TJ 45234, 13 mai 2026, RG 25/00755

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mai 2026

N° RG 25/00755 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLRU

DEMANDERESSE :

S.C.I. ECOPARK 6
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 952 361 772, représentée par son gérant en exercice, la société SMART ECOPARK (RCS 898 103 791 – 66, [Adresse 1]), elle-même représentée par la société ELEMA CAPITAL (RCS 815 119 086 – [Adresse 2]), dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Laurent MARVILLE de la SCP REINHART MARVILLE TORRE, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. TECHNILOG
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 828 822 155, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 27 Mars 2026 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 7 octobre 2024, la SCI ECOPARK 6 a donné à bail commercial en l’état futur d’achèvement à la SAS TECHNILOG des locaux numéro 22 et 23 situés [Adresse 4], [Adresse 5], à Marigny-les-Usages (45760), moyennant le paiement de loyers annuels à hauteur de 23.439 euros (local n°22) et 18.842 euros (local n°23) hors taxes et hors charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la SCI ECOPARK 6 a fait signifier à la société TECHNILOG deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour un montant de :
- 5545,20 euros en principal pour le local 22,
- 4495 euros en principal pour le local 23.

Le 1er septembre 2025, la société TECHNILOG a remis les clés du local 23.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SCI ECOPARK 6 a fait assigner la SAS TECHNILOG devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Le local numéro 22 a été restitué le 16 janvier 2026.

Dans ses conclusions signifiées par la voie électronique le 9 mars 2026, la SCI ECOPARK 6 demande de :
REJETER l’ensemble des demandes formulées par la société TECHNILOG, REJETER l’exception de litispendance soulevée par la société TECHNILOG,JUGER acquise la clause résolutoire des deux baux commerciaux conclus entre la société TECHNILOG et la société SCI ECOPARK 6 le 7 octobre 2024, à effet du 30 juillet 2025, CONDAMNER à titre provisionnel la société TECHNILOG à lui payer la somme totale de 24.397 euros, se décomposant comme suit :15.384,25 euros au titre de l’arriéré de loyers majoré dû au 30 juillet 2025, 2247,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation du local n°23 due au titre du mois d’août 2025,12.772,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation du local n°22 due aux mois d’août à décembre 2025, puis pour la moitié du mois de janvier 2026, outre 4560,65 euros au titre de la majoration contractuelle de 15% sur les sommes dues, sous déduction de la somme totale de 10.568 euros versée au titre des dépôts de garantie versés pour chacun des locaux,outre intérêt au taux contractuel de 6% par mois de retard, jusqu’à complet paiement ; CONDAMNER la société TECHNILOG à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût de la levée de l’état des inscriptions à hauteur de 65,63 euros et les notifications aux créanciers inscrits.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026, la SCI TECHNILOG demande de :
DECLARER irrecevable la société SCI ECOPARK 6 en ses demandes, EN TOUTE HYPOTHESE, débouter la société SCI ECOPARK 6 de ses demandes, A titre subsidiaire,
ACCORDER à la société TECHNILOG un délai de 24 mois pour apurer sa dette.
Pour un exposé des moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience tenue le 27 mars 2026, la SCI ECOPARK 6 et la société TECHNILOG ont soutenu les termes de leurs écritures.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 pour y être prononcée la présence ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1/ Sur l’exception de litispendance

L’article 100 du code de procédure civile dispose que, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

Il n’y a pas de litispendance entre une instance au fond et la demande de provision portée devant le juge des référés.

En l’espèce, la société TECHNILOG conclut à l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre par la SCI ECOPARK 6 au motif que cette dernière l’a assignée au fond afin de constat d’acquisition des clauses résolutoires et de condamnation au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation courues.
Toutefois, force est de relever que la SCI ECOPARK 6 sollicite du juge des référés la condamnation, à titre provisionnel, de la société TECHNILOG au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation courues.

Par conséquent, il sera constaté l’absence de litispendance entre ces deux instances de sorte que l’exception soulevée par la société TECHNILOG sera rejetée.

2/ Sur la résiliation du bail commercial en vertu de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Les baux commerciaux signés par les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par exploits des 30 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les sommes de 5902,72 euros et 4753,07 euros en principal. Ces commandements reproduisent la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que le délai prévu par l’article L145-41 précité si bien que la demande afin de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le mois dudit commandement.
Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable, il sera constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 30 juillet 2025.

3 / Sur l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié au 30 juillet 2025, il doit être constaté que la société TECHNILOG a occupé les lieux sans droit ni titre :
- du 30 juillet 2025 au 16 janvier 2026 s’agissant du local 22,
- du 30 juillet 2025 au 31 août 2025 s’agissant du local 23,
causant un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable, et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, ce à compter du 30 juillet 2025 au 16 janvier 2026 s’agissant du local 22, et du 30 juillet 2025 au 31 août 2025 s’agissant du local 23.

4 / Sur la demande provisionnelle en paiement

L'article 1103 nouveau du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant :
les baux, lesquels stipulent :un loyer mensuellement dû hors taxes et charges à hauteur de 1952,50 euros s’agissant du local 22, et de 1570,17 euros pour le local 23,une majoration forfaitaire de 15% des titres, charges, impôts et taxes quelconques non payés à échéance, outre un intérêt fixé à 6% par mois de retard jusqu’à complet paiement (article 19),le commandement de payer,le décompte des sommes dues à hauteur de 24.397 euros se décomposant comme suit :15.385,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 juillet 2025 au titre des deux baux,2247,80 euros titre de l’indemnité d’occupation du local n°23 courue du 30 juillet 2025 au 31 août 2025,12.772,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 30 juillet 2025 au 15 janvier 2026,4560,65 euros au titre de la majoration de 15%,Sous déduction de la somme de 10.568 euros versée par le preneur au titre du dépôt de garantie.
En conséquence, l’obligation dont la SCI ECOPARK 6 n’étant pas sérieusement contestable, la société TECHNILOG sera condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 24.397 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.
Il est précisé que les sommes mensuellement dues au titre des loyers et charges seront majorées d’un taux d’intérêt à hauteur de 6% à compter de leur date d’exigibilité jusqu’à complet paiement.

5 / Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société TECHNILOG sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, au motif de sa bonne foi, auxquels s’oppose le créancier compte tenu notamment du maintien du preneur dans l’un des locaux donnés à bail jusqu’au 16 janvier 2026, sans consentir aucun règlement, même partiel.

En l’espèce, il convient de constater que la société TECHNILOG a, de fait, bénéficié de larges délais s’agissant d’une dette locative qui n’a fait qu’augmenter depuis le mois de mai 2025 sans qu’elle ne consente jamais aucun paiement alors qu’elle a maintenu son occupation partielle des lieux jusqu’en janvier 2026, étant encore relevé qu’elle ne justifie pas de ses difficultés financières, non plus qu’elle ne démontre sa capacité à apurer sa dette suivant le délai de 24 mois sollicité.

La demande de délais formulée par la société TECHNILOG sera donc rejetée.

6 / Sur les autres demandes

La société TECHNILOG, partie succombante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la levée de l’état des inscriptions à hauteur de 65,63 euros et les notifications aux créanciers inscrits.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ECOPARK 6 les frais exposés pour faire valoir ses droits, qui ne sont pas compris dans les dépens. La société TECHNILOG sera donc condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :