TJ 67482, 13 mai 2026, RG 25/08733

N° RG 25/08733 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3SK

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/08733 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3SK

Minute n°

Copie exec. à :

Me Jean WEYL

Le

Le greffier

Me Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 13 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] Représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne CG IMMOBILIER, agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [F]
né le 09 Mars 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
défaillant

Madame [E] [B] [O] épouse [F]
née le 10 Mars 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [P] [F] et Mme [E] [B] [O] épouse [F] (ci-après « les consorts [F] ») est propriétaire des lots n° 6 (un appartement), 17 (un garage) et 14 (une cave), représentant 344/10000 èmes des parties communes de la copropriété la [Adresse 1], située [Adresse 4] à [Localité 4].

Par assignation délivrée le 30 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait les consorts [F] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :
– une somme de 14 814,47 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation.
– une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir.

SUBSIDIAIREMENT
– La somme de 12 414,47 € avec les intérêts légaux à dater de l’assignation.
– La somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,
– La somme de 2 400,00 € au titre de l’article 700 du CPC

– En tout état de cause, solidairement, aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les consorts [F] ne se sont pas acquittés des sommes régulièrement appelées par le syndic. Il indique qu’il produit les justificatifs suffisants pour faire valoir sa créance.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, les consorts [F] n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 10 mars 2026, et l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

Par ailleurs, l’article 1342-10 nouveau du code civil dispose : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que « conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il est rappelé que le report à nouveau, non justifié, ne peut être retenu.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
– une copie du livre foncier ;
– les appels de charges et travaux du 1er juillet 2023 au 04 octobre 2023 puis du 01 janvier 2025 au 01 juillet 2025, appels non complets sur la période ;
– pour les relevés individuels de charges, celui de 2023-2024 est un simple projet et de 2022 — 2023 qui n’est pour ce dernier corroboré par aucun appel de charge et extrait de compte ;

– les procès-verbaux des assemblées générales des 19.12.2024, 21.12.2023, 15.12.2022 et 31.01.2021 portant :
– rejet des comptes arrêtés au 30 juin 2020 et rejet du budget prévisionnel pour l’exercice du 30 juin 2021 au 30 juin 2022,
– approbation des comptes de l’exercice écoulé du 1.07.21 au 30.06.22 et ceux arrêtés au 30 juin 2023, ceux arrêtés au 30 juin 2024
– adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant du 01.07.23 au 30.06.24, du 01.07.24 au 30.06.25 et de l’exercice 2025-2026, ainsi que l’adoption de travaux de fenêtres de 4000 HT, de remplacement de luminaires de 2 500 euros HT, de remise aux normes électriques ;

– un extrait de compte concernant la période du 30 juin 2023 au 01 octobre 2025 ;
– la mise en demeure du 04 septembre 2025 dont il n’est pas prouvé qu’elle a bien été délivrée et à quelle date (aucune date d’avis n’est précisée), portant sur la somme de 11 327,96 € ;
– le contrat de syndic pour la période du 20 décembre 2024 au 31 décembre 2025.

Il en résulte que le paiement de 3000 euros du 05 juillet 2023 doit être imputé sur les créances justifiées antérieures et donc sur les créances du 10 juillet 2023 et du 02 juillet 2023. Le paiement de 3000 euros du 05 octobre 2023 doit être imputé sur les créances justifiées antérieures et donc sur les créances du 1 octobre 2023 et du 04 octobre 2023. Par conséquent, les créances justifiées sont les montants compris entre le 01 janvier 2025 (ADF 3ème trimestre 2024-2025 dont le montant est inférieur à l’appel) et le 01 juillet 2025, soit les sommes de 3 910,97 euros.

Le paiement de 1000 euros du 25 avril 2025 doit s’imputer sur cette somme.

Par conséquent, les consorts [F] restent devoir la somme de 2 910,97 euros.

Il y a donc lieu de condamner les consorts [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 910,97 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 01 octobre 2025, 1er appel de fond de 2025 inclus.

1.2 Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

En l’espèce, les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 2 910,97 euros à compter de l’assignation en l’absence de preuve de réception de la lettre de mise en demeure, soit le 30 septembre 2025.

1.3 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 5], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 5], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, les frais de relance lié à la mise en demeure ne peuvent être retenus alors que la mise en demeure n’a pas été effective et qu’il n’est pas prouvé qu’elle a bien été délivrée. L’absence d’effectivité de la mise en demeure est contraire au caractère nécessaire des frais de recouvrement.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

1.4 Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit pas le règlement de copropriété, ne justifie pas d’une clause de solidarité, de sorte que les consorts [F], copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision.

1.5 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi de son débiteur, en particulier compte tenu des virements, certes ponctuels mais substantiels, effectués par les défenderesses et au vu du caractère limité de l’impayé prouvé, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les mesures accessoires

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, les consorts [F], succombants à l’instance, seront condamnés aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenus aux dépens, les consorts [F] seront tenus de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 400 € au profit du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,