TJ 34172, 15 avr. 2026, RG 25/01438

DOSSIER : N° RG 25/01438 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QCQT

Copie exécutoire à
Maître Muriel GASTON de la SARL MURIEL GASTON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors des débats
et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Muriel GASTON de la SARL MURIEL GASTON, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [C] [M] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Muriel GASTON de la SARL MURIEL GASTON, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [W] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 17 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 20 septembre 2024 et ayant pris effet le 30 septembre 2024, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G], représentés par Orpi C’Immo, ont donné à bail à Madame [W] [S] un immeuble à usage d'habitation et un parking n°001 situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 604,80 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] ont fait signifier à Madame [W] [S], par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 952,26 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 26 août 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] ont fait assigner Madame [W] [S] pour l'audience du 17 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

A titre principal :

- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [W] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 400 euros et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [W] [S] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [W] [S] à payer la somme de 3 633,35 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- la condamnation de Madame [W] [S] à payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,
- la condamnation de Madame [W] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

- le renvoi du dossier à la prochaine audience du Juge des contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Montpellier, statuant au fond, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [W] [S], daté du 9 mars 2026. La conclusion est qu’elle ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

À l'audience du 17 mars 2026, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] étaient représentés par leur conseil. Madame [W] [S], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 7 250,80 euros.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent. En revanche, ce même article impose que cette saisine soit faite deux mois avant la délivrance de l’assignation, sans toutefois prévoir de sanction. Or, la saisine a en l’espèce été faite le 27 août 2025 alors que l’assignation a été délivrée le 15 octobre 2025.

Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé ou renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 27 août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à un montant plus élevé que le loyer

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1152 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires, et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux.

À compter de la résiliation du bail, Madame [W] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [W] [S] se trouve redevable de la somme de 7 250,80 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 10 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [W] [S] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 7 250,80 euros à Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer .

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [S] ne s’étant présentée ni aux convocations du travailleur social, ni à l’audience et n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'a été formulée. Il convient de rappeler qu'en l'absence du défendeur, le juge ne dispose d'aucun pouvoir de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [W] [S] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la capitalisation d’intérêts échus.

Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie. Le juge des référés n’étant pas saisi du principal et n’ayant pas à se prononcer sur une question de fond, il ne peut donc condamner à des dommages et intérêts, à l’exception d’une provision sur dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] sollicitent la condamnation de Madame [W] [S] au paiement, à titre de provision, de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des loyers par la locataire.

Ils soutiennent en effet que Madame [W] [S], en s’abstenant de payer son loyer, a crée une dette locative constituant une faute, et leur a ainsi causé un préjudice certain.

Cependant, ils échouent à démontrer la réalité de leur préjudice.

En conséquence, Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [W] [S], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [W] [S] à payer à Monsieur [Y] [G] et Madame [C] [M] épouse [G] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS