TJ 76540, 12 mai 2026, RG 25/00754

DOSSIER N° RG 25/00754 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NCJX

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

SCI DU VAL
Le Val des Noyés
76480 SAINTE-MARGUERITE-SUR-DUCLAIR
Représentant : Me Sandrine ULRICH, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [D] [T] divorcée [L]
5 rue des Martyrs
Apt 1403 - immeuble LAKANAL
76360 BARENTIN
Représentant : Maître Franck GOMOND de la SELARL GOMOND AVOCATS D’AFFAIRES, avocats au barreau de ROUEN substitué par Maître VASSEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 10 mars 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, la SCI DU VAL a donné en location à Mme [D] [T] une maison située 14 Résidence de la Forge, route de Saint Paër à SAINTE MARGUERITE SUR DUCLAIR (76480), moyennant un loyer mensuel de 680 euros.

Mme [D] [T] a donné congé à son bailleur le 24 juillet 2024 et un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice le 3 septembre 2024.

Arguant que le logement avait été restitué en mauvais état et que la locataire restait devoir des sommes au titre des loyers et des charges, la SCI DU VAL a fait assigner Mme [D] [T] par acte en date du 15 avril 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues à ce titre ainsi que sa condamnation à des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 3 novembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 8 décembre 2025 pour être fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2025.

A cette audience, la SCI DU VAL était représentée par Maître ULRICH qui s’est rapportée à ses conclusions en réponse. Mme [D] [T] était représentée par Maître [P], substitué par Maître VASSEUR qui s’est rapportée à ses conclusions n°2.

Aux termes desdites conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SCI DU VAL demande au juge des contentieux de la protection de :
-Constater que Mme [D] [T] est responsable des dégradations locatives et la condamner à payer la somme de 8 807,48 euros à ce titre ;
-Condamner Mme [D] [T] à payer la somme de 1 302 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation ;
-Condamner Mme [D] [T] à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyer pendant les travaux ;
-Condamner Mme [D] [T] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Rejeter la demande de délais de paiement de Mme [D] [T] ou à défaut, fixer un échéancier strict et garanti ;
-Condamner Mme [D] [T] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [D] [T] demande au juge des contentieux de la protection de :
-La déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes et prétentions ;
-Débouter la SCI DU VAL dans l’ensemble de ses demandes et prétentions plus amples et contraires ;
En conséquence,
-Limiter toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des réparations locatives à la somme de 834 euros ;
-Limiter toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des charges à la somme de 105 euros ;
-Condamner la SCI DU VAL à lui payer la somme de 650 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie indûment conservé, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ou, subsidiairement, ordonner, en étant que de besoin, la compensation entre les sommes dues entre les parties ;
-Lui octroyer un échéancier de paiement,
-Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;
-Dire que les entiers dépens resteront à la charge de la SCI DU VAL.

MOTIVATION

Sur les réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu'elles ont eu lieu :
-Par cas de force majeure,
-Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,
-Par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

L’article 7 c) du même texte prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Sont versés aux débats :
-l’état des lieux entrant établi le 15 novembre 2017,
-le constat d’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice le 3 septembre 2024.

Il apparaît que l’état des lieux d’entrée est en fait l’état des lieux de sortie des locataires précédents, signé par eux et joint au bail signé par Mme [D] [T].

La SCI DU VAL demande la condamnation de Mme [D] [T] à la somme de 8 807,48 euros au titre des réparations locatives. La SCI DU VAL a tout d’abord produit deux devis, l’un de la société SD SERVICES pour un montant de 7 730,40 euros et l’autre de la société Renovolets pour un montant de 1 077,08 euros, le total correspondant à la somme demandée. La SCI DU VAL a ensuite produit une facture de la société EMII pour un montant de 7 730,40 euros.

Patio et jardin

Au titre de cette facture est réclamée une somme correspondant à la remise en état du patio et du jardin extérieur alors même que le constat du commissaire de justice ne fait pas mention d’un mauvais état desdits extérieurs et que les photographies n’établissent pas la nécessité de cette intervention. La SCI DU VAL est donc déboutée de sa demande à ce titre.

Au titre de cette facture est également réclamée une somme de 2 225 euros pour la remise en état de l’entrée et de la cuisine, sans distinction entre les pièces et les postes de travaux ce qui implique de se référer au devis pour avoir le détail des dépenses.

Entrée

Il ressort du constat que la sonnette était cassée. Le devis mentionne une somme de 105 euros pour son remplacement. Cette somme est donc accordée à la bailleresse.

En ce qui concerne les murs de l’entrée, le constat fait état d’une peinture en état d’usage, avec quelques traces en partie basse. Mme [D] [T] ayant occupé le logement pendant sept ans, aucune somme ne peut lui être réclamée au titre de la remise en peinture des murs et du plafond.

La remise en état des portes du placard est chiffrée à la somme de 170 euros dans le devis et ce dysfonctionnement est bien précisé par le commissaire de justice. Cette somme est donc accordée à la bailleresse.

Il est réclamé à Mme [D] [T] une somme en lien avec la remise en état du carrelage et le constat mentionne un carrelage en état d’usage avec quelques petits accidents en surface. La remise en état est chiffrée dans le devis à la somme de 140 euros qui est donc accordée à la bailleresse.

Cuisine

La remise en état de la serrure de la porte de la cuisine est chiffrée dans le devis à la somme de 125 euros qui est accordée à la bailleresse, le constat du commissaire de justice précisant bien que la serrure est manquante.

Il est également facturé à Mme [D] [T] le remplacement du carrelage et d’une plinthe. Le constat fait état de nombreux accidents et de deux carreaux fissurés et d’une plinthe gondolée à droite de l’évier. L’état des lieux d’entrée précise que deux carreaux sont cassés dans la cuisine. Le devis mentionne une somme totale de 555 euros pour le carrelage et la plinthe. Au vu des dégradations déjà présentes à l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation, il est mis à la charge de Mme [D] [T] 25 % du montant demandé soit 138,75 euros.

En ce qui concerne la remise en peinture des murs et du plafond de la cuisine, le commissaire de justice note la présence de traces et de taches ainsi que des salissures au plafond. Le devis mentionne une somme de 920 euros pour ces travaux. Au vu de la durée d’occupation, la bailleresse doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Le commissaire de justice mentionne que l’évier présente quelques petits éclats et que la bonde est absente. Le devis fait état d’une somme de 625 euros pour son remplacement. Au vu de la durée d’occupation et de la mention d’un évier en état d’usage lors de l’état des lieux des précédents locataires, il est mis à la charge de Mme [D] [T] la somme de 150 euros à ce titre.

Salle d’eau

Le constat indique que le verrou et le double béquillage de la porte sont à refixer. Le devis mentionne une somme de 75 euros pour ce faire, somme qui est accordée à la bailleresse.

Le constat indique également quelques petits accidents au niveau du carrelage au sol. Au vu du caractère minime des accidents en question tels que les montrent les photographies et de la durée d’occupation du logement, la bailleresse doit être déboutée de sa demande à ce titre.

L’abattant des toilettes est mentionné dans le constat comme étant à refixer et non à changer si tant est qu’un locataire puisse conserver l’abattant de l’occupant précédent. Le remplacement ne peut en tout état de cause être mis à la charge de Mme [D] [T].

Au vu du constat, la somme réclamée au titre de la réfection du joint et du remplacement de la douchette soit 85 euros selon le devis est bien à la charge de Mme [D] [T].

Séjour

Le constat du commissaire de justice fait état de l’absence de clé sur la serrure de la porte. Mme [D] [T] est donc bien condamnée à payer à la SCI DU VAL la somme de 75 euros mentionnée dans le devis pour le changement de la serrure.

La SCI DU VAL doit être déboutée de sa demande au titre de la remise en état des murs, au vu de la durée d’occupation du logement.

Chambre du premier étage

Il est demandé à la Mme [D] [T] la prise en charge du nettoyage du velux et de la remise en peinture des murs et du plafond. Il n’est pas précisé de quelle chambre il s’agit alors même qu’il y en a deux à l’étage. Pour les deux chambres, le constat fait état d’une peinture jaunie ou tachée mais, là encore, au vu de la durée d’occupation de la maison, aucune somme ne peut être réclamée à Mme [D] [T].

Les volets roulants

Il n’est pas produit de facture pour le remplacement des volets roulants mais le devis chiffre la fourniture et la pose de deux tabliers en aluminium à la somme de 1 077,08 euros. Il n’est pas précisé de quelle pièce il s’agit mais la bailleresse précise que le volet roulant du séjour était hors d’usage ce qui est confirmé par le constat du commissaire de justice. Un seul volet roulant étant hors service, il est mis à la charge de Mme [D] [T] la moitié de la facture soit 538,54 euros.

Il convient, par conséquent, de condamner Mme [D] [T] à payer à la SCI DU VAL la somme de 1 602,29 euros au titre des réparations locatives.

Sur la dette de loyer

La SCI DU VAL demande que Mme [D] [T] soit condamnée à lui payer la somme de 1 302 euros au titre des loyers soit le loyer d’août 2024, le solde de la dette en juillet 2024 et la taxe d’ordures ménagères.

Il ressort du décompte produit par la SCI DU VAL que Mme [D] [T] a payé la somme de 650 euros jusqu’en avril alors même que le loyer était de 680 euros comme confirmé par le jugement du 27 mars 2024. La dette est donc, selon ce décompte de 1 010,82 euros au 31 août 2024.

La somme de 175,80 euros est réclamée par la SCI DU VAL au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2021 à 2023. Mme [D] [T] soulève la prescription d’une partie des sommes réclamées. Il apparaît en effet que la taxe d’ordures ménagères ne peut être réclamée qu’à partir d’avril 2022 en application de la prescription triennale. Il ressort des justificatifs produits, que le prorata de la taxe pour 2022 est de 38,50 euros, celle de 2023 de 62 euros et celle de 2024 de 43 euros. La somme totale due est donc de 143,50 euros.

En outre, Mme [D] [T] ne justifie pas avoir réglé les dépens prévus par le jugement du 27 mars 2024 soit 72,68 euros.

Mme [D] [T] est donc condamnée à payer à la SCI DU VAL la somme de 1 227 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur le dépôt de garantie

Mme [D] [T] demande la restitution du dépôt de garantie soit 650 euros.

La bailleresse indique avoir imputé le montant du dépôt de garantie sur la dette locative ce qui est démontré par le décompte produit qui justifie qu’aucune somme n’a été réclamée à la locataire au titre du loyer en août 2024.

Mme [D] [T] est donc déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts pour perte de loyer

La SCI DU VAL sollicite la condamnation de Mme [D] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour la perte de loyer subie ce qui correspond à deux mois de loyer et à une majoration pour perte de chance et frais divers.

La SCI DU VAL fait valoir qu’elle a perdu deux mois de loyer (décembre 2024 et janvier 2025) du fait de la remise en état du logement. Toutefois elle ne justifie pas de la date à laquelle la maison a été relouée, la pièce 5 évoquée ne correspondant pas aux échanges avec les agences immobilières comme indiqué dans les conclusions. De plus, il n’est pas anormal pour un propriétaire de remettre en état un bien après sept années d’occupation. Les deux mois de loyers « perdus » ne sont donc pas justifiés tout comme n’est pas expliquée la somme demandée au titre de la perte de chance et des frais divers, la recherche d’un nouveau locataire étant toujours nécessaire après un congé et ce quel que soit l’état dans lequel le logement a été rendu.

Il convient donc de débouter la SCI DU VAL de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l'espèce, au regard de la situation justifiée par Mme [D] [T], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [T], qui succombe partiellement, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [D] [T] à payer à la SCI DU VAL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS