TJ 92050, 13 mai 2026, RG 24/07115

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
13 Mai 2026

N° RG 24/07115 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTSN

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1] SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice,

C/

[P] [S]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 1] SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice,

représenté par Maître Martin LECOMTE de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R110

DEFENDEUR

Monsieur [P] [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE
M. [P] [S] est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de sa défaillance dans le règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’a fait assigner en paiement devant ce tribunal, par exploit en date du 20 août 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisations n°1, notifiées par voie électronique le 29 août 2025 et régulièrement signifiée à la partie défenderesse le 11 aout 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :
« Condamner M. [P], [D], [O] [S] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12.424,13 euros au titre des charges arriérées dues au 6 août 2025,
Juger que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date de la mise en demeure,
Ordonne que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil,
Condamner M. [P], [D], [O] [S] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], les frais irrépétibles qu’il a dû exposer dans le cadre de la présente instance,
Condamner en conséquence M. [P], [D], [O] [S] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein droit exécutoire à titre provisoire et juger, si cette demande était formulée, qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER M. [P], [D], [O] [S] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Martin Lecomte, avocat au Barreau de Paris , conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »
M. [S], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.
Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 03 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mai 2026;

MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.424,13 euros au titre des charges arriérées et frais de recouvrement dus au 06 août 2025.
Il établit, par la production d’un relevé de propriété simplifié, que M. [S] est propriétaire des lots n° 05, 13 et 21 dans l’immeuble susvisé.
À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :
-les appels de fonds,
-les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :
-15 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2018, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2019 ainsi que divers travaux,
-04 juillet 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, ratifié divers comptes travaux, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2019, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2020 ainsi que divers travaux,
-03 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021,
-10 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté divers travaux,
-24 octobre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024,
-01 juillet 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2023 et 2024, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2025, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ainsi que divers travaux,
-les attestations de non-recours de ces assemblées,
-la mise en demeure en date du 19 décembre 2023, accompagnée de son accusé de réception, d’avoir à payer la somme de 9.490,52 euros,
-le décompte du défendeur, produit dans les dernières conclusions du demandeur, faisant apparaître un solde débiteur de 12.424,13 euros, sur la période du 01 janvier 2020 au 05 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, comprenant la somme de 380 euros au titre de frais d’établissement d’un pré état daté et la somme de 938,12 euros au titre de frais de recouvrement décomposés de la manière suivante :
-300 euros au titre de « frais transmission dossier avocat », facturés le 17 décembre 2020,
-79 euros au titre de « frais suivi procédure », facturés le 11 février 2021,
-79 euros au titre de « frais suivi procédure », facturés le 18 mars 2021,
-316 euros au titre de « frais vacation suivi contentieux », facturés le 08 février 2022,
-82,06 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 30 novembre 2023,
-82,06 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 11 septembre 2024.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de contrat de syndic si bien qu'il n'est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations ainsi facturées.
De plus, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’aucune créance au titre des frais nécessaire au recouvrement et est débouté de sa demande à ce titre.
S’agissant des frais d’honoraires pour l’établissement d’un pré-état daté, facturés le 06 octobre 2022, le demandeur ne produit aucun justificatif, de telle sorte que cette somme n’est pas retenue.
Par conséquent, ce dernier justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 11.106,01 euros (12.424,13- 938,12- 380) correspondant aux charges échues et arrêtées au 05 juillet 2025, selon le décompte produit aux débats, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, que M. [S] est condamné à lui payer.
Sur les intérêts de retard
Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date de la mise en demeure.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le demandeur produit aux débats la mise en demeure du 19 décembre 2023 et son accusé de réception, demandant le règlement de la somme de 9.490,52 euros.
Dès lors, les intérêts courront sur cette somme à compter du 19 décembre 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme allouée au titre des charges impayées, soit eux-mêmes productifs d’intérêts.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.
Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages-intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il soutient que chaque copropriétaire doit payer sa quote part de charge sans quoi la trésorerie du syndicat des copropriétaires se trouverait désorganisée.
Il indique, en se prévalant de diverses jurisprudences, que lorsqu’un copropriétaire manque à son obligation essentielle de régler ses charges, il en résulte une faute et un préjudice direct et certain que subit la copropriété et que le syndicat des copropriétaires n’est pas un organisme financier.
Il soutient que la défaillance du défendeur depuis le 04 novembre 2019 dans le règlement de ses charges, lui cause un préjudice indéniable du fait de la désorganisation de sa trésorerie et ce d’autant plus d’important travaux d’entretien sont régulièrement effectués dans l’immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [S] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.
Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [S], qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile.
Maître Martin Lecomte, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il convient par conséquent de condamner M. [S] à lui régler une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile..
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS