TJ 74010, 13 mai 2026, RG 25/01471

Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01471 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F57W

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY - 10

DÉFENDEURS

Madame [L] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Mme AIVALIOTIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 29 mai 2017, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a donné en location à Mme [L] [V] et M. [K] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat prenant effet le 7 juin 2021, de la location d’une place de parking située [Adresse 2] à [Localité 3], accessoire au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [L] [V] et M. [K] [V] un commandement de payer la somme de 1 838,95 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a fait assigner Mme [L] [V] et M. [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil, ainsi que de la loi du 6 juillet 1989, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail daté du 29 mai 2017 et portant sur le bien à usage d’habitation et ses accessoires sis [Adresse 2] à [Localité 3], en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mises à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ;
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [L] [V] et M. [K] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique,
- condamner solidairement Mme [L] [V] et M. [K] [V] au paiement des sommes dues, à savoir :
la somme principale de 2 170,37 euros, arrêtée au 28 mai 2025 et incluant le mois d’avril 2025, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de la date de délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait règlement des sommes dues,au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues,la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner solidairement Mme [L] [V] et M. [K] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,
- ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2026.

A l’audience, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2 000 euros au 4 mars 2026. Elle indique que les locataires ont partiellement repris le paiement des loyers et qu’elle n’est pas opposée à la mise en place de délais de paiements, au regard du montant de la dette.

Mme [L] [V], bien qu’assignée en personne, n’est ni présente, ni représentée.

M. [K] [V] comparait en personne. Il indique que Mme [L] [V] a quitté le domicile pour l’étranger, par peur de l’expulsion. Il déclare être suivi par une association. Il explique qu’il a rencontré d’importantes difficultés financières du fait notamment d’une baisse importante de ses revenus, qu’il est désormais employé dans le cadre d’un CDI en tant que chauffeur de bus, pour un salaire variant entre 2 000 et 2 400 euros. Il propose de payer 100 euros par mois en plus du loyer courant, voire plus s’il le peut, en vue d’apurer sa dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025.

Il justifie également que l'acte introductif d'instance a été notifié au représentant de l'Etat dans le département le 27 juin 2025 pour une première audience fixée au 18 mars 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 13 février 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 838,95 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 4 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 13 février 2024 et le 14 avril 2024, les locataires n’ont effectué aucun règlement, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n'a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 14 avril 2024 et que Mme [L] [V] et M. [K] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Mme [L] [V] et M. [K] [V] ont repris partiellement le paiement des loyers. Ils sont redevables d’une somme totale de 2 000 euros au 4 mars 2026.

Il convient néanmoins de déduire du montant de la créance les frais de contentieux facturés par le bailleur, pour un montant total de 986,66 euros (134,34 euros de frais du 31/12/2022 + 56,22 euros de frais du 30/04/2023 + 71,50 euros de frais du 31/08/2023 + 142,32 euros de frais du 31/03/2024 + 74,08 euros de frais du 30/11/2024 + 508,20 euros de frais du 31/08/2025), en ce qu’il ne s’agit ni de loyers, ni de charges.

En conséquence, ils seront condamnés à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES, la somme de 1 013,34 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard de l’accord des parties, de la reprise partielle du paiement des loyers courants et de la situation de M. [K] [V], qui a retrouvé un emploi et se trouve donc à même d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient d’accorder à Mme [L] [V] et M. [K] [V] des délais de paiement et de leur permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 100 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [L] [V] et M. [K] [V] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS