TJ 83137, 15 mai 2026, RG 25/02609
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Texte de la décision
N° RG 25/02609 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NO45
Minute n° 26/00224
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
ORDONNANCE DE REFERE
du : 15 Mai 2026
N° RG 25/02609 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NO45
Présidente : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente
Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier
Attachée de justice : [T] [A]
Entre
DEMANDERESSE
Madame [Q] [O]
née le 18 Mars 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON
Et
DEFENDERESSES
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2]
sis [Adresse 3], pris en la personne son syndicen exercice, la SA FONCIA, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 503 698 664, demeurant [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Représenté par Me Chrystelle ARNAULT-BERNIER, avocat au barreau de TOULON
Débats :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.
Grosses délivrées le : 15 mai 2026
à : Me Chrystelle ARNAULT - 9
Me Nicolas MASSUCO - 1007
2 copies à la régie
Copie au service de la médiation civile
Copie au médiateur
Copie au dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 23 novembre 2015, Mme. [Q] [O] a acquis, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 2], le lot n°1 qui consiste en un studio avec terrasse dans une maison n°1.
Mme [J] a signalé au syndic que son lot était affecté par des venues d’eau et remontées d’humidité du fait de l’état détérioré de la façade Nord de la villa n°1.
L’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2023 a toutefois refusé de procéder à la réfection de ladite façade.
Les échanges avec le syndic ont donné lieu à réinscription de la demande de Mme [J] à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle suivante ; toutefois, la résolution a fait l’objet d’un vote défavorable à nouveau.
Mme [J] a alors fait constater par commissaire de justice le 29 janvier 2025 l’éclatement de l’enduit de la façade Nord de la villa n°1, ainsi que les moisissures présentes sur le mur à l’intérieur de son studio.
Par acte signifié le 22 août 2025, Mme [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 5] à [Localité 3] devant le juge des référés de ce siège afin de contraindre le requis, sous astreinte, à réaliser les travaux de réfection de la façade permettant d’isoler son lot.
Aux termes de ses dernières conclusions du 19 mars 2026 soutenues lors de l’audience, Mme [O] demande au juge des référés, au visa des articles 835 alinéa 2 et 145 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-à titre principal, condamner le requis à procéder à la réalisation des travaux de façade permettant d’isoler le lot de Madame [O] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,
-à titre subsidiaire, désigner un expert avec la mission de :
- venir sur les lieux litigieux
- se faire remettre tous documents utiles au bon déroulement de sa mission
- dire si les désordres allégués et décrits dans la présente assignation et dans le rapport de
l’expert dommages ouvrage existent et si oui les décrire, en déterminer leur nature, leur cause et leur origine.
- déterminer les travaux de reprise desdits désordres et en évaluer le coût
- donner au tribunal tous les éléments techniques et de fait sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires LES VIEUX SALINS,
-condamner le requis à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
Aux termes de conclusions du 13 mars 2026 soutenues lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES VIEUX SALINS demande au juge des référés de débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de travaux
En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, s’il résulte du procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 que l’enduit de la façade Nord de la Villa présente des éclatements au niveau de la façade Nord de la villa n°1 ainsi que des fissures, et que par ailleurs des moisissures se développent sur la paroi du mur intérieur du studio de Mme [K], ces seules constatations ne suffisent pas à confirmer l’hypothèse émise par cette dernière d’une humidité ayant son origine dans les parties communes, et ce d’autant moins qu’aucun avis technique n’est versé aux débats venant établir un lien de causalité entre les désordres dénoncés et l’éclatement de l’enduit de façade ou sa fissuration.
L’hypothèse émise par le syndicat des copropriétaires d’un défaut d’étanchéité des menuiseries, dont l’entretien relève de la responsabilité de Mme [O], est tout autant crédible et ne peut être écartée au vu des constatations réalisées par le commissaire de justice au niveau de l’encadrement de la porte-fenêtre d’entrée du studio, soit à proximité immédiate du siège des désordres.
L’obligation du syndicat des copropriétaires de remédier aux désordres d’humidité dénoncés fait l’objet de contestations sérieuses en l’absence d’origine des désordres établie avec l’évidence requise en référé ne permettant pas de faire droit à la demande de travaux formée par Mme [K].
Il n’y a lieu à référé de ce chef.
Sur la demande d’expertise
Suivant l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.
En l’espèce, il résulte du procès verbal de constat dressé le 29 janvier 2025 que la façade Nord de la villa n°1 de l’immeuble en copropriété litigieux présente des fissures ainsi qu’un éclatement de l’enduit de façade révélant un ciment extrêmement friable. Le commissaire de justice a pu constater, en regard de la façade extérieure détériorée, la présence de piquetages de moisissures sur le mur intérieur du studio de Mme [O] (lot n°1) débutant au-dessus des plinthes et se propageant sur une hauteur d’environ 60 cm au droit de la porte fenêtre ouvrant sur la terrasse.
Il a par ailleurs été relevé que le cadre en bois sur lequel la porte-fenêtre a été installée est partiellement visible depuis l’extérieur et que d’imposants espaces libres se sont formés entre le cadre en bois et la façade où le mur est rongé.
L’origine et la cause des désordres dénoncés par Mme [O] sont litigieuses entre les parties. Il existe un litige en germe.
En l’état de la situation telle que décrite, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise de Madame [O] qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle sera réalisée à ses frais avancés. La mission de l’expert sera développée au dispositif de la présente décision.
Sur la médiation
Conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, en sa version modifiée par la loi du 23 mars 2019, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation.
Par ailleurs, conformément aux dispositions des articles 131-1 à 15 du code de procédure civile, le juge peut, en tout état de cause et même en référé, ordonner une médiation afin de trouver une solution au litige opposant les parties.
Compte tenu des relations entre les parties et de la nature du litige, il convient de rechercher une solution au présent litige propre à l’apaisement des relations.
Ainsi, les parties, informées par l’expert des conditions, de la durée et du montant prévisible de l’expertise, seront enjointes à se présenter à une réunion d’information gratuite sur la médiation, au terme de laquelle elles seront invitées à faire connaître leur accord ou non à une mesure de médiation.
En cas d’accord de toutes les parties, la mesure de médiation sera ordonnée par la présente.
Sur les frais du procès
Madame [O] supportera la charge des dépens, l’expertise étant ordonnée à sa demande et pour la préservation de ses intérêts.
Eu égard aux circonstances du litige, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de mise en oeuvre de travaux de réfection de la façade Nord de la villa n°1,
Ordonne une expertise, et commet pour y procéder :
[I] [X]
[Adresse 6]
Courriel: [Courriel 1]
Avec pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l'accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,
- se rendre sur les lieux situés à [Adresse 7] [Localité 4], [Adresse 5], le lot de copropriété n°1 après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
- lister et décrire les désordres visés dans l’assignation et le constat de commissaire de justice du 29 janvier 2025, en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d'apparition,
- déterminer l'origine et les causes de ces désordres, en décrivant tous les moyens d'investigations employés,
- indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
- indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
- donner tous éléments d'information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d'entretien...) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
- donner tous éléments d'appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Madame [Q] [O] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,
Dit que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’en cas d’empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête ;
Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur d’une spécialité distincte de la sienne ;
Dit que dans l’hypothèse d’adjonction d’un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d’une consignation complémentaire ;
Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de TOULON pour surveiller l'expertise ordonnée ;
Dit que les opérations d’expertise pourront être effectuées sous forme dématérialisée par utilisation de la plate-forme OPALEXE ;
- Précise que l’expert devra toutefois, dans un premier temps, dans le respect du principe de la contradiction et des articles 273 et suivants du code de procédure civile, après s’être fait remettre tous documents utiles, avoir entendu tout sachant et avoir procédé à une visite des lieux / un premier accédit,
- adresser aux parties, dans les deux mois de la première réunion d’expertise, une note technique faisant un constat :
*des désordres et donnant un avis sur les solutions préparatoires, leur montant, et le coût probable de l’expertise,
* de la difficulté, du temps et du coût prévisible de l’expertise,
Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et disons qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise,
Fixe à la somme de 2000 euros la provision à consigner par Madame [Q] [O] à la Régie du Tribunal judiciaire de TOULON dans les deux mois de la présente, afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, à peine de caducité de la décision ordonnant l’expertise,
Dans l’hypothèse où Madame [O] bénéficierait de l’Aide juridictionnelle, elle sera dispensée du paiement de la consignation et les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,
Dit qu’après avoir adressé sa note technique, l’expert surseoira à la poursuite de sa mission durant la médiation ordonnée,
À cette fin, ordonne la tenue d’une première rencontre gratuite d’information et d’explication des parties avec un médiateur :
M. [R] [S],
Médiateur près la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence
(06.17.12.20.17)
[Courriel 2]
Dit que la partie la plus diligente adressera au médiateur désigné la première note technique de l’expert, ou se présentera au rendez-vous fixé muni de ce document,
À l’issue de cette réunion et en cas d’accord de toutes les parties, formulé sans formalisme particulier devant le médiateur lors de cette réunion ou adressé par écrit au médiateur au plus tard une semaine suivant cette réunion, ordonne une médiation et désigne pour y procéder le médiateur ayant assuré la séance d'information,
Dit que chacune des parties remettra au médiateur la somme de 400 euros (soit en tout 800 euros) à titre de provision à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard lors de la première réunion commune suivant la réunion d’information,
Dispense la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement par application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 8 février 1995,
Rappelle que la médiation a une durée de trois mois renouvelable une fois à la demande du médiateur,
Dit que le délai de trois mois renouvelable de la médiation commencera à compter de la première réunion commune organisée par le médiateur suivant la réunion d’information,
Désigne le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction pour ordonner le cas échéant ce renouvellement et procéder s’il y a lieu au remplacement du médiateur empêché,
Dit que le médiateur, à l’expiration de sa mission, informera par écrit l’expert et le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction de ce que les parties sont parvenues ou ne sont pas parvenues à trouver une solution au litige qui les oppose,
Dit que si les parties trouvent un accord, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et déposera son rapport en l’état, constitué de sa note technique,
Dit qu’à défaut d’accord des parties sur une médiation, de paiement de la provision afférente aux honoraires du médiateur ou à défaut d’accord trouvé en médiation, l’expert judiciaire poursuivra ou reprendra le cours de ses opérations d’expertise,
Dans cette hypothèse, dit que l'expert devra déposer son rapport dans les douze mois de sa saisine, sauf prorogation de délai accordée par le magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction,
Dit que si le coût probable de l’expertise est plus élevé que la consignation fixée, l’expert devra à l’issue de la première réunion des parties après poursuite ou reprise de sa mission, communiquer au magistrat chargé du contrôle des opérations et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire et en avisant par écrit les parties ou leurs avocats qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour présenter leurs observations sur cette demande de provision complémentaire directement au magistrat chargé du contrôle des expertises qui statuera à l’issue de ce délai,
Dit qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion,
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Laisse les dépens du référé à la charge de Madame [Q] [J].
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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