TJ 34172, 15 avr. 2026, RG 25/01207

DOSSIER : N° RG 25/01207 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P6UC

Copie exécutoire à
la SELARL BPG AVOCATS

expédition à
Me Emilie PASCAL LABROT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats
et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société -LA SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Emilie PASCAL LABROT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Emilie PASCAL LABROT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 24 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 06 novembre 2020, Monsieur [R] [E] a donné à bail à Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 510,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70,00 euros.

Par arrêté en date du 10 décembre 2020, le préfet de l’Hérault a déclaré insalubre avec possibilité d’y remédier, les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5]. Ledit arrêté prévoyait que le loyer ou tout autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessait d’être dû à compter du premier jour du mois suivant sa notification.

Par arrêté en date du 24 février 2021, le préfet de l’Hérault a abrogé l’arrêté préfectoral du 10 décembre 2020 déclarant l’état d’insalubrité de la résidence. Ledit arrêté prévoyait que les loyers ou indemnités d’occupation seraient à nouveau dus à compter du premier jour du mois suivant sa notification.

Par concession de renouvellement urbain, le 06 janvier 2022, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a acquis la propriété du logement occupé par Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M].

Le 13 mai 2025, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a fait délivrer, par commissaire de justice, à Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M], un commandement de payer la somme de 3465,46 euros au titre des loyers et charges impayés ; et visant la clause résolutoire prévue au bail. Ledit commandement de payer a été transmis le 14 mai 2025 à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l’Hérault.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 août 2025 notifié au représentant de l’État dans le département le 01er septembre 2025, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a fait assigner Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] à l'audience du 03 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé ; aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation à une provision portant sur la dette locative.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] daté du 22 janvier 2026. Ledit diagnostic conclut « Le couple a un fils de 07 ans. Monsieur a un contrat de travail à durée indéterminée dans une entreprise de nettoyage et Madame est aussi en contrat de travail à durée indéterminée. Une période de chômage et un titre de séjour non renouvelé à temps, ont fait baisser leurs ressources et créé la dette. De plus le logement se dégrade. Un plan d’apurement de 10,00 euros par mois a été mis en place. Un rappel de la Caisse d’allocations familiales a pu faire baisser la dette à 3.143,00 euros. Le service du bailleur va positionner la famille vers un logement social. ».

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, représentée par son conseil qui a déposé son dossier, a demandé au tribunal de :

CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail intervenue le 13 juillet 2025 ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 6] ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] à payer à la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, à titre de provision la somme de 4153,46 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à l’expiration du commandement ;

FIXER le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 01er août 2025 à la somme de 448,00 euros ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] à payer à la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, à titre de provision ladite somme jusqu’à complète libération des lieux ;
DEBOUTER Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] de leur demande de suspension des loyers ;

DEBOUTER Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] de leur demande d’expertise ;

DEBOUTER Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] de leur demande au titre de l’exception n’inexécution ;

DEBOUTER Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

DEBOUTER Monsieur [K] [J] et AK de leur demande de règlement de provision ;

DEBOUTER Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] aux dépens ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] à payer à la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a indiqué avoir fait délivrer un commandement de payer aux preneurs le 13 mai 2025 portant sur la somme de 3465,46 euros. Elle a souligné que bien que la Caisse d’allocations familiales ait procédé à des virements, dans le délai de 02 mois prenant fin le 13 juillet 2025, pour un montant total de 208,00 euros, cette somme n’a pas permis d’apurer les causes du commandement. Dans ces conditions, sur le fondement des articles 1103 du code civil, 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a considéré que le commandement était resté infructueux et que le bail avait été automatiquement résilié au jour de l’expiration dudit commandement.

Le bailleur a souligné qu’il avait précédemment accepté un plan d’apurement prévoyant des délais de paiement pendant 26 ans pour un montant de 10,00 euros par mois, dans une démarche de règlement amiable. Partant, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a sollicité l’expulsion de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Elle a également demandé la condamnation de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] à lui payer une provision et que soit fixée une indemnité d’occupation sur le fondement de ce même article.

En réponse au moyen en défense tiré de l’arrêté d’insalubrité, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a précisé que bien qu’un arrêté d’insalubrité ait été pris le 10 décembre 2020, ce dernier a été abrogé du fait de la réalisation de travaux dans les parties communes ; de sorte que les loyers étaient à nouveau exigibles. De surcroît, le bailleur a argué que si l’état de la résidence était connu de tous, les preneurs ne s’étaient jamais plaints de cette situation et qu’il y avait donc lieu de considérer que ce moyen n’était soulevé qu’en opportunité.

En réponse au moyen en défense tiré de l’exception d’inexécution, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a insisté sur le fait que l’état d’indécence d’un logement ne permettait pas au locataire de s’exonérer du paiement de son loyer sauf à ce qu’il soit rapporté la preuve que les locaux sont totalement inhabitables en conséquence de l’indécence et par la faute exclusive du bailleur. En ce sens, le bailleur a soutenu que les preneurs étaient carencés en la matière en l’absence d’arrêté d’insalubrité ainsi qu’en l’absence de photographies datées et circonstanciées ou bien d’autres justificatifs tels qu’un constat d’huissier ou de document émanant des services d’hygiène.

En outre, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a relevé qu’un plan d’apurement avait été signé avec Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] le 09 janvier 2026 et qu’ils avaient ainsi reconnu avoir une dette locative de 3146,00 euros à cette date. Le bailleur a ajouté que durant près de 05 ans, les preneurs ne se sont jamais acquittés du reliquat de loyer après versement de la caisse d’allocations familiales qui ne s’élevait qu’à une centaine d’euros. Enfin, le bailleur a poursuivi en indiquant que les preneurs n’avaient pas donné accès à leur logement aux fins de visite technique malgré plusieurs relances. Dès lors, le bailleur a indiqué qu’il y avait lieu de considérer que ce moyen n’était soulevé qu’en opportunité.

En réponse à la demande de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] portant sur la suspension de l’application de la clause résolutoire, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a fait valoir que les faits d’espèce ne répondaient pas aux critères prescrits par les articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 06 juillet 1989.

En effet, le bailleur a soutenu que les preneurs n’étaient pas de bonne foi en ce que depuis l’acquisition du bien par la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, les règlements n’étaient que parcellaires et régulièrement inexistants mais également que les tentatives de règlement amiable sont demeurées vaines.

Le bailleur a indiqué que la situation financière de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] était telle que tout éventuel échéancier était irrémédiablement voué à l’échec. De plus, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a insisté sur le fait qu’il serait inéquitable de permettre aux preneurs non diligents de continuer à occuper le logement alors qu’elle doit toujours s’acquitter de nombreuses charges.

En réponse à la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] tendant à la condamnation de la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE à effectuer des travaux sous astreinte, le bailleur a soutenu que l’insalubrité dénoncée n’était pas démontrée de sorte que la demande des défendeurs n’était ni déterminée ni déterminable et dans ces conditions qu’elle se heurtait à des contestations sérieuses.

En réponse à la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] tendant à l’octroi d’une provision sur dommages et intérêts, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a estimé que ces derniers étaient carencés dans la preuve de l’existence d’un préjudice de jouissance mais également d’un préjudice médical. A ce titre, elle a ajouté qu’il n’était pas démontré un lien de causalité entre l’état de santé de Madame [V] [M] et l’état du logement.

En réponse à la demande reconventionnelle de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] tendant à la désignation d’un expert judiciaire, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a expliqué que l’existence de désordres dans la résidence n’était pas contestée si bien que sa démolition était envisagée à l’échéance 2028. Elle a ajouté qu’elle estimait que cette demande visait simplement à permettre aux preneurs de se maintenir dans les lieux sans s’acquitter de leurs loyers comme depuis 04 ans.

Enfin, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a fourni un décompte actualisé de la dette principale, arrêté au 19 mars 2026, portant cette dernière à 2580,46 euros. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] représentés par leur conseil qui a déposé son dossier, ont demandé au tribunal de :

A titre principal :

CONSTATER que les locataires ont suspendu le règlement des loyers en vertu de l’arrêté d’insalubrité pris par le Préfet de l’Hérault ;

DEBOUTER la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER que les locataires sont bien fondés à opposer l’exception d’inexécution ;

DEBOUTER la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

CONSTATER qu’un plan d’apurement de la dette a été mis en place le 09 janvier 2026 ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pour une durée de 03 années ;

A titre reconventionnel et principal :

CONDAMNER la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE à faire réaliser les travaux nécessaires pour résoudre les désordres relevés, et remédier à l’insalubrité de l’immeuble et à la non décence du logement loué ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNER à la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE de reloger la famille de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] dans l’attente de la réalisation effective des travaux ;

CONDAMNER la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] la somme de 4.000,00 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices subis ;

A titre reconventionnel et subsidiaire :

ORDONNER l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il lui plaira en lui impartissant la mission suivante :

- Se rendre dans le logement sis [Adresse 6] ;

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

- Entendre les parties dans leurs dires et observations ;

- Dire si les désordres allégués dans l’arrêté d’insalubrité et les conclusions et photographies, existent ;

- Dans l’affirmative, les décrire, en rechercher la cause et préciser :

- S’ils sont imputables à un vice de construction, une utilisation défectueuse, à un défaut d’entretien, à l’usure normale ou à quelque autre cause ;

- S’ils constituent une simple défectuosité, une non-conformité aux règles de l’art ou contractuelles ou un vice grave en précisant s’ils rendent l’ouvrage impropre à l’usage auquel il était destiné ;

- S’ils relèvent des réparations à la charge du bailleur ;

- Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état ;

- Evaluer les préjudices de tous ordres subis par les parties ;

- De manière générale, donner tout élément permettant de solutionner le litige ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE aux dépens.

Sur leur demande tendant à débouter la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE de ses demandes, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont fait valoir qu’un arrêté d’insalubrité en date du 10 décembre 2020 avait eu pour effet de suspendre l’exigibilité des loyers. Ils ont souligné que ledit arrêté précisait que l’immeuble constituait « un danger pour la santé et la sécurité des occupants ». Les preneurs ont considéré qu’en présence d’un seul arrêté d’abrogation et pas d’un arrêté de mainlevée, la cause de l’insalubrité n’avait pas disparu. A ce titre, ils ont argué qu’il n’était pas possible pour le bailleur d’avoir fait réaliser les travaux nécessaires en ce sens entre la date de l’arrêté d’insalubrité et le rapport du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] en date du 29 janvier 2021, bien que ce dernier constate l’achèvement des travaux de sortie d’insalubrité.

De surcroît, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont indiqué que la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE ne justifiait pas des travaux réalisés.

A titre subsidiaire, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont fondé leur demande de rejet en application des articles 1217 et 1219 du code civil relatifs à l’exception d’exécution. En effet, ils ont estimé que la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et conforme aux normes, prescrite par l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989.

En ce sens, ils ont indiqué que les parties communes, qui ont été déclarées insalubres, présentaient toujours des fuites d’eau en continue en l’absence de réparation des canalisations ; que de nombreux déchets, notamment des bouteilles d’urine, gisaient sur le sol et que des nuisibles apparaissaient également.
Hormis ces parties communes, les preneurs ont soutenu que le logement loué n’était pas conforme aux caractéristiques de décences en ce qu’ils avaient signalé à de très nombreuses reprises au bailleur la présence d’infiltrations d’eau, de fuites d’eau, de tâches d’humidité et de l’absence de tout moyen de chauffage.

De plus, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont également soulevé les pannes régulières de l’ascenseur alors que la famille réside au 05ème étage.

Enfin, ils ont souligné que plusieurs appartements sur le même palier qu’eux étaient squattés par des personnes qu’ils ont qualifiées de peu fréquentables, donnant ainsi lieu à des nuisances sonores et olfactives.
Dans ces conditions, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont argué avoir entrepris les démarches auprès de l’administration, par l’envoi d’un courrier recommandé, afin d’alerter les autorités compétentes quant à la situation de l’immeuble. Ils ont indiqué ne pas avoir saisi une nouvelle fois le comité d’hygiène et de sécurité en ce que le précédent rapport émanant de ce dernier, levant l’état d’insalubrité, démontrait selon les preneurs la défaillance manifeste de cette procédure.

En réponse au moyen soulevé par la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, les preneurs ont réfuté avoir refusé l’accès de leur logement en vue de la réalisation de travaux. A ce titre, ils relèvent que la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE est carencée dans la preuve de cette allégation.

Sur leur demande de suspension de la clause résolutoire, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M], sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ont indiqué qu’ils étaient en capacité de régler la dette locative en ce qu’ils avaient accepté un plan d’apurement du bailleur prévoyant un remboursement à hauteur de 10 euros par mois pendant 25 ans. Les preneurs ont alors soutenu que l’acceptation de ce plan particulièrement long illustrait leur situation de grande précarité. Sous réserve de la réalisation de travaux destinés à rendre leur logement décent, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont déclaré avoir la possibilité de procéder au règlement de leur loyer.

Au soutien de leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation du bailleur à faire procéder à des travaux, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont indiqué qu’il résultait de la combinaison des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que de l’article 1719 du code civil que le juge, même en présence d’une contestation sérieuse peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les preneurs ont ainsi argué que le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent a incontestablement entraîné des désordres et qu’il y a donc lieu à condamner ce dernier à faire procéder aux travaux de mise en conformité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, en application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur leur demande reconventionnelle d’octroi d’une provision sur dommages et intérêts, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] se sont prévalus de l’article 835 du code de procédure civile aux termes duquel dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Ainsi, ils ont développé le fait que le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent pesant sur le bailleur, dont l’existence n’est pas sérieusement contestable, a entraîné pour les preneurs d’une part un préjudice de jouissance, et d’autre part un préjudice corporel pour Madame [V] [M] en ce que cette dernière a subi 02 fausses couches que les défendeurs imputent à la non décence du logement et notamment à l’absence de chauffage dans ce dernier.

Enfin, ils ont ajouté que leur fils [Y] avait également subi un préjudice corporel en ce que l’enfant était régulièrement malade du fait de l’humidité dans le logement et notamment la présence de moisissures.

Enfin, les preneurs ont indiqué que la situation d’insalubrité persistant, ils souhaitaient quitter le logement.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire,

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

I. Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

II. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

A) Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 01er septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

B) Sur l’éventuelle application de l’arrêté préfectoral d’insalubrité

L’article L240-1 du code des relations entre le public et l'administration dispose que l’abrogation d’un acte a pour conséquence sa disparition juridique pour l’avenir.

L’arrêté n°110572 du Préfet de l’Hérault en date du 10 décembre 2020 a déclaré insalubre, avec possibilité d’y remédier, les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1]. L’article 5 dudit arrêté a ainsi suspendu l’exigibilité des loyers à compter de sa notification.

L’arrêté n°110617 du Préfet de l’Hérault en date du 24 février 2021 est venu abroger l’arrêté préfectoral n°110572. Cet arrêté vise notamment le rapport du Service communal d’Hygiène et de Santé de [Localité 1] en date du 29 janvier 2021 qui constate l’achèvement des travaux de sortie d’insalubrité. L’article 3 dudit arrêté dispose qu’à compter de sa notification, les parties communes peuvent à nouveau être utilisées et que les loyers ou indemnités d’occupation sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté.

En l’espèce, le moyen développé par Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] selon lequel ils n’ont pas payé les loyers visés dans le commandement de payer, allant du mois de novembre 2022 à mai 2025, en ce que l’arrêté d’insalubrité avait suspendu l’exigibilité des loyers est inopérant. En effet, seuls les loyers relatifs aux mois de décembre 2020, janvier et février 2021 ont été suspendus ; et les loyers à compter du 1er mars 2021 étaient à nouveau exigibles.

De surcroît, il convient de relever que le moyen selon lequel il n’existe pas d’arrêté de mainlevée est également inopérant dès lors que l’arrêté d’abrogation susvisé a considéré que « les travaux réalisés dans le respect des règles de l’art ont permis de résorber les causes d’insalubrité mentionnées dans l’arrêté préfectoral n°110572 en date du 10 décembre 2020 et que les locaux ne présentent plus de risque pour la santé et la sécurité des occupants ou des voisins ».
De la même manière, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE n’a pas à rapporter de preuve supplémentaire de la réalisation desdits travaux dès lors que l’arrêté d’abrogation les a constatés.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] fondée sur l’application de l’arrêté d’insalubrité du 10 décembre 2020.

C) Sur l’éventuelle exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution permet à une partie de ne pas exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, lorsque l’autre n’exécute pas la sienne, à condition que cette inexécution soit suffisamment grave. L’exception d’inexécution a pour conséquence de suspendre l’exécution de l’obligation de celui qui invoque ce mécanisme. L’exception d’inexécution est opposable aux tiers.
Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.
En l’espèce, il a été précédemment démontré que l’état d’insalubrité visé par l’arrêté du Préfet de l’Hérault en date du 10 décembre 2020 avait été abrogé, de sorte qu’il ne saurait fonder l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M].
En outre, il convient de relever que ledit arrêté ne visait que les parties communes de l’immeuble, ne permettant donc pas d’apprécier l’état du logement des preneurs. En ce sens, bien que les pannes répétées de l’ascenseur aient été rapportées auprès de l’agence du bailleur, ce désordre n’est pas d’une gravité telle qu’il rende le bien loué impropre à son usage.

S’agissant de l’appartement occupé par les preneurs, il ressort des pièces versées aux débats qu’il existe effectivement de multiples désordres au sein de ce dernier. Pour autant, les photographies non datées pour certaines, et non explicitées et non localisées pour l’ensemble ne permettent pas de rapporter la preuve suffisante du caractère inhabitable du logement. De la même manière, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont fait valoir qu’ils avaient saisi les autorités compétentes afin de signaler l’état de leur logement, par le biais d’un courrier recommandé. Cependant, le courrier produit n’est pas daté et n’est pas accompagné d’un justificatif d’envoi, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de valeur probante. Plus encore, il ne s’agit que de déclarations émanant des preneurs qui ne se trouvent confortées par aucunes constatations dûment établies.

Ainsi, la demande d’exception d’inexécution de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] sera rejetée.

D) Sur le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige en ce que le bail a été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail initial, bien qu’elle mentionne un délai d’un mois pour régler les sommes dues qui ne trouve pas à s’appliquer en ce que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 sont d’ordre public. Le commandement de payer du 13 mai 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 06 semaines.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

E) Sur la demande de condamnation au titre des arriérés de loyers

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a produit un décompte mettant en évidence un arriéré de 2580,46 euros au titre des loyers et charges, arrêté au 19 mars 2026.

Au regard des obligations prévues dans le contrat et en l’absence de contestation de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] quant au montant des sommes réclamées par le bailleur, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer la somme de 2580,46 euros au titre des loyers et charges, arrêté au 19 mars 2026, tel qu’annexé à la présente décision.

F) Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le conseil de Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] n’ait pas formulé de demande distincte à ce titre, le visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et la demande de constatation du plan d’apurement doivent être analysés comme caractérisant une demande de délais de paiement.

La SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE a indiqué à l’audience que Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] avaient repris le paiement du loyer courant.
Monsieur [K] [J] justifie d’un revenu mensuel compris entre 1008,19 euros et 1127,25 euros. Le diagnostic social et financier les concernant mentionne le fait que Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] bénéficient tout deux d’un contrat de travail à durée indéterminée ; de sorte qu’il est possible de considérer que les défendeurs disposent des ressources nécessaires afin d’apurer leur dette locative.
De plus, il convient de souligner que la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, en sus de l’acceptation d’un plan d’apurement antérieur à l’audience, a renouvelé son absence d’opposition quant à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement, qui ne pourront cependant pas être supérieurs à 36 mois conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] à payer à la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE la somme de 2580,46 euros en 35 mensualités de 72,00 euros et une 36ème mensualité pour apurer le solde, payable le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la notification de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire du bail seront ainsi suspendus durant ce délai de 36 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.
Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

III. Sur la demande reconventionnelle de condamnation à opérer des travaux et ce sous astreinte

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et en vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application des dispositions de l'article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible, en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte par leur bailleur. Cependant, il convient de relever que les photographies non datées pour partie et en tout état de cause non explicitées, de surcroît en ce qu’elles ne sont pas accompagnées de justificatifs tels qu’un compte rendu de diagnostic ou constat de non-conformité du logement aux critères de la décence, ni de constat de commissaire de justice, ne permettent pas d’établir avec précision la nature tant des désordres que des travaux à réaliser.

Dès lors, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation de la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE à opérer des travaux sous astreinte.

IV. Sur la demande reconventionnelle de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur a l’obligation de garantir au locataire un logement décent ainsi que la jouissance paisible de ce dernier.
Selon les articles 1231 et suivants du code civil, le créancier a la possibilité de demander réparation au débiteur qui n’a pas exécuté ou a mal exécuté ses obligations contractuelles des conséquences de cette inexécution. A cette demande peuvent toujours s’ajouter des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, conformément à l’article 1217 de ce même code.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] soutiennent avoir subi divers préjudices résultant de l’état de leur logement, tant des parties communes que des parties privatives.

S’agissant du préjudice de jouissance, il convient de relever que l’état du logement était tel que par arrêté en date du 10 décembre 2020, le préfet de l’Hérault a déclaré insalubre les parties communes de la résidence litigieuse.
En outre, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des conversations datées adressées par Madame [V] [M] à l’une des gestionnaires de la résidence, que malgré l’abrogation dudit arrêté d’insalubrité, des désordres affectant les parties communes persistent. Il s’agit notamment de pannes répétées de l’ascenseur mais également de déchets jonchant les parties communes.
Dans ces conditions, il est possible d’affirmer que Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ne jouissent pas paisiblement de leur logement en ce que les désordres susvisés étaient d’une particulière gravité dans le temps de l’arrêté d’insalubrité, mais continuent d’affecter leur quotidien bien qu’ils se soient amoindris.
A ce titre, il convient de souligner que le bailleur lui-même a reconnu dans ses écritures que la résidence était affectée de désordres qui rendaient sa démolition nécessaire à l’horizon 2028. Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ont donc nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de ces désordres liés aux parties communes.
En revanche, les photographies des parties privatives, non datées pour certaines et en tout état de cause non localisées et non explicitées ne permettent pas d’apprécier les éventuels désordres en leur sein.

S’agissant du préjudice corporel inhérent à Madame [V] [M], il convient de souligner que les demandeurs ne rapportent pas la preuve selon laquelle les fausses couches subies par cette dernière trouveraient leur origine dans leurs conditions de vie au sein du logement litigieux. Dès lors, il convient de rejeter la demande de provision en réparation de ce préjudice.

S’agissant du préjudice corporel inhérent à l’enfant du couple, bien que le certificat médical produit par les demandeurs mentionne le fait qu’il ait été conseillé à la famille de déménager, ce dernier n’établit pas le lien entre une quelconque pathologie affectant l’enfant et les conditions de vie à domicile. Dès lors, il convient de rejeter la demande de provision en réparation de ce préjudice.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] une provision à hauteur de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

V. Sur la demande reconventionnelle tendant à la désignation d’un expert judiciaire

L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L’article 232 du même code indique que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’article 263 du Code de procédure civile dispose quant à lui que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Il convient de rappeler que la demande d’expertise ne peut avoir pour but de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, l’insalubrité du logement n’est étayée par aucun justificatif (constat de commissaire de justice, constat diagnostic des services communaux…) et les photographies ne sont pas datées pour certaines et en tout état de cause ni localisées ni explicitées.

Il s’ensuit en conséquence que Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M] ne présentent aucun intérêt légitime à voir ordonner cette expertise judiciaire.
Leur demande en ce sens sera par conséquent rejetée.

VI. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [J] et Madame [V] [M], succombant à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

B) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l'équité commande de rejeter la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles formulée par la SOCIETE D'AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE.

C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

En l’espèce, l’exécution provisoire de plein droit, nécessaire compte tenu de l’antériorité des impayés de loyers et compatible avec l’affaire en ce que visant à la condamnation à payer des sommes d’argent et à la suspension des effets de la clause résolutoire, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS