TJ 95500, 5 mai 2026, RG 26/00226

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 26/00226 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PDRJ

MINUTE N° :

S.D.C. RES [L] ([Adresse 1]) PAR SON SYNDIC STE VERTFONCIÉ
c/
[D] [I], [G] [O] [P] [S]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Madame [G] [O] [P] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Thierry LAISNE
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 05 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Louise-Marie CHOU, Magistrat à titre temporaire près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 3], agissant par son syndic VERTFONCIÉ
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparant

Madame [G] [O] [P] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparante en personne

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Le tribunal a été saisi le 06 février 2026, par Assignation du 03 février 2026 ; L'affaire a été plaidée le 05 mars 2026, et jugée le 05 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [I] et Mme [G] [S] sont copropriétaires au sein de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 03 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la société VERTFONCIE, a fait assigner M. [D] [I] et Mme [G] [S], devant la chambre de proximité de [Localité 5], afin d'obtenir leur condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 5.680,83 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement suivant selon un compte arrêté au 28 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts ;

- 800 euros de dommages-intérêts pour préjudice subi ;

- 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 05 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes aux termes de son assignation. Il indique qu’il y’a déjà eu la mise en place d’échéancier et qu’il n’a pas tenu.

Mme [G] [S], comparante, sollicite des délais de paiement en proposant de payer 100 euros par mois en sus des charges courants. Elle explique qu’elle est actuellement au chômage.

M. [D] [I], cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, il a été vérifié que M. [D] [I] a été régulièrement cité.

L'assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d'extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

- La matrice cadastrale dont il résulte que M. [D] [I] et Mme [G] [S] sont propriétaires de bien et droit immobilier dépendant de la [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 3] formant les lots 102, 285 et 310 représentant respectivement 106/10000 èmes, 9/10000 et 9/10000 èmes des parties communes ;

- Le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 17 avril 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

- Le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 03 avril 2024 approuvant les comptes pour la période du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

- Le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 30 avril 2025 approuvant les comptes pour la période du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

- Des appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 1er octobre 2022 au 31 mars 2026 ;

- Des relevés individuels de charges ;

- Le décompte de la créance arrêté au 28 janvier 2026 ;

- Une sommation de payer du 02 juin 2025 ;

- Le contrat de syndic.

Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de M. [D] [I] et Mme [G] [S] pour la somme de 4.753,60 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 28 janvier 2026, 1er trimestre inclus.

Par conséquent, M. [D] [I] et Mme [G] [S] seront condamnés solidairement conformément aux stipulations du règlement de copropriété, à payer la somme de 4.753,60 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 28 janvier 2026, 1er trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 02 juin 2025 sur la somme de 4.590,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’un montant total de 927,23 euros au titre de frais de mises en demeure, de relance et de frais de suivi de contentieux.

En l’espèce, aucun accusé de réception n’étant produit correspondant aux mises en demeure et les frais de suivi de contentieux ne relevant pas des frais nécessaires, la demande au titre des frais sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En l'espèce, il ressort des débats que la situation personnelle et financière de M. [D] [I] et Mme [G] [S] ne lui permet pas de régler en un unique paiement la somme due, et que le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas formellement à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs.

Il convient ’accorder à M. [D] [I] et Mme [G] [S] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette locative en 23 versements mensuels d’un montant de 100,00 euros, et un 24ème versement devant impérativement apurer le solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le paiement des charges courantes.

Il convient d'attirer l'attention de M. [D] [I] et Mme [G] [S] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et d’anticiper la 24ème échéance qui sera élevée dans l’hypothèse du respect de l’échéancier.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

À défaut d'établir la mauvaise foi du débiteur, laquelle ne peut se déduire exclusivement de l'absence d'explication par ce dernier sur les raisons de l'impayé, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [D] [I] et Mme [G] [S], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de condamner in solidum M. [D] [I] et Mme [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS