TJ 13055, 4 mai 2026, RG 24/07847

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mai 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 02 Mars 2026

GROSSE :
Le 04 Mai 2026
à Me Valerie REDON-REY
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04 Mai 2026
à Me Angela MANIQUET
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07847 - N° Portalis DBW3-W-B7I-52PK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [E]
né le 05 Juillet 1932 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1], représenté par son mandataire en exercice la SARL CITYA CARTIER sous le nom commercial de CITYA CASAL ET VILLEMAIN, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Angéla MANIQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Angéla MANIQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS
Par acte sous seing privé du 1er avril 2013, M. [H] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [A] sur des locaux situés au [Adresse 5] dans le [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.
Par acte de cautionnement signé le 24 mai 2022, M. [U] [A] s’est porté caution solidaire pour le compte de M. [I] [A].
Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.379,29 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [A] le 10 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M. [H] [E] a fait assigner M. [I] [A] et M. [U] [A] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 mai 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont indiqué avoir signé un plan d’apurement. Le demandeur indique avoir trouvé un accord avec les défendeurs et sollicite la reprise des délais stipulés sur ledit plan d’apurement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l'espèce, le contrat de bail du 23 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.379,29 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [I] [A] et M. [U] [A] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du locataire par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 387,37 euros actuellement, et de condamner M. M. [I] [A] et M. [U] [A] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [B] [K] restent devoir, la somme de 4.511,99 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et aux indemnités d'occupation selon le plan d’apurement signé par le locataire et accepté par le bailleur à l’audience.

M. [I] [A] et M. [U] [A] sont donc condamnés, au paiement de la somme de 4.511,99 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 23 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.379,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, les parties versent aux dossiers un plan d’apurement signé le 23 février 2026 par le locataire et accepté par le bailleur, avec pour prise d’effet le 1er mars 2026.
Compte tenu dudit plan d’apurement et de l’accord donné par le demandeur pour l’octroi de délais de paiement correspondant à ceux prévus dans le plan d’apurement, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [I] [A] et M. [U] [A] selon les termes du dispositif.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour M. [I] [A] et M. [U] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 5] dans le [Localité 2] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
· M. [I] [A] et M. [U] [A], seront condamnés à verser à M. [E] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 387,37 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [A] et M. [U] [A], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [E] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,