TJ 67482, 18 mai 2026, RG 26/00576

N° RG 26/00576 - N° Portalis DB2E-W-B7K-ODHG

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00576
N° Portalis DB2E-W-B7K-ODHG

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Audrey PALLUCCI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Audrey PALLUCCI
Maître Audrey PALLUCCI de la SELARL PS ASSOCIÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 27

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [Z] [O]
né le 10 Septembre 2005 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, non représenté
Monsieur [L] [A]
né le 14 Avril 1995 à [Localité 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 12 novembre 2023 ayant pris effet le 13 novembre 2023, la S.C.I. [E] a donné à bail à M. [N] [O] pour une durée de trois ans un logement à usage d’habitation d’une pièce principale situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 380 € outre les provisions pour charges de 40 € payable à échoir le 1er du mois.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2023, M. [L] [A] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [N] [O].

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, la S.C.I. [E] a fait assigner M. [N] [O] et M. [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 20 mars 2026 par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence des bailleur et locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.C.I. [E], représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie et de son acte introductif d’instance demande de :
- déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
- prononcer la résiliation du bail signé entre les parties ;
En conséquence,
- condamner M. [N] [O] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux loués ;
- juger qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de maintien dans les lieux à la somme de 420 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire ;
- condamner solidairement M. [N] [O] et M. [L] [A] à la somme mensuelle de 420 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou son mandataire ;
- juger que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et qu’elle sera indexée sur l’indice de référence des loyers, l’indice de base avant la résiliation étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 200,00 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives ;
Subsidiairement, en cas de délais de paiement accordés,
- juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou de toute autre somme au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restants dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible ;
En tout état de cause,
- les condamner solidairement, subsidiairement in solidum à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement, subsidiairement in solidum à payer les entiers frais et dépens ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle expose que la dette atteint 6 300 €. Elle est opposée aux délais.

M. [N] [O] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

M. [L] [A] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par procès-verbal établi en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement….»

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La S.C.I. [E] est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi que ni M. [N] [O] ni sa caution solidaire, M. [L] [A], ne paient régulièrement les loyers et accessoires. Ainsi leur solde locatif présente un caractère débiteur depuis le mois de janvier 2025, aucun paiement n’est intervenu depuis ce terme.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du contrat de location sera prononcée à la date du présent jugement.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail est assorti d’un engagement de caution solidaire.

M. [N] [O], occupant sans droit ni titre à cette date, et M. [L] [A] seront solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du Code civil et conformément à la demande, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 19 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.
Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

4. SUR L’ÉVACUATION ET L’EXPULSION

M. [N] [O], occupant sans droit ni titre, sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause ne permettent pas de caractériser la mauvaise foi et ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. [E] produit un décompte en date du 24 octobre 2025 démontrant que M. [N] [O] et M. [L] [A] restent lui devoir la somme de 4 200,00 € au quittancement du mois d’octobre 2025 exigible à la date de l’audience. Le décompte actualisé établit qu’aucun loyer n’a été réglé depuis.

M. [N] [O] et M. [L] [A], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande formulée par assignation est ainsi fondée.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 4 200,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative […] ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, aucune des deux conditions n’est ni réunie ni rapportée.

En conséquence, il n’y a pas lieu en l’état à délais de paiement.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [O] et M. [L] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [N] [O] et M. [L] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 450,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS