TJ 84007, 27 avr. 2026, RG 24/03182

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE
N° RG 24/03182 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J37D

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

AFFAIRE : S.A.R.L. FP-2I-ENTREPRISES
C/
S.A.S. [W] [H]

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. FP-2I-ENTREPRISES
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Fleur AUDIBERT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [W] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Frédéric COPPINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président
Assesseur : Madame Emma JAUFFRET, vice-présidente
Assesseur : Madame Corine THEVENOT, magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 16 Février 2026
Greffier : Philippe AGOSTI
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

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EXPOSE DES FAITS :

La Société FP-21 ENTREPRISES ,titulaire d'un mandat de vente du 11 janvier 2022 ,a signé aux côtés de la Société [W] PROMOTION, devenue la société [W] [H], société promotion et développement urbain, le 24 février 2022, une promesse d'achat avec la SAS Midi promotion portant sur la vente d'un bien immobilier à vocation artisanale, industrielle et commercialle situé [Adresse 3] à [Localité 4].
Cette lettre d'offre d'achat précisait en page 2 que : " Les honoraires de négociation et de suivi du dossier du Cabinet FP-2I-ENTREPRISES, à la charge de l'Acquéreur, seront de 3,5 % HT du montant de la Cession HT soit 34.821,65 EUROS TTC. Les honoraires de négociation et de suivi du dossier du Cabinet FP-2I-ENTREPRISES, à la charge du Vendeur, seront de 3,5 % HT du montant de la Cession HT soit 34.821,65 Euros TTC. "

Un avenant du 11 octobre 2022 prorogeait le délai de validité de l'offre d'achat au 30 novembre 2022.

Le 7 décembre 2022, la société MIDI PROMOTION et la société [W] [H] signaient une promesse unilatérale de vente des biens pour une somme de 829170 € HT, promesse consentie pour un délai expirant le 14 JUIN 2024 sous conditions suspensives dont l'obtention du permis de construire avant le 16 février 2024 purgé des recours avec dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 16 octobre 2023.
Par courrier du 13 juin 2024 ,Maître [Q] adressait à la Société [W] PROMOTION une lettre recommandée avec accusé de réception en lui rappelant qu'elle n'avait pas justifié de la réalisation des conditions suspensives ni même des démarches entreprises pour y parvenir, et que le délai pour lever l'option expirait le lendemain.

La société [W] [H] restait taisante de sorte que la SARL FP-21 ENTREPRISES mettait en demeure le 20 JUIN 2024 ,la SAS [W] [H] de lui régler la totalité de ses honoraires soit une somme de 69643,30€.

La société [W] Promotion n'y procédant pas ,la société FP21 ENTREPRISES assignait [W] PROMOTION aujourd'hui dénommée [W] [H] devant le Tribunal d'Avignon pour, au visa des articles 1240 du Code Civil, 514 du Code de Procédure Civile,
A titre principal :
- Condamner la Société [W] [H] à payer à la Société FP2I ENTREPRISES la somme de 69 643,30 € à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire :
- Condamner la Société [W] [H] à payer à la Société FP2I ENTREPRISES la somme de 69 000,00 € au titre de la perte de chance d'avoir pu être rémunérée en raison de la non-réalisation de la vente,
En tout état de cause :
- Condamner la Société [W] [H] à verser à la Société FP2I ENTREPRISES la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la Société [W] PROMOTION aux entiers frais et dépens de l'instance, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en date du 9 janvier 2026 ,la société FP-21 ENTREPRISES réitère ses demandes ,mais sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture pour produire une pièce à savoir l'attestation de vente du bien entre les consorts [U] et la société MIDI PROMOTION.

Elle explique que si elle ne peut pas réclamer sa commission en l'absence de levée d'option, elle peut demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sur le fondement délictuel.

Elle précise que la société [W] n'a pas justifié de la réalisation des conditions suspensives ,elle n'a pas réalisé les démarches liées au permis de construire et les conditions qui en découlent.

La caducité de la promesse de vente est sans incidence sur la demande s'agissant d'une demande sur le fondement délictuel.
Le bénéficiaire d'une promesse peut sans doute y renoncer si elles sont dans son intérêt , mais il doit lever l'option.

Elle conteste l'existence d'une obligation de conseil au regard de l'incohérence affirmée de la situation des lieux avec le projet envisagé.

L'accès au site est possible pour les poids lourds , bien que ne figurant pas comme conditions dans aucun document et alors que le projet semblait concerner des véhicules légers et la société FP21 ENTREPRISES avait fait état de l'emplacement de la parcelle et de ses accès dans un document de présentation et donc parfaitement connus.

Elle soutient qu'elle n'aurait pas manqué à son obligation de conseil, renseignant sur la faisabilité du projet , et conseillant de baisser le prix de vente, ou chercher d'autres acquéreurs potentiels.

Elle indique que le bénéficiaire n'a pas respecté ses obligations de loyauté bonne foi et sincérité.

La société [W] a laissé s'écouler prés d'un et demi entre la signature de la promesse et la date d'expiration de celle-ci et laissé la relance du Notaire sans réponse.

La société [W] a en janvier 2023 signé un rachat avec effet de levier alors qu'elle avait signé la promesse de vente peu de temps avant , de sorte qu'elle aurait du sortir de la promesse de vente à ce moment là ou ne pas signer la promesse de vente au moment de ses négociations du LBO.

L'information a été tardive.

Elle ajoute qu'elle a engagé du temps et des moyens pour que la cession puisse se faire dans les conditions les meilleures soit un coût financier.(courriels, rendez vous,contact avec des acquéreurs pouvant permettre de sortir de la promesse d'achat , réalisation d'une plaquette réunion de documents)et seule la carence de la société [W] a créé son préjudice.

A titre subsidiaire elle considère que sur la perte de chance son préjudice ne pourrait être évalué qu'à la somme de 69000 €.

Par conclusions en date du 22 janvier 2026, au visa de l'article 802 du Code de procédure civile,et des articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, la SAS [W] [H] demande au Tribunal de :
- Recevoir en ses demandes, fins et conclusions la société [W] [H].
- Juger irrecevable les dernières conclusions, et la pièce n°14 de la société FP-2I ENTREPRISES.
- Rejeter la pièce n°14 produite par la société FP-2I ENTREPRISES dans ses dernières conclusions.
- Débouter la société FP-2I ENTREPRISES de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.
- Condamner la société FP-2I ENTREPRISES à régler à la société [W] [H] la somme de 4.000 Euros au titre des frais irrépétibles.
- Condamner la société FP-2I ENTREPRISES à prendre à sa charge les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jacques TARTANSON dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Elle considère que rien ne justifie le rabat de l'ordonnance de clôture et demande d'écarter la pièce produite après clôture.

Elle maintient sa précédente argumentation
Elle estime que les honoraires de négociation étaient conditionnés à la réitération de la promesse unilatérale de vente en acte authentique ce qui n'est pas advenu.

Elle indique qu'elle ignorait l'impossibilité de passage des véhicules de poids lourds au moment de la signature de la lettre d'offre d'achat et de la promesse qui n'a jamais été portée à sa connaissance par la société FP 21 ENTREPRISES.

Elle soutient que la non réalisation de vente est du fait de la SARL FP 21ENTREPRISES.
La non- réalisation des conditions suspensives dans les délais fixés ont rendue caduque la promesse empêchant le bénéficiaire de lever l'option et de conclure la vente.

Ainsi la condition relative au droit de propriété du promettant , essentielle n'était pas remplie, aucune information n'a été donnée sur les servitudes existantes conventionnelles ou d'urbanisme.

La SAS [W] [H] n'a donc commis aucune faute en ne procédant pas à la réitération de la vente .

Elle considère qu'aucune faute ne peut lui être imputée car le retrait de l'opération par [W] [H] résulte des manquements de la Société FP21 ENTREPRISES.

Le bien aurait du être conforme à la destination souhaitée par l'acheteur.

En réalité alors que la documentation mettait l'accent sur l'accessibilité aux poids lourds, élément essentiel pour [Localité 5], il s'est avéré que ce n'était pas le cas, et rien ne démontre que le projet n'était destiné qu'à des véhicules légers et en tout cas aucune information ou conseil n'avait été donné.

Elle ajoute que l'obligation de conseil de l'agent immobilier est absolu et que la SAS FP21 ENTREPRISES a commis une faute.

Elle rappelle que les conditions suspensives étaient stipulées au profit du seul bénéficiaire [W] [H] seule en droit et libre d'y renoncer .

Elle ne peut pas engager sa responsabilité à ce titre et l'absence de réitération en elle-même n'est pas constitutif d'une faute.

La rémunération de l'agent immobilier est conditionné à la réalisation de la vente par acte authentique qui ici n'est pas intervenue.

Par ailleurs , il y avait dans l'acte une clause de dédit.

Et rien ne justifie l'inexistence d'un paiement sur ce fondement.

Elle rappelle qu'aucune déloyauté de sa part n'est démontrée.

Rien n'établit la preuve d'une LBO empêchant la signature de l'acte authentique.
Aucune faute ne peut lui être reprochée.

La société FP21 ENTREPRISES ne rapporte pas la preuve de son préjudice en particulier par factures, justificatifs, le simple fait qu'ils soient englobés dans la commission n'étant ni suffisant ni probant.

Dans la phase à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente, les diligences qui n'ont pas permis de trouver solution aux problèmes étaient conditionnées à la réalisation de l'acte authentique.

La demande doit être écartée y compris dans le cadre de la perte de chance qui ne peut être égale à la chance perdue et doit ici être écartée en l'absence de production de justificatifs.

La société [W] [H] demande le rejet des dernières écritures et de la pièce N° 14 ,le rejet des demandes de la société FP 21 ENTREPRISES et sa condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens et des prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier2026 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 16 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

1°)SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L'ORDONNANCE DE CLOTURE :

L'article 802 du Code de procédure civile dispose :" Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office .
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture (…) ".

L'article 803 du code de procédure civile précise : " L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. "

Par ordonnance du 6 janvier 2026, le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire d'Avignon a déclaré la clôture de la mise en état de l'affaire, et l'a renvoyé pour plaidoirie à l'audience du 16 février 2026 à 9h00 .

Par conclusions du 9 janvier 2026, la société FP2I ENTREPRISES a signifié des conclusions n°3, avec demande de rabat de l'ordonnance de clôture intervenue le 6 janvier 2026 afin de pouvoir produire une nouvelle pièce N° 14.

La société [W] DEVELOPPANT s'y oppose soutenant que ses conclusions signifiées le 18 décembre 2025 laissaient un délai suffisant pour répondre et produire une pièce.
La clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, la pièce produite tardivement dont il n'est pas démontré qu'elle constituerait une cause grave, remonte au 16 mars 2023, aurait pu être produite avant l'ordonnance de clôture et ne peut donc être considérée comme révélée depuis l'ordonnance de clôture .

Il n'y a donc pas lieu à rabattre l'ordonnance de clôture et les conclusions du 9 janvier 2026 et la pièce communiquée seront rejetées.

2°) SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE [Localité 6] [H] :

Il est rappelé que la Société FP21 ENTREPRISES s'est vu confier par la SAS MIDI PROMOTION un mandat non exclusif de vente portant sur un bien immobilier à vocation artisanale, industrielle et commerciale situé [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré AO [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

A la suite de ce mandat , une lettre d'offre d'achat était signée le 24 février 2022 entre la société FP21 ENTREPRISES et la société [W] [H] qui mentionnait:" Les honoraires de négociation et de suivi du dossier du Cabinet FP-2I-ENTREPRISES, à la charge de l'Acquéreur, seront de 3,5 % HT du montant de la Cession HT soit 34.821,65 EUROS TTC. Les honoraires de négociation et de suivi du dossier du Cabinet FP-2I-ENTREPRISES, à la charge du Vendeur, seront de 3,5 % HT du montant de la Cession HT soit 34.821,65 Euros TTC. "

Un avenant aux fins de prolongation de la durée de validité de la lettre d'offre d'achat a ensuite été régularisé le 11 octobre 2022 sans changer ce point.

Une promesse de vente du bien litigieux était conclue le 7décembre 2022 entre la société MIDI PROMOTION promettante et la société [W] [H], bénéficiaire pour une somme de 829170€ HT avec un délai expirant au 14 juin 2024.

Le paiement de la commission étant conditionné à la réitération de l'acte de vente , la demanderesse fait valoir que son fondement est la responsabilité délictuelle de la société [W] [H] .

L'article 1240 du Code Civil dispose que : " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "
Il convient de rechercher s'il est établi une faute, un préjudice en lien avec cette faute.

A) Sur l’existence d’une faute :

La société FP21 ENTREPRISES soutient que la société [W] [H] n'aurait pas effectué de démarches en vue de la réalisation des conditions ce qui constitue une carence fautive.

La promesse de vente comportait 11 conditions suspensives .

L'article 1304-3 du code civil dispose : " La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. "

Force est de constater que la société [W] [H] ne justifie aucunement des démarches qu'elle a pu faire en vue de la réalisation des conditions suspensives liées au permis de construire.

Elle ne justifie pas même du dépôt de la demande de permis de construire .
Il lui avait pourtant été rappelé par mail du3octobre 2023 les conséquences du non dépôt de la demande (p 10)

Elle s'attache seulement à soutenir que la société FP21 ENTREPRISES aurait du fournir tout renseignement sur les servitudes grevant le bien dans le cadre de son mandat.

Il ressort en réalité des échanges de courriels entre les parties que la société [W] [H] cherchait en fait des investisseurs pour les locaux et n'en a pas trouvé.
Le mail du 16 octobre 2023 est explicite à ce sujet " le contexte économique et financier de 2023 ne nous a pas permis de finaliser tout comme la localisation qui en a freiné certains "
Les conséquences de cette attitude lui était clairement exprimées dans un mail du 16 mai 2024, alors qu'il lui était indiqué qu'il lui était possible de se faire substituer par un client proposé par FP21 ENTREPRISES et permettant une signature en date du 14 juin 2024, date buttoir.

Il ne peut donc y avoir de manque au devoir de conseil du mandataire, pas plus en ce qui concerne l'accessibilité des lieux qui est tout à fait claire dans les plans des lieux du document de présentation du bien .

En effet l'accès se fait par une route nationale limitée à 80 km/h donc sans difficulté d'accès dans une portion droite avec parfaite visibilité et surtout aucune observation ou réserve n'a été faite sur ce point dans la lettre d'offre d'achat et son avenant ni dans la promesse elle-même.

Au contraire l'accès est large et aucun justificatif contraire n'est fourni.

Il est rappelé que la société [W] [H] n'est pas un particulier mais un professionnel de l'immobilier qui a une particulière habitude de l'acquisition de ce genre de bien.

L'argumentation sur la renonciation aux conditions suspensives ne peut être retenue car elle ne ressort pas des échanges de mails, bien au contraire et n'a pas été accompagnée d'une demande de réitération.
Il ne peut mieux être soutenu que la société [W] [H] aurait utilisé la clause de dédit puisqu'il n'est pas justifié du règlement correspondant.

En réalité, [W] [H] a attendu plus de deux ans pour s'abstenir de réitérer la vente en raison de son contexte de financement et surtout a refusé de considérer les solutions qui pourrait être proposées pour sortir de cette situation .

Il est donc établi que la société [W] [H] est fautive dans la rupture de la promesse de vente du 7décembre 2022.

B) Sur le préjudice et le lien de causalité :

Il est rappelé que la demande est fondée sur la responsabilité délictuelle.

La demande de réparation basée sur le montant de la commission ne saurait prospérer.

Le préjudice est lié à la perte de chance de permettre d'effectuer une transaction soit avec [W] [H], soit avec un autre intervenant qui aurait pu y être substitué.
Le lien entre l'attitude fautive de [Localité 5] est établi.

La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Il sera tenu compte de l'éventualité d'autres causes de non réalisation de la réitération (non -réalisation d'autres conditions suspensives).

La société FP21 ENTREPRISES liste un certain nombre de diligences qu'elle aurait effectuées dans le cadre de la transaction :documents utiles , régularisation d'offre d'achat ,conseil de faisabilité, recommandation commerciale concernant l'évaluation locative.

Cependant aucun élément justificatif du montant du préjudice sollicité n'est fourni de sorte qu'il conviendra d'affecter au préjudice une diminution de 60% de l'avantage perdu soit : 69643,30 € - 41785,98 € = 27857,32 €, somme qu'il conviendra de retenir pour le montant du préjudice.

C) Sur les demandes accessoires :

L'article 700 du code de procédure civile prévoit : "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;… "

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ", dire

La société [W] [H] succombant dans l'action sera condamnée à payer à la société FP21 ENTREPRISES la somme de 2500 € sur ce fondement ainsi qu'aux dépens de l'instance .

Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :