TJ 93008, 5 mai 2026, RG 25/05689

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél:[XXXXXXXX01]
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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05689 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3GSG

Minute :

JUGEMENT

Du : 05 Mai 2026

Société in’li, SA

C/

Monsieur [P] [A]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société in’li, SA
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Chidé Liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [A]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Présent et assisté de Me Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle Totale n°C930082025007302 en date du 26-06-2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Chidé Liliane ARBABI
Me Nadia FARAJALLAH

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 12 janvier 2011, la SCI APEC LOCATION a donné en location à Monsieur [P] [A] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5] et un emplacement de stationnement accessoire n°0008, moyennant un loyer mensuel révisable de 194,00 € pour le logement et 52,41 € pour le stationnement, outre provisions sur charges.
Le 24 février 2025, la SA in'li a fait délivrer à Monsieur [P] [A] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 476,65 € selon décompte arrêté au 17 février 2025.
Par notification électronique du 24 février 2025, la SA in'li a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 19 mai 2025, la SA in'li a attrait Monsieur [P] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA in'li a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [A] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;De condamner Monsieur [P] [A] au paiement des sommes suivantes: 4 217,16 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 19 mai 2025, la SA in'li a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 16 février 2026 après deux renvois à la demande des parties.
Lors de l'audience, la SA in'li, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite le débouté des demandes de Monsieur [P] [A], et maintient ses demandes sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 12 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 3 845,77 € hors dépens.
Sur la fin de non-recevoir soulevée au titre d'une absence de qualité à agir, la SA in'li expose fournir tous les documents nécessaires pour démontrer qu'elle vient aux droits de la SCI APEC LOCATION et qu'elle est ainsi propriétaire du bien litigieux.
En ce qui concerne la nullité invoquée du commandement de payer, elle fait valoir que ce dernier était accompagné d'un décompte détaillé et que le bon nombre de pages y était joint (chaque feuille comprenant deux pages).
Par ailleurs, la SA in'li conteste l'acquisition de la prescription concernant une dette ayant pour origine le 1er janvier 2024. Sur l'absence de régularisation des charges 2024, elle indique que l'immeuble est en copropriété et que l'assemblée générale n'a pas encore eu lieu.
Enfin, la SA in'li s'oppose à l'octroi de délais de paiement en l'absence de paiement du dernier loyer courant avant l'audience.
Monsieur [P] [A], assisté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :
Déclarer la SA in'li irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir ;Subsidiairement, constater la nullité du commandement de payer délivré ;Très subsidiairement, juger que la clause résolutoire n'est pas acquise ;À titre infiniment subsidiaire, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 115 € par mois en plus du loyer courant et suspendre les effets de la clause résolutoire ; Débouter la SA in'li de sa demande d'indemnité d'occupation ; Condamner la SA in'li au paiement des dépens. In limine litis, au visa de l'article 31 du code de procédure civile, Monsieur [P] [A] soulève une fin de non-recevoir tenant à l'absence de qualité à agir de la SA in'li. Il soutient que les extraits kbis faisant état des fusions-absorptions successives d'APEC LOCATION et de la Société des Nouvelles Résidences par la SA in'li sont insuffisants pour justifier de la transmission de l'intégralité du patrimoine immobilier de ces sociétés. Il conteste que les traités de fusion-absorption soient confidentiels et affirme qu'ils sont nécessaires pour vérifier la composition du patrimoine immobilier de la SA in'li. Monsieur [P] [A] fait valoir que cette fin de non-recevoir est d'ordre public et qu'elle lui cause grief en l'absence de certitude sur la qualité de propriétaire de la SA in'li.
Sur le fond, en application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [P] [A] expose que le commandement de payer délivré est nul du fait de l'absence d'un décompte détaillé permettant de vérifier la nature exacte et le montant précis des sommes réclamées, et d'une discordance entre le nombre de feuilles annoncé et le nombre réel de pages.
Subsidiairement, il conteste le quantum de la dette sollicitée et par suite l'acquisition de la clause résolutoire. Monsieur [P] [A] pointe notamment qu'il n'est pas produit de détails sur l'affectation des paiements effectués, permettant de savoir quelle échéance sont demeurées impayées. Il allègue en outre que la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s'applique concernant les sommes antérieures au 19 mai 2022. Il fait également valoir qu'il n'est pas justifié de la régularisation des charges sur l'ensemble de la période réclamée et que par suite, le montant de la provision ne peut être considéré comme certain et exigible.
Très subsidiairement, Monsieur [P] [A] expose remplir les conditions posées par l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour se voir accorder des délais de paiement. Il indique être âgé de 72 ans et percevoir une petite retraite lui laissant cependant un reste à vivre mensuel de 739,04 € lui permettant de s'acquitter des loyers et d'un échéancier. Il soutient avoir repris le paiement du loyer depuis mai 2025 et être de bonne foi. Il déclare occuper le logement depuis quatorze ans et y avoir une attache personnelle forte, et y vivre avec sa conjointe et leur enfant mineur. Monsieur [P] [A] souligne l'incohérence de la SA in'li qui s'oppose à l'octroi de délais de paiement dans le cadre de l'instance alors qu'un échéancier amiable a été signé entre les parties le 14 janvier 2026.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Les informations données à l'audience y sont reprises. Il est indiqué que les impayés ont fait suite à l'arrivée de la conjointe et de l'enfant de Monsieur [P] [A] à son domicile. Il est précisé qu'une aide du Fonds de Solidarité Logement a déjà été versée en 2023 et ne pourra être reconduite, mais qu'une mesure ASLL a débuté en juillet 2025.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA QUALITÉ À AGIR DE LA SA IN'LI
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d'une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En application des articles L. 236-1 et suivants du code de commerce, une ou plusieurs sociétés peuvent, par voie de fusion, transmettre leur patrimoine à une société existante ou à une nouvelle société qu'elles constituent. L'article L. 236-3 du même code précise que la fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération.
Les articles R. 123-31 et suivants du même code prévoient l'obligation et les conditions de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés des entreprises, lequel est tenu par le greffe du tribunal de commerce territorialement compétent. Le kbis est le document attestant de l'exécution de ces formalités.
En l'espèce, les pièces versées au dossier par la SA in'li permettent d'établir les éléments suivants :
le contrat de bail en date du 12 janvier 2011 a été signé par la SCI APEC LOCATION en qualité de propriétaire-bailleur ;la SCI APEC LOCATION a fait l'objet d'une fusion-absorption, à compter du 1er juillet 2016, avec la Société des Nouvelles Résidences (kbis de la Société des Nouvelles Résidences portant la mention, à la date du 27 juillet 2016, d'une augmentation du capital suite à la fusion-absorption de la SCI APEC LOCATION)
la Société des Nouvelles Résidences a fait l'objet d'une fusion-absorption, à compter du 30 juin 2017, avec la Société Omnium de gestion immobilière de l'île de France (kbis de la SA in'li portant la mention, à la date du 19 juillet 2017, de cette fusion-absorption et procès-verbal d'assemblée générale du 21 juin 2017 relatif à cette opération)la Société Omnium de gestion immobilière de l'île de France a changé de dénomination sociale pour devenir la SA in'li à compter du 2 octobre 2017 (procès-verbal d'assemblée générale du 29 septembre 2017).Il y a lieu de rappeler d'une part, qu'une fusion entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée à la société absorbante, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération ; et que d'autre part, la modification du kbis d'une société ne peut être effectuée que par le greffe du tribunal de commerce, après production par la société demanderesse de l'ensemble des documents légaux nécessaires pour justifier de la modification demandée.
Par suite, il découle des documents versés qu'est établie la transmission du patrimoine immobilier de la SCI APEC LOCATION à la Société des Nouvelles Résidences, puis de la transmission du patrimoine immobilier de la Société des Nouvelles Résidences à la Société Omnium de gestion immobilière de l'île de France (devenue la SA in'li).
La qualité de propriétaire-bailleur de la SA in'li est donc démontrée, et elle a qualité à agir dans le cadre de la présente instance. La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P] [A] sera rejetée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 24 février 2025, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE D'EXPULSION
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA NULLITÉ DU COMMANDEMENT DE PAYER
Aux termes de l'article 114 du code civil, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En vertu de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
Sa date ;a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il convient d'examiner successivement les motifs de nullité invoqués par Monsieur [P]
[A].
En ce qui concerne la production d'un décompte détaillé, il sera observé que le décompte en date du 17 février 2025 joint au commandement de payer, élément de preuve qui doit être pris en compte et apprécié souverainement par le juge, décompose précisément l'ensemble des sommes facturées au crédit et déduites au débit du locataire depuis le 1er janvier 2024, soit depuis le dernier solde créditeur, et ce mois par mois. Ce décompte distingue le montant dû pour le loyer et le montant dû pour les provisions pour charges poste par poste, à la fois concernant le logement principal et le stationnement accessoire.
Au surplus et en tout état de cause, une éventuelle nullité n'aurait de conséquence qu'en cas de grief. Ce grief ne se réalise que si c'est en raison d'une confusion sur les sommes dues au titre des loyers ou des charges que le locataire n'a pas été mis en mesure d'acquitter les causes du commandement de payer, et que la clause résolutoire s'en trouve acquise.
La nullité du commandement de payer n'est ainsi pas encourue de ce chef.
En ce qui concerne le nombre de pages du commandement de payer, le procès-verbal de signification de cet acte en date du 24 février 2025 établi par maître [G] [X], commissaire de justice, mentionne 7 feuilles sur la copie.
Les deux copies du commandement de payer litigieux produites au juge, versés au dossier à la fois par la SA in'li et Monsieur [P] [A], comportent effectivement 7 feuilles (lesquelles sont identiques sur les deux pièces). Il sera précisé qu'une page se constitue de chacun des deux côtés (recto et verso) d'une feuille de papier.
Il résulte de tout ce qui précède qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer ni par suite, celle de l'assignation et de la présente procédure.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
En vertu de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu'elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période, soit en une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes litigieuses n'étant pas exigibles.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, la SA in'li verse aux débats un décompte arrêté au 12 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 845,77 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Il est visible sur ce décompte que le solde locatif a été pour la dernière fois créditeur ou du moins à l'équilibre le 1er janvier 2024, et que la dette n'est donc pas prescrite.
En outre, les régularisations de charges pour les années 2022 et 2023 y sont également portées, d'ailleurs au crédit de Monsieur [P] [A].
Monsieur [P] [A] ne conteste aucun poste de charge ni montant en particulier, et n'a jamais sollicité avant cette instance les justificatifs des régularisations de charges, comme il lui appartient de le faire en vertu de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En outre, le bailleur qui ne procède pas à l'obligation d'une régularisation annuelle est en droit, dans la limite de la prescription, de procéder à une régularisation ultérieure. Or, le point de départ de l'action en répétition des charges éventuellement perçues indûment par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non du versement de la provision. La SA in'li indique ne pas avoir procédé à la régularisation des charges 2024 dans l'attente de la tenue de l'assemblée générale de l'immeuble. Elle est cependant encore fondée à le faire, et devra en ce cas justifier des sommes sollicitées que Monsieur [P] [A] pourra vérifier et contester le cas échéant.
Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA in'li est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient donc de condamner Monsieur [P] [A] à verser à la SA in'li la somme de 3 845,77 € actualisée au 12 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 476,65 € à compter du 24 février 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [A] le 24 février 2025, pour un montant principal de 3 476,65 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 avril 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [P] [A] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 115 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Monsieur [P] [A] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il dispose de ressources stables, a repris le paiement du loyer courant et bénéficie désormais d'un accompagnement social pour l'aider à stabiliser son budget.
Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [P] [A] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 115,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [P] [A] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA in'li, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 avril 2025 ;Monsieur [P] [A] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [P] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA in'li pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [A], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA in'li sera en droit d'exiger de Monsieur [P] [A] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P]
[A] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA in'li sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la qualité à agir de la SA in'li et REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P] [A] ;
CONSTATE la régularité du commandement de payer et dès lors de la recevabilité de l'action intentée par la SA in'li ;
CONSTATE que le contrat signé le 12 janvier 2011 entre la SA in'li et Monsieur [P] [A] concernant les locaux situés [Adresse 6] [Localité 4] et le stationnement accessoire s'est trouvé de plein droit résilié le 25 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [P] [A] à verser à la SA in'li la somme de 3 845,77 € actualisée au 12 février 2026 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 février 2025 sur la somme de 3 476,65 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [P] [A] à s'acquitter de cette somme en 34 mensualités, les 33 premières d'un montant de 115,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [P] [A] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [P] [A] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA in'li, la résiliation du bail étant acquise à la date du 25 avril 2025 ;Monsieur [P] [A] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [P] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA in'li pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [A], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA in'li sera en droit d'exiger de Monsieur [P] [A] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [A] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [A] à verser à la SA in'li ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [P] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DÉBOUTE la SA in'li de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE