TJ 74010, 13 mai 2026, RG 24/02487

Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02487 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZJR

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [A] [N] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Dorothee PELLOUX de la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY - 19

Madame [Q] [V] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante en personne assistée de Maître Dorothee PELLOUX de la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY - 19

DÉFENDERESSE

Madame [T] [I] [D] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentée par Me Déborah VUICHARD, avocat au barreau d’ANNECY - 10
(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2025-000689 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Mme AIVALIOTIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 septembre 2010 prenant effet le 4 octobre 2010, M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] ont donné à bail à Mme [T] [X] et M. [K] [G] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par avenant du 20 septembre 2017, le bail s'est poursuivi avec comme seule locataire Mme [X].

Par acte authentique du 28 septembre 2018, M. [A] [M] et Mme [Q] [M] ont acquis auprès de M. [P] [Y] et Mme [W] [Y] l'appartement sis [Adresse 5] à [Localité 4], loué par Mme [T] [X].

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, M. [A] [M] et Mme [Q] [M] ont fait signifier à Mme [T] [X] un congé pour reprise, lui demandant de quitter les lieux le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, M. [A] [M] et Mme [Q] [M] ont fait signifier à Mme [T] [X] une sommation d'avoir à quitter les lieux, de laisser libre accès pour les travaux liés à des dégâts des eaux et de régler les loyers impayés.

Par ordonnance de référé du 20 janvier 2025, le juge du tribunal judiciaire d'Annecy, saisi à l'initiative du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] et des bailleurs, a notamment condamné Mme [T] [X] à permettre à la société mandatée pour réaliser les travaux visés dans le devis du 13 août 2024, sur les parties communes de l'immeuble ainsi que de réaliser les travaux de réfection nécessaires des parties privatives, sous astreinte de 400 euros par visite programmée non honorée.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, M. [A] [M] et Mme [Q] [M] ont fait assigner Mme [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de:

- déclarer recevable et bien fondée la demande de M. [A] [M] et Mme [Q] [M],
- constater la régularité du congé pour reprise délivré le 7 février 2024,
- constater que Mme [T] [X] est occupante sans droit ni titre du logement propriété de M. [A] [M] et Mme [Q] [M] sis [Adresse 5] à [Localité 4] depuis le 27 septembre 2024,
- ordonner l'expulsion de Mme [T] [X] dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir de sa personne et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, des locaux et dépendance visés au bail en date du 10 septembre 2010,
- autoriser M. [A] [M] et Mme [Q] [M] à l'expulser des lieux en faisant procéder s'il y a lieu à l'ouverture des portes avec l'assistance de la [Localité 5] publique et faire constater et estimer les réparations locatives au besoin par un commissaire de justice ou un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus charges locatives et indemnité d'occupation,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 3 236,07 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2024,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dues à compter du 27 septembre 2024 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des locaux à hauteur de la somme de 1 080,39 euros charges comprises,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de commissaire de justice correspondant à la sommation de quitter les lieux délivrée, les frais d'assignation et notification auprès des services de la préfecture,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 mai 2025 et renvoyée pour échange contradictoire de pièces entre les parties.

A l'audience de renvoi du 18 mars 2026, Mme [Q] [M] comparaît assistée de son conseil, lequel représente également M. [A] [M].

Mme [T] [X] est représentée par son conseil.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

A l'audience, M. [A] [M] et Mme [Q] [M] formulent les demandes suivantes :

- déclarer recevable et bien fondée la demande de M. [A] [M] et Mme [Q] [M],
- constater la régularité du congé pour reprise délivré le 7 février 2024,
- débouter Mme [T] [X] de sa demande tendant à ce que soit déclaré nul et de nul effet le congé pour reprise qui lui a été délivré,
- débouter Mme [T] [X] de sa demande tendant à ce que soit prononcé le renouvellement du bail pour une durée de trois ans à compter du 28 septembre 2024,
- constater que Mme [T] [X] est occupante sans droit ni titre du logement propriété de M. [A] [M] et Mme [Q] [M] sis [Adresse 5] à [Localité 4] depuis le 27 septembre 2024,
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail d'habitation en date du 10 septembre 2010,
- ordonner l'expulsion de Mme [T] [X] dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir de sa personne et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, des locaux et dépendance visés au bail en date du 10 septembre 2010,
- autoriser M. [A] [M] et Mme [Q] [M] à expulser des lieux en faisant procéder s'il y a lieu à l'ouverture des portes avec l'assistance de la [Localité 5] publique et faire constater et estimer les réparations locatives au besoin par un commissaire de justice ou un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus charges locatives et indemnité d'occupation,
- débouter Mme [T] [X] de sa demande tendant à l'octroi d'un délai afin de lui permettre de se reloger convenablement,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 958,84 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 13 janvier 2026, incluant l'échéance du mois de janvier 2026,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] à titre d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dues à compter du mois d'avril 2025 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des locaux, à titre de loyer et charges en cas de résiliation judiciaire, à hauteur de la somme de 1 080,40 euros charges comprises jusqu'au 30 septembre 2024 et 1 088 euros charges comprises à compter du 1er octobre 2025,
- débouter Mme [T] [X] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement pour apurer sa dette locative,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé par ses agissements fautifs,
- débouter Mme [T] [X] de sa demande tendant à la condamnation solidaire de M. [A] [M] et Mme [Q] [M] d'avoir à lui rembourser la somme de 9 928,26 euros correspondant à 30% des loyers dus depuis le 15 octobre 2021,
- condamner Mme [T] [X] à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'huissier correspondant à la sommation de quitter les lieux délivrés, les frais d'assignation et notification auprès des services de la préfecture outre les frais d'expulsion et de constat de sortie des lieux par un commissaire de justice,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

****

Mme [T] [X] demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution et 1343-5 du code civil, de :

- déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise délivré à Mme [T] [X] par acte de commissaire de justice au 7 février 2024,
- prononcer le renouvellement du bail pour une durée de 3 ans à compter du 28 septembre 2024,
- à titre subsidiaire, si le congé était déclaré valable, allouer à Mme [T] [X] l'octroi d'un délai de 12 mois afin de lui permettre de se reloger convenablement,

- allouer à Mme [T] [X] de plus larges délais de paiement pour s'apurer de sa dette locative,
- condamner solidairement M. [A] [M] et Mme [Q] [M] à rembourser à Mme [T] [X] la somme de 9 928,26 euros, correspondant à 30% des loyers dus depuis le 15 octobre 2021,
- débouter M. [A] [M] et Mme [Q] [M] du surplus de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner solidairement M. [A] [M] et Mme [Q] [M] à payer à Mme [T] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie, conformément à l'article 455 Code de Procédure Civile, aux conclusions déposées et soutenues à l'audience

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité du congé pour reprise et ses conséquences

Aux termes de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En l'espèce, le congé délivré par les bailleurs le 7 février 2024 indique qu'il est justifié par la volonté des requérants de reprendre le logement pour eux-mêmes à titre de résidence principale.

Mme [X] soutient que le congé délivré n'est pas régulier dès lors que :
- il ne mentionne pas le lien de parenté existant entre les bailleurs,
- seule Mme [M] souhaitait en réalité reprendre le logement pour elle-même,
- il n'a pas de caractère réel et sérieux, dans la mesure où le licenciement de Mme [M] ne lui a été notifié que postérieurement à la délivrance du congé, elle était déjà domiciliée [Adresse 2] à [Localité 6] avant la délivrance du congé, les motifs invoqués dans le congé sont donc faux.

Elle ajoute que la notice d'information n'a pas été jointe au congé.

Tout d'abord, il convient de relever que la mention du lien de parenté entre les bailleurs n'est pas exigée par les dispositions précitées, de sorte que son absence est sans effet sur la régularité du congé délivré.

Il ressort en outre des pièces versées au débat que la notice d'information a effectivement été délivrée.

S'agissant du caractère réel et sérieux, le fait que seule Mme [M] souhaite reprendre le logement, alors même que le congé mentionnait une reprise pour les bailleurs, ne porte pas atteinte à la régularité du congé délivré.

S'agissant du caractère réel et sérieux, Mme [M] justifie qu'elle est hébergée à titre gratuit par ses parents avec son fils mineur dans l'attente de pouvoir emménager dans le bien, occupé par Mme [X]. Elle justifie en outre percevoir des allocations d'aide au retour à l'emploi de 1800 euros par mois et être à la recherche d'un emploi depuis son licenciement intervenu courant avril 2024.

Elle indique souhaiter reprendre le logement pour y vivre avec son fils, n'étant pas en mesure de louer un appartement, en raison de sa situation financière.

Le caractère réel et sérieux du congé est donc établi.

En outre, le congé a été délivré conformément au délai de préavis de six mois avant le terme du contrat de bail.

En conséquence, il convient de constater que le congé pour reprise délivré le 7 février 2024 est valide et Mme [T] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 27 septembre 2024.

Concernant la demande de délais pour se reloger

Il ressort des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, dès lors que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais peuvent être accordés pour une durée d'un mois à un an, tout au plus.

En l'espèce, Mme [T] [X] justifie de démarches effectuées auprès de bailleurs sociaux en vue de trouver une solution de relogement, qui se sont révélées infructueuses.

Cependant, au regard de l'ancienneté du congé, délivré plus de deux ans avant l'audience, il convient de considérer qu'elle a bénéficié d'un délai suffisant et il y a lieu de rejeter sa demande de bénéficier de délais.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à Mme [T] [X] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de Mme [T] [X], les bailleurs seront autorisés à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, les parties sont libres de faire appel à un commissaire de justice ou un technicien pour faire estimer d'éventuelles dégradations locatives, sans qu'il soit besoin qu'une décision de justice ne les y autorise.

Concernant les indemnités d'occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [T] [X] sera condamnée à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 080,40 euros charges comprises jusqu'au 30 septembre 2024 et 1 088 euros charges comprises à compter du 1er octobre 2025, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 4 p) du même texte précise qu'est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 4 i) dispose pour sa part qu'est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l'arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l'espèce, selon le dernier décompte arrêté au 15 janvier 2026, Mme [T] [X] est redevable d'une somme totale de 958,84 euros.

En conséquence, Mme [T] [X] sera condamnée à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 958,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de janvier.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la locataire sollicite des délais de paiement. Au soutien de sa demande, elle fait valoir qu'elle cumule deux emplois, pour un revenu de 1700 euros par mois, qu'elle a repris le paiement intégral de son loyer courant et que sa dette locative a diminué.

Compte tenu de sa situation financière, il convient d'ordonner des délais de paiement à la locataire, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur la demande de réduction des loyers

L'article 1719 du code civil ainsi que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent, d'en assurer la jouissance paisible et d'opérer les travaux et réparations nécessaires au respect de cette obligation.

A défaut, l'article 20-I de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au bailleur d'effectuer des travaux de remise en conformité. Lorsque le juge est saisi, il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Il ressort également de l'article 20-I de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l'espèce, l'appartement loué à Mme [T] [X] a rencontré un dégât des eaux pendant la durée de la location.

Deux constats amiables de dégâts des eaux ont été rédigés, entre le syndic et la locataire le 8 août 2024 et entre le syndic et les bailleurs le 12 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, M. [A] [M] et Mme [Q] [M] ont fait signifier à Mme [T] [X] une sommation d'avoir à quitter les lieux, de laisser libre accès pour les travaux et de payer.

Enfin, par ordonnance de référé du 20 janvier 2025, le juge du tribunal judiciaire d'Annecy a notamment condamné Mme [T] [X] à permettre à la société mandatée à cette fin de procéder aux travaux de réparations du dégât des eaux.

Ces différents éléments démontrent que la locataire a fait obstacle à la remise en état du logement.

Dès lors, elle ne peut se prévaloir d'un préjudice lié à ses propres agissements, aux fins d'obtenir une diminution rétroactive du loyer.

Par conséquent, Mme [T] [X] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les bailleurs

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, les bailleurs font état d'un maintien dans les lieux de la locataire, générateur de stress pour Mme [M], elle justifie d'un certificat médical. Toutefois, le lien de causalité entre la dégradation de l'état de santé de Mme [M] et l'attitude de la locataire n'est pas établie. Il fait état en outre, d'une attitude dilatoire dans le cadre de la procédure qui n'est néanmoins pas suffisamment caractérisé. Ils invoquent enfin, un manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible, l'existence d'un préjudice direct pour les bailleurs n'est toutefois pas caractérisé.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

Mme [T] [X] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant la sommation de quitter les lieux, les frais d'assignation et notification auprès des services de la préfecture.

Il parait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [T] [X] sera donc condamnée à payer à M. [A] [M] et Mme [Q] [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS