-ci est finalement couvert par le dépôt de garantie versé lors de la prise du logement. S’agissant des frais de sommation de payer, ils réclament leur désinscription du décompte puisque la sommation a été délivrée sans titre exécutoire. Ils ajoutent que leur dépôt de garantie n’a pas été restitué et qu’après déduction de l’ensemble des sommes précitées, le solde locatif s’équilibre.

Au titre de leurs préjudices moraux, les demandeurs dénoncent le comportement des représentants de la SARL VPV GESTION et de la société [C] IMMOBILIER en sus des manquements des bailleurs. Ils ajoutent que la carence des bailleurs a engendré des maladies liées à l’humidité stagnante et l’absence d’aération, du stress lié aux situations dangereuses et indignes, de l’angoisse et du temps. Ils soutiennent que leurs enfants ont été impactés par les désordres.

En défense, Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W], représentés par leur conseil, demandent le rejet de l’intégralité des demandes de Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A], fins et prétentions hormis en ce qui concerne la réduction du compte locatif pour les sommes de 30 euros et 40,38 euros. Ils sollicitent la condamnation solidaire de la SARL VPV GESTION et [C] IMMOBILIER à les couvrir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ainsi qu’au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes principales, ils indiquent que des avenants au contrat de bail ont été établis les 30 mai 2022, 27 octobre 2022, 6 janvier 2023, 30 janvier 2023 et 9 mai 2023 et permettent d’appréhender les travaux réalisés sur demande de l’agence immobilière. Ils soutiennent avoir procédé aux travaux utiles sollicités par l’agent immobilier et que les preneurs étaient informés de la situation du bien.

S’agissant des appareils dysfonctionnels, ils ne relèvent aucune demande au sujet du lave-vaisselle et contestent le dysfonctionnement allégué du portail motorisé en indiquant que ce dernier a été remplacé entre la visite des lieux donné à bail et l’entrée en jouissance des preneurs.

S’agissant du délabrement général du logement, ils expliquent être intervenus pour remédier aux désordres endurés tandis que Monsieur [H] [A] avait émis le souhait de refaire l’électricité des lieux, suivant un devis transmis au bailleur le 20 mars 2022, lequel a été accepté pour un éclairage et l’installation d’une VMC. Ils contestent les désordres invoqués en demande et relèvent que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et celui de sortie démontre que des travaux ont été réalisés dans la salle de bain par les preneurs sans autorisation préalable.

S’agissant des inondations au sous-sol, les bailleurs relèvent que le rapport d’expertise d’assurance produit en demande permet de retenir que le sinistre enduré serait principalement lié à l’engorgement du réseau d’eaux pluviales situé en limite de propriété, à un défaut d’étanchéité de la conduite d’eaux pluviales sur le domaine public ainsi qu’à un défaut d’étanchéité de la dalle de la terrasse surplombant le garage. Ils soutiennent que le court délai entre la transmission du rapport le 1er septembre 2023 et la date de libération des lieux par les demandeurs n’a pas permis la réalisation des démarches utiles afin de remédier aux désordres concernés par voie d’injonction auprès de la commune ou de reprise de la terrasse et estiment que leur inaction ne peut leur être reprochée. Ils ajoutent qu’un logement ne peut être qualifié d’indécent au motif que le sous-sol non-aménagé et qui ne fait pas partie des pièces à vivre, a subi des inondations à l’occasion d’épisodes pluvieux importants. Ils soutiennent aussi que le préjudice enduré par les demandeurs est lié à une perte de mobilier entreposé, pour un montant initial de 2000 euros porté à la somme de 21 170 euros sur la base d’une liste chiffrée établie par les demandeurs. Ils contestent ce montant en indiquant d’abord qu’il ne s’agit pas de la valeur vénale des objets listés mais de leur valeur à neuf, qu’une partie du mobilier listé appartient aux bailleurs et qu’en tout état de cause le préjudice généré par le dégât des eaux est réputé avoir été intégralement indemnisé par l’assurance des parties après valorisation des dégâts. Ils relèvent que les demandeurs ont régularisé une quittance subrogative.

S’agissant de la réduction de loyer, ils font valoir que les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un même préjudice à trois reprises et que rien ne justifie l’application d’une réduction de loyer au titre des désordres allégués pour lesquels ils estiment avoir réalisé le nécessaire afin d’y remédier.

S’agissant du solde du compte locatif, ils ne contestent pas la suppression d’une facturation au titre de frais bancaires d’un montant de 30 euros, ni la suppression de la somme de 40,38 euros au titre des frais de sommation de payer. Ils déclarent que le recours à un commissaire de justice pour la réalisation d’un état des lieux de sortie n’était pas illégitime et que les demandeurs ne s’y sont pas opposés après en avoir été informés. Ils relèvent avoir communiqué l’état des lieux réclamé et que l’astreinte réclamée n’est plus justifiée.

S’agissant des préjudices moraux, les bailleurs dénoncent la qualité des échanges entre le mandataire de gestion locative et les demandeurs, et indiquent l’appeler dans la cause à ce titre afin de garantir toutes condamnations prononcées à leur encontre y compris au titre de l’état du logement.

S’agissant de la demande en garantie, Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] indiquent avoir confié à l’agence ORPI la gestion locative du bien en cause. Ils estiment que ce mandataire a entièrement géré la relative locative tant en ce qui concerne la mise en location, la définition des conditions du bail y compris sur le plan financier au regard de l’état des lieux, la rédaction de ce dernier que le suivi locatif. Ils déclarent que l’agence ORPI n’a pas alerté ses mandants sur l’existence d’un quelconque risque à venir au regard de la situation des lieux alors même que ceux-ci avaient été libérés par un précédent locataire suivant bail réalisé eux. Ils estiment que les reproches et préjudices allégués en demande sont le résultat des fautes, carences ou négligences de l’agent immobilier. Ainsi, ils déclarent que la demande en réduction du loyer constitue une demande de dommages et intérêts contractuels en lien avec les manquements qui auraient été ceux du bailleur au regard des dispositions légales et qui sont in fine ceux du mandant, qui doit répondre des fautes commises dans sa gestion.
Ils estiment que leur appel en garantie est recevable et bien-fondé. Ils ajoutent que la condamnation prononcée à leur encontre constituera un préjudice d’autant plus réel et sérieux qu’il résultera des carences d’un professionnel mandaté spécifiquement pour éviter les difficultés rencontrées.

S’agissant de la fin de non-recevoir opposée par la SARL VPV GESTION, les bailleurs indiquent qu’il ressort des extraits d’immatriculation de la société SARL VPV GESTION et la société [C] IMMOBILIER que ces deux sociétés ont le même dirigeant, à savoir Monsieur [I] [C]. Ils soutiennent que la gestion de leur bien a été repris par la SARL VPV GESTION dès 2016, sans interruption depuis lors, tel qu’il résulte d’un mandat de gestion daté du 1er novembre 2016. Ils estiment qu’une confusion juridique entretenue par les deux entités justifient leur condamnation solidaire.

La SARL VPV GESTION, représentée par son conseil, demandent que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] soit déclarés tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes aux fins de garantie, fins et conclusions dirigées à son encontre. Elle sollicite le rejet de tout autre partie à l’instance de ses éventuelles demandes dirigées à son encontre. En toute hypothèse, elle demande l’application de la notion de perte de chance et subsidiairement, réduire à de plus justes proportions toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre. Elle sollicite la condamnation Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à lui payer une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que la gestion locative d’un bien immobilier en application d’un mandat de gestion donné par le bailleur ne suffit pas à justifier de la mise en cause de la responsabilité civile professionnelle du mandataire.

Elle soutient d’abord que les locataires avaient connaissance de l’état du logement pris à bail et ne justifient pas du caractère indécent de ce dernier. Elle relève que les loyers ont été perçus par les bailleurs et non par le mandataire en gestion locative et qu’en cas de condamnation à restitution, seul le bailleur peut y être tenu dès lors que cette obligation à restituer résulte des dispositions légales d’ordre public et que les diligences accomplis par le mandataire ne sont pas susceptibles d’être constitutives d’un préjudice indemnisable dès lors que les loyers perçus sont du fait de la loi considérés comme indus. Elle ajoute que le préjudice allégué n’est donc pas un préjudice indemnisable par le mandataire en gestion locative et l’appel en garantie n’est donc pas recevable ni fondé.

Elle soutient qu’il incombe aux bailleurs de rapporter la preuve d’une faute commise par elle en violation des obligations définies au mandat de gestion en cause et en lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué. Elle constate que les bailleurs sont défaillants dans la charge de la preuve. Elle ajoute que l’éventuelle responsabilité de l’agent immobilier doit être appréciée à l’aune de la notion de perte de chance et que la réparation d’une perte de chance ne peut conduire qu’à l’indemnisation d’une partie du préjudice subi et à condition que la perte subie soit réelle et sérieuse. Elle relève que les bailleurs ne démontrent l’existence d’aucune perte de chance.

Elle soutient aussi que les bailleurs ne sont pas fondés à rechercher sa responsabilité au titre de diligences non afférentes au mandat de gestion locative et que les actes dénoncés par les bailleurs ont été en parties réalisés par la société [C] IMMOBILIER. Elle indique que même si elle et la société [C] IMMOBILIER ont le même dirigeant, elles sont deux personnes morales distinctes.

Elle relève que les bailleurs avaient connaissance de l’état de leur immeuble donné à bail. Elle soutient avoir dressé, conformément aux termes de son mandat de gestion locative, les avenants à l’état des lieux d’entrée suite à la réalisation de divers travaux. Elle indique avoir apporté une réponse aux demandes des preneurs et avoir tenu informés ses mandants des réclamations et divers désordres allégués par leurs locataires. Elle déclare avoir fait exécuter les réparations et travaux d’entretien courant dans la limite du plafond financier imposé par le mandat et avoir sollicité l’accord des bailleurs pour les travaux plus importants. Elle dit qu’elle ne peut être tenue de la réalisation de gros travaux, tels que ceux nécessaires dans le sous-sol du logement.

Sur l’indemnisation des préjudices, s’agissant d’abord de l’indemnisation du préjudice matériel lié aux inondations du sous-sol, elle relève que la réclamation des demandeurs n’est pas justifiée et que ces derniers ont été indemnisés à ce titre par leur assureur après valorisation des pertes subies, suivant l’établissement d’une quittance subrogative. S’agissant ensuite des préjudices moraux allégués par les demandeurs, elle estime que ces derniers ne sont pas justifiés et que l’attestation de leur enfant mineur se saurait constituer un justificatif probant. Elle ajoute que son éventuelle responsabilité ne peut être appréciée que par rapport à la notion de perte de chance et que les bailleurs ne justifient pas une quelconque perte de chance.

La société [C] IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande à ce que Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] soient déclarés irrecevables et mal fondés en leurs demandes aux fins de garantie dirigées à son encontre et qu’ils en soient déboutés. Elle demande que tout autre partie à l’instance soit déboutée de ses éventuelles demandes dirigées à son encontre. En toute hypothèse, elle demande l’application de la notion de perte de chance et subsidiairement, réduire à de plus justes proportions toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre. Elle sollicite la condamnation de Madame [Y] [R] épouse [W] et Monsieur [L] [W] à lui payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique qu’aucune confusion juridique n’a été volontairement générée au préjudice des bailleurs. Elle déclare que l’état des lieux d’entrée et la rédaction du bail ont été établis par elle conformément à son objet de transaction locative et que le mandat de gestion locative a bénéficié à la SARL VPV GESTION. Elle déclare qu’elle a pour objet la transaction immobilière et que la SARL VPV GESTION a pour objet la gestion locative immobilière.

Sur les demandes principales des preneurs, elle explique que ces derniers avaient connaissance de l’état dans lequel se trouvait l’immeuble à leur entrée dans les lieux, et que l’état des lieux a été contradictoirement établi. Elle estime que les preneurs ne justifient pas le caractère indécent du logement fondant leur demande en réduction du loyer.

Elle déclare qu’elle ne peut se voir transférer la dette légale de délivrance et d’entretien du bien qui pèse sur les bailleurs, de sorte que leur appel en garantie ne peut prospérer.

Elle conteste avoir commis une faute dans l’exécution de ses obligations et ajoute que ses missions se limitent à la mise en publicité de biens à la location, à la recherche de locataires, à la rédaction du bail et à l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Elle indique qu’elle ne bénéficie d’aucun levier de travaux et n’intervient pas dans le traitement des réclamations, étant donné que ces missions sont assurées par le mandataire de gestion locative. Elle estime qu’il incombe aux bailleurs de rapporter la preuve d’une gestion locative, d’une faute commise et un lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué et que tel n’est pas le cas en l’espèce. Elle soutient aussi que l’éventuelle responsabilité de l’agent immobilier doit être appréciée en vertu de la notion de perte de chance et que la réparation de cette dernière ne peut conduire à l’indemnisation du préjudice subi, et à condition que la perte soit réelle et sérieuse.

S’agissant de la confusion juridique alléguée par les bailleurs, elle indique que le mandataire de gestion locative était la SARL VPV GESTION et que même si les deux entités ont un dirigeant commun et une adresse similaire, les deux sociétés sont deux personnes morales distinctes. Elle ajoute que les bailleurs ne démontrent aucune faute de sa part justifiant son intervention forcée et l’appel en garantie.

S’agissant des préjudices moraux allégués en demande, elle relève que leur existence ne sont pas démontrées et dénonce la portée de l’attestation de l’enfant des demandeurs.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « juger », « rappeler », « déclarer », « constater » et « acter » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et que le juge, qui est chargé de trancher les différends, n'a pas à les mentionner dans l'exposé des prétentions des parties ni à y répondre dans le dispositif de son jugement.

I – Sur les demandes à l’égard des bailleurs

Sur les manquements aux obligations de délivrance conforme, d’un logement décent, d’entretien et de réparation
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires dont, selon l’article 2 : « 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…) 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; (…) 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;(…) »

Par ailleurs, l'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Dès lors, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties et qui n'est corroborée par aucun autre élément de preuve, peu important qu'elle l'ait été en présence des parties, ou que le rapport d'expertise ait été soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail conclu entre les parties le 16 février 2022 que Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [R] épouse [W] ont délivré à Madame [B] [J] épouse [A] et Monsieur [H] [A] une maison à usage d’habitation, d’une surface de 127,71 m². La bail précise que la maison est composée d’un « sous-sol total », « d’une cuisine meublée et équipée » avec « un chauffage individuel électrique ».

Aux termes d’un mandat de gestion en date du 1er novembre 2016 et d’un mandat de gestion en date du 26 juillet 2020, Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [R] épouse [W] ont confié la gestion locative du bien sis [Adresse 5] à [Localité 4] à la SARL VPV GESTION. Par ce mandat, la SARL VPV GESTION, tenue par une obligation de moyen, s’est notamment engagée à :
« Encaisser, percevoir, déposer toutes sommes représentant les loyers, charges, cautionnements, indemnités d’occupation et d’assurance, provisions, ainsi que toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence normal de l’administration des biens d’autrui », « Faire exécuter toutes réparations et travaux d’entretien courant jusqu’à concurrence de 400 euros. Au-delà de ce montant, soumettre les devis et faire réaliser les travaux après l’accord écrit du mandat. (…) Prendre toute mesures conservatoires et faire exécuter les travaux urgents en avisant rapidement le mandat. En régler les factures dans la limite des fonds disponibles », « Faire exécuter tous travaux importants après accord écrit du mandat, sauf urgence », « Intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre, faire toute déclaration, en assurer la gestion et percevoir toutes indemnités versées ».
Dès lors, selon les dispositions contractuelles du mandat, la SARL VPV GESTION était l’interlocuteur principal des locataires du bien précité.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée, établis contradictoirement le 21 février 2022, qu’un certain nombre d’éléments et d’équipements composant le logement ont été en mauvais état.

Sur les désordres de la salle de bain
L’état des lieux d’entrée mentionne expressément que le radiateur de la salle de bain « s’allume dans la cuisine mais ne fonctionne pas » et dans la catégorie des commentaires, il est indiqué que « le radiateur de la salle de bain ne fonctionne pas » et « fenêtre de la salle de bain, gong cassé au bas, cf photos ». 

Par courriel du 2 mars 2022, les demandeurs ont ajouté, dans le délai légal de 10 jours prévu à l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un certain nombre de mentions à l’état des lieux d’entrée et rappelle des éléments de l’état des lieux d’entrée, à savoir « la fenêtre de la salle de bain qui ne peut s’ouvrir sans être délogée de son emplacement, l’absence de VMC dans cette même pièce et le radiateur de la salle de bain qui ne fonctionne pas ».

Les désordres subis dans la salle de bain, à savoir l’ouverture difficile de la fenêtre, la défaillance du système de ventilation et le dysfonctionnement du radiateur de la pièce sont rappelés par les demandeurs dans un certain nombre de courriels, le 19 mars 2022, le 28 juillet 2022, le 9 septembre 2022, le 21 septembre 2022, le 8 novembre 2022, le 25 janvier 2023.

Ainsi, les demandeurs rappellent dans des courriels adressés à la SARL VPV GESTION que :
Courriel du 19 mars 2022 : « la VMC ne fonctionne pas, que la fenêtre ne s’ouvre pas et qu’il n’y ait pas de chauffage » ; « nous comptons beaucoup sur votre professionnalisme pour obtenir un retour du propriétaire pour solutionner les problèmes techniques liés à cette pièce », Dans un courriel en date du 28 juillet 2022 : « nous sommes toujours dans l’attente de la réparation de la fenêtre de la salle de bain qui n’est pas utilisable (…), de la prise en compte du radiateur de la salle de bain qui ne fonctionne pas ». Dans un courriel en date du 9 septembre 2022 : « nous n’avons toujours pas de chauffage en état de marche dans la salle de bain et ce depuis notre entrée dans les lieux ». Dans un courriel du 21 septembre 2022 : « je réitère ma demande pour intervention concernant le chauffage de la salle de bain ». Dans un courriel du 8 novembre 2022 : « Ce nouveau mail à nouveau pour vous demander quand sera résolu la problématique chauffage de notre sdb. (…) nous n’avons pas de chauffage depuis notre arrivée dans le logement et là il commence à faire froid. Les enfants comme la pièce en souffre. Les serviettes ne sèchent pas, la pièce reste humide et le plafond noirci… ». Dans un courriel du 25 novembre 2022 : « Ce mail afin de savoir où en est le traitement de l’installation d’un chauffage dans la salle de bain ». Dans un échange de courriels en date du 7 décembre 2022 : « Nous revenons vers vous concernant le chauffage de la salle de bain. Voilà plusieurs mois que nous attendons ce chauffage. Nous sommes presque à la mi-décembre et nous n’avons toujours pas de chauffage » ; « Nous sommes tous tombés malade à force de se doucher dans des conditions si fraiches les serviettes restent mouillées d’un jour à l’autre, notre santé commence à en être dégradée. Sans compter la pièce qui se détériore car pas chauffée. ».
Par courriels, la SARL VPV GESTION sollicitait le retour de Monsieur [L] [W], en indiquant :
Le 25 février 2022 : « le radiateur de la salle de bain ne fonctionnerait plus toutefois il s’allume, la fenêtre de la salle de bain a été visiblement cassée par le peintre, en effet il manque un gond ce qui n’était pas le cas lors du edl, la VMC ne fonctionnerait pas non plus », Le 18 mars 2022 : « par contre pour le gond de la fenêtre que souhaitez-vous faire ??? » Le 25 avril 2022 : « concernant le gond pour la fenêtre pouvez-vous m’indiquer ce que vous souhaitez faire ?? » Le 2 mai 2022, « sauf erreur de ma part je n’ai pas eu de retour à mon mail du 25 avril où je vous demandais ce que nous faisons pour le gond. » Le 25 mai 2022 : « je n’ai aucun retour concernant le gond. Pouvez-vous m’apporter une solution. » Le 9 juin 2022, « je vous contacte ce jour car nous restons sans nouvelle du mail que nous vous avons envoyé le 2 concernant le gond. Pouvez-vous nous dire ce que nous faisons svp ? ».
Par un courriel en date du 29 mars 2023, Monsieur [L] [W] a refusé le remplacement du sèche-serviettes. Puis, par courriel en date du 30 mars 2022, Monsieur [L] [W] a expliqué à la SARL VPV GESTION qu’il « y a un interrupteur dans la cuisine pour allumer et éteindre le sèche serviette de la salle de bain (c’est pas logique mais depuis l’origine de la maison le fonctionnement est ainsi) ».

Par un courriel en date du 13 septembre 2022, la SARL VPV GESTION a transmis stricto sensu la réponse de Monsieur [L] [W] au sujet des points soulevés par les demandeurs dans leur courriel du 9 septembre 2022, sans qu’aucune réponse au sujet des désordres de la salle de bain ne soit rapportée. Par courriel en date du 8 novembre 2022, la SARL VPV GESTION écrivait avoir relancé les bailleurs et être dans « l’attente de son retour ».

Il ressort des pièces produites en défense que trois avenants à l’état des lieux d’entrée ont été établis par les parties s’agissant des désordres de la salle de bain : d’abord le 30 mai 2022, il a été constaté « le changement de la VMC ». Puis, le 27 octobre 2022, il a été constaté qu’un « nouveau gond a été posé sur la fenêtre de la salle de bain ». Enfin, le 6 janvier 2023, il a été procédé au remplacement du sèche-serviette dans la salle de bain en décembre 2022.

Aux termes d’une correspondance adressée à Monsieur [L] [W], le 9 octobre 2023, dont l’objet principal était la délivrance par les preneurs de leur préavis de congés et dont la réception n’a pas été contestée par les défendeurs, les demandeurs rappellent que les désordres de la salle de bain ont été signalés dès la prise du logement et solutionnés en décembre 2022.

Il appartient, aux termes des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [R] épouse [W], alors bailleurs, étaient tenus d’assurer un système de chauffage conforme et en bon état de fonctionnement.

Il ressort des éléments du dossier que le système de chauffage du logement était manifestement défaillant dès l’entrée dans les lieux des locataires en février 2022, et ce jusqu’au mois de décembre 2022. Cette défaillance prolongée n’est, au surplus, pas contestée par les bailleurs.

Si certains désordres affectant la salle de bain, notamment ceux relatifs à la ventilation et à la fenêtre, ont été réparés dans un délai plus bref, tel n’est pas le cas du chauffage, dont la remise en état n’est intervenue qu’après plusieurs mois d’occupation. Une telle durée de dysfonctionnement, portant sur un élément essentiel au confort et à la salubrité du logement, a nécessairement eu un impact significatif sur les conditions de vie quotidienne des locataires.

Sur le dysfonctionnement des équipements composant le logement
En premier lieu, les demandeurs soutiennent que l’électrification du portail avait été convenue à la prise du logement mais qu’elle n’a jamais été réalisée.

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un portail « en aluminium neuf et portillon idem » et qu’aucune clé n’a été remise pour le portail. En remarques portées à l’état des lieux d’entrée, il est mentionné le souhait des locataires que le portail soit motorisé.

Les demandeurs produisent différents courriels en date du 28 juillet 2022, 8 août 2022 et 2 avril 2023 dans lesquels ils indiquent attendre l’électrification du portail.

Les locataires soutiennent que les bailleurs auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme du logement en ne procédant pas à l’électrification du portail, laquelle aurait été convenue lors de la prise du logement. Toutefois, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à établir l’existence d’un engagement ferme des bailleurs en ce sens. L’état des lieux d’entrée mentionne tout au plus un souhait des locataires relatifs à une électrification du portail, sans que cette mention puisse être assimilée à une obligation contractuelle à la charge du bailleur. En outre, il est manifeste que l’électrification d’un portail constitue un élément de confort qui n’affecte ni la décence du logement, ni son aptitude à l’usage d’habitation au sens de l’article 6 de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989.

Ensuite, les demandeurs soutiennent aussi que de nombreux équipements composant le logement dysfonctionnaient. Ils fondent notamment leurs prétentions sur les avenants à l’état des lieux d’entrée produits en défense.

S’agissant du lave-vaisselle, l’état des lieux d’entrée mentionne un lave-vaisselle en mauvais état pour lequel un nettoyage était nécessaire. Si les demandeurs indiquent que le lave-vaisselle était inutilisable, les éléments produits ne le démontrent pas.

Selon un courriel en date du 28 juillet 2022 adressé au mandataire des bailleurs, les demandeurs ont indiqué rencontrer des difficultés au sujet de la boite aux lettres ainsi qu’une fuite à l’évier de la cuisine, et ont sollicité des réparations à ces sujets. Il ressort également du courriel en date du 2 mars 2022, par lequel les demandeurs ont ajouté des constatations à l’état des lieux d’entrée que « l’évier de la cuisine est très usée et fissuré avec les bondes manquantes ne permettant pas de retenir l’eau et de remplir sa fonction ». Il ressort d’un avenant, produit en défense, daté du 27 octobre 2022, qu’il a été constaté que « le caisson sous évier a été changé (…), l’évier a été remplacé par un évier en céramique blanc, un bac, ajout d’un évent, un plan de travail a été posé par-dessus l’ancien sur la moitié de la cuisine (…), une nouvelle boite aux lettres a été posée avec une clef (…) ».

Il apparait que cet avenant a fait l’objet de modifications suivant mentions portées en rouge dont notamment « évier pas étanche », de sorte qu’il convient de conclure que les bailleurs n’ont finalement pas parfaitement solutionnés le désordre rencontré.

Il ressort des pièces que les demandeurs ont alerté le mandataire du bailleur du dysfonctionnement du mitigeur de douche, dans un courriel en date du 8 août 2022 en indiquant qu’il était « caduque et ne permet pas une ouverture ou fermeture de celui-ci franche. Ceci impliquant que ce dernier coule à notre insu, cela est bien dommageable au regard du coup de la facture d’eau. Ensuite, il faut une force importante pour ouvrir et fermer le mitigeur au regard certainement de son entartrage intérieur auquel je n’ai pu accéder malgré le gros nettoyage fait pour récupérer un état correct de celui-ci (…). Son état s’est même dégradé, à ce jour ne pouvant plus l’utiliser comme il se doit, est-ce envisageable de faire réparer cet élément ? ».

Il apparait au travers d’un échange de courriels entre Monsieur [L] [W] et la SARL VPV GESTION que les bailleurs ont été informés du dysfonctionnement, a fortiori le 2 avril 2023. Un avenant en date du 9 mai 2023 mentionne que « le changement du mitigeur de la baignoire » a été constaté.

S’agissant de l’installation électrique, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence de 2 prises de terre « dont une un peu cassée », « 1 ampoule, pas de cache et pas de plafonnier », « 4 prises de terre dont une très mal fixée », « compteur électrique jauni et mal fixé, à repeindre », « compteur, tableau ancien, mal fixé au mur », « manque couvercles de 2 boites de dérivation, un interrupteur posé mais non terminé dans la cuisine, les interrupteurs d’entrée et séjour gauche n’allument rien, lumière extérieure devant et arrière ne fonctionnent pas, plusieurs interrupteurs ont été changés mais ne fonctionnent pas, électricité des interrupteurs qui sont neufs mais ne fonctionnent pas ».

Les demandeurs produisent aussi un rapport d’expertise, qui aurait été annexé au bail d’habitation lors de la prise du logement au titre d’un diagnostic technique, établi par la société ALMIDIAG pour les bailleurs, lequel mentionne que « l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). » En effet, ce rapport mentionne :
« Le seuil de déclenchement du dispositif différentiel de protection est supérieur au courant différentiel assigné (sensibilité) de ce dernier », « Présence de circuits électriques non équipés de conducteurs de protection », « Présence de protections contre les surintensités inadaptées à la section des conducteurs », « La liaison équipotentielle supplémentaire est incomplète », « Présence de matériel électrique en place dont l’enveloppe présente des détériorations », « Présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement » « Socles de prises non équipés d’obturateur ».
Par courriel en date du 25 février 2022, la SARL VPV GESTION a indiqué aux bailleurs : « il y a de nouveaux interrupteurs notamment dans la cuisine le séjour et l’entrée, qui ne s’allument pas. De toute évidence ils sont neufs ».

Par avenant en date du 30 mai 2022, il a été constaté « le recâblage des interrupteurs déjà en place, remplacement d’un double interrupteur, remplacement d’un interrupteur dans la cuisine (…) ». Il ressort d’un courriel en date du 24 avril 2023 que les locataires ont fait état d’un défaut électrique en indiquant au mandataire des bailleurs « plus d’électricité sur plusieurs prises, aucun problème visuel au niveau du tableau électrique ». Dans la correspondance adressée à Monsieur [L] [W] le 9 octobre 2023, les demandeurs ont mentionné avoir constaté des défauts électriques « dont des prises de courants qui ne fonctionnaient plus » et évoquent l’intervention d’un professionnel en août 2023 qui aurait constaté l’existence d’un danger, sans apporter davantage d’éléments.

Sur les désordres affectant le sous-sol