TJ 74042, 11 mai 2026, RG 23/01100

REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 23/01100
N° Portalis DB2R-W-B7H-DRFP
ASV/LT

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MONT BLANC au capital de 125.550 euros immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le numéro 489 430 629, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légaux en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I],
Né le 20 Octobre 1967 à [Localité 3]
de nationalité française, chef d’entreprise, demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître Emilie BURNIER FRAMBORET de l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Quentin DODANE de la SELARL FAVOULET BILLAUDEL DODANE, avocats au barreau de JURA, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Marie CHIFFLET, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente
Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE

Madame Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 26 Novembre 2025
Débats tenus à l'audience publique du : 02 Mars 2026, devant CHIFFLET Marie
VILQUIN Anne-Sophie qui en ont fait rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 Mai 2026, rédigé par VILQUIN Anne-Sophie.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [I] qui réside principalement dans le Jura, est propriétaire au sein de la copropriété le " [Adresse 5] " située à [Localité 4] du lot n°42 correspondants à un appartement situé dans le bâtiment collectif E.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 13 janvier 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [J] [I] de mettre fin à l'activité commerciale de location saisonnière de courte durée exercée au sein de son lot.

Par courrier officiel du 22 mars 2023, le conseil de Monsieur [J] [I] a fait savoir que celui-ci n'entendait pas mettre un terme à la location saisonnière de son appartement.

Par acte du 12 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales de le voir condamner à cesser toute occupation de son lot sous forme de location meublée de tourisme et de courte durée saisonnière.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] demande de :

- Débouter Monsieur [J] [I] de l'intégralité de ses demandes,
- Condamner Monsieur [J] [I] à cesser toute occupation de son lot n°42, situé dans l'ensemble immobilier [Adresse 5], sis [Adresse 5] à [Localité 5], sous forme de locations meublée de tourisme et sous forme de locations de courte durée saisonnières, sous astreinte de 10.000 euros par infraction dûment constatée, à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur [J] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [J] [I] aux entiers dépens de l'instance,
- Juger que la décision sera exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance :

- qu'[J] [I] se livre à des locations meublées saisonnières de courtes durées de son lot,
- qu'une telle activité est prohibée par les articles 15 et 19 du règlement de la copropriété ;
- que l'article L 631-7 du code de la construction et l'habitation prévoit que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage, lequel nécessite une autorisation donnée en assemblée à l'unanimité ;
- que dès lors que ces dispositions sont d'ordre public elles peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt en ce compris le syndicat des copropriétaires et même si l'activité exercée est conforme aux stipulations du règlement intérieur ;
- que la nouvelle loi Le Meur prévoit que le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l'article L 324-1-1 du code du tourisme constitue un changement d'usage ;
- que les meublés de tourisme sont définis à l'article L 324-1-1 du code du tourisme et que cet article impose à la personne qui offre à la location un meublé de tourisme de faire une déclaration préalable en mairie ;

En réponse à l'argumentation développée par Monsieur [I], il soutient :

- que les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation telles qu'issues de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sont applicables à la ville de [Localité 6],
- que Monsieur [I] ne précise d'ailleurs aucunement s'il a obtenu l'autorisation nécessaire de la part de la commune de [Localité 6] ;
- que la nouvelle réglementation est applicable aux locations à venir ;
- qu'en faisant la distinction entre les locaux affectés exclusivement à la location touristique et ceux qui ne le sont pas Monsieur [I] ajoute à la loi ;
- qu'il est constant que l'appartement dont s'agit ne constitue pas sa résidence principale ;
- que la commune de [Localité 6] a confirmé que Monsieur [J] [I] n'avait procédé à aucune déclaration de changement d'usage auprès d'elle.

Il ajoute :

- que les autres dispositions du règlement de copropriété ne font que confirmer l'interdiction d'exercer une activité de location meublée touristique de courte durée, puisqu'elles prévoient notamment que le copropriétaire doit prévenir le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la location consentie, du nom du locataire, du montant du loyer et du mode de paiement ou encore que le copropriétaire doit aviser le syndic sous la même forme dans les 15 jours de l'entrée en jouissance du locataire ;
- que la clause d'habitation bourgeoise initialement prévue par le règlement avait pour objectif de garantir sécurité et tranquillité aux copropriétaires en réservant l'ensemble immobilier à ses propriétaires ou locataires habituels, hors la présence de tiers,
- que l'exercice d'une activité libérale n'est pas comparable à l'activité de location de Monsieur [I],
- que contrairement à ce que soutient Monsieur [I], il n'est pas nécessaire d'établir préalablement si l'activité de location de courte durée est commerciale ou non dès lors qu'en tout état de cause elle n'est pas compatible avec les dispositions du règlement intérieur,

- que dans tous les cas, son activité est effectivement de nature commerciale du fait de la proposition de prestations para hôtelières, de l'existence d'une taxe touristique et d'une taxe de séjour, de son inscription au registre du RCS, du code APE choisi, de la soumission de l'activité au régime des bénéfices industriels et commerciaux ;
- que les pièces qu'il produit sont bien afférentes à l'appartement de Monsieur [I],
- que l'activité de location de meublée saisonnière induit des nuisances.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 18 novembre 2025, Monsieur [J] [I] demande de :

- Juger que les dispositions prévues par le règlement de la copropriété du [Adresse 5] du 25 juin 1993 en ses articles 19 et 73 imposant aux copropriétaires de " prévenir le syndic par lettre recommandée de la location consentie en précisant le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de règlement " devront être réputées non écrites en ce qu'elles constituent une restriction disproportionnée de la liberté des copropriétaires qui n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [J] [I],
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Burnier-Framboret,
- Écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Juger que Monsieur [J] [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance :

- Que ni l'article L. 631-7 du CCH, ni la loi Le Meur du 19 novembre 2024, ni la délibération locale de 2024 n'étaient applicables à [Localité 6] avant le 1er mai 2025,
- Qu'il entend se conformer au dispositif issu de la loi Le Meur et accomplira les démarches requises pour régulariser sa situation,
- Qu'il ne loue son appartement qu'à l'usage d'habitation pour ses locataires, de sorte que les locations meublées ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, à usage exclusif d'habitation au sens de l'article 15 du règlement de copropriété, une telle location étant en outre expressément admise par l'article 19 dudit règlement, qui reprend la formule selon laquelle les copropriétaires pourront louer leurs appartements " comme bon leur semblera" ,
- Que s'agissant d'un ensemble immobilier édifié au cœur d'une ville dont la renommée touristique n'est pas contestée, il apparaît évident qu'en stipulant au règlement de copropriété l'autorisation de location de logement entier meublé, les rédacteurs du règlement entendaient permettre la location de courte durée des appartements,
- Que les clauses d'habitation bourgeoise, en ce qu'elles limitent l'exercice du droit de libre jouissance posé par l'article 9 de la loi de 1965, doivent être interprétées restrictivement,
- Que les annonces consultées par Maître [D] [O] dans le cadre de son procès-verbal de constat en date du 11 octobre 2022, concernent majoritairement l'appartement propriété de Monsieur et Madame [X] constituant le lot n°18 de la copropriété,
- Qu'il propose son appartement uniquement sur la plateforme Airbnb, de façon occasionnelle et moins de trois mois par an, dans des conditions propres à garantir la tranquillité de la copropriété, à savoir location d'une durée minimum d'une semaine (auparavant limitée à quatre nuitées mais en pratique l'appartement était déjà généralement loué au moins pour une semaine), avec arrivée et départ en journée, et interdiction d'organiser des fêtes,
- qu'il ne propose aucun service hôtelier ou para hôtelier,
- que son appartement est donc principalement affecté à son usage de résidence secondaire, la location de l'appartement meublé n'étant qu'une activité occasionnelle conforme au règlement de copropriété,
- Que toute clause qui interdirait une telle location devrait quoi qu'il en soit être réputée non écrite par application de l'article 43 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en ce qu'elle constituerait une restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l'immeuble, prohibée par l'article 8 de ladite loi, ce qui a été rappelé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2011,
- Que les locations de son appartement limitées à une dizaine par an, génèrent moins de nuisances que n'en générerait l'exercice d'une profession libérale au sein de la copropriété, une telle activité étant expressément autorisée par le règlement de copropriété,
- Que la Cour de cassation ne qualifie pas automatiquement la location de courte durée d'activité commerciale s'agissant d'une question relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, qu'ainsi l'appréciation de la conformité de ces locations au règlement de copropriété doit être appréciée in concreto par les juridictions du fond,
- Que la location d'un appartement meublé, même pour de courtes durées, constitue une activité civile dès lors que, d'une part, elle n'est pas exercée sous forme de société commerciale ou par un commerçant exploitant en nom personnel immatriculé au RCS et que, d'autre part, elle ne s'accompagne pas de prestations de type hôtelier, étant précisé que les prestations optionnelles proposées de ménage de sortie et de fourniture de serviettes de bain et de draps ne caractérisent pas une activité hôtelière,
- Que son inscription au registre du commerce et des sociétés pour une telle activité constitue une initiative malheureuse de son comptable lors de l'acquisition de l'immeuble, à une date où Monsieur [I] n'avait pas encore pris de décision sur les modalités selon lesquelles il jouirait de son appartement, qu'il a ainsi déclaré au greffe du tribunal de commerce d'Annecy la cessation totale de toute activité de location en meublé non professionnel avec prestations para-hôtelières depuis le 1er janvier 2021, opérant ainsi sa radiation du registre du commerce et des sociétés d'Annecy, et qu'il est désormais seulement enregistré au répertoire SIRENE sous l'identifiant 402 110 464 pour une activité de location de logements, code APE 68.20A,
- Que l'immatriculation au RCS ne saurait, à elle seule, qualifier une activité de commerciale, seule la réalité des prestations fournies commandant cette qualification,
- Que son activité doit donc être qualifiée de civile,
- Que les clauses du règlement de copropriété, articles 19 et 73, imposant aux copropriétaires d'aviser le syndic par lettre recommandée de la location consentie en précisant le nom du locataire et le montant du loyer devront être réputées non écrites en ce qu'elles constituent une restriction disproportionnée de la liberté des copropriétaires qui n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble,
- Qu'à supposer que cette clause ne soit pas réputée non écrite, elle imposera simplement à Monsieur [I] d'aviser le syndic de chaque location par LRAR en précisant le nom du locataire et le montant du loyer, mais ne fera aucunement obstacle à la location de son appartement,
- Que le syndicat n'apporte aucune preuve de nuisances causées par l'activité objet du présent litige, qu'il n'a ainsi été avisé par le syndic d'une difficulté avec l'un de ses locataires qu'à une seule occasion en trois ans, le weekend du 13 mai 2021, et il a immédiatement pris les mesures nécessaires pour y remédier,
- Que le règlement de copropriété autorise expressément l'exercice d'une activité libérale dans les locaux, laquelle générerait à l'évidence bien davantage de nuisances liées au stationnement que des locations à la semaine, et impliquerait la venue de personnes étrangères à la copropriété,
- Que la location occasionnelle de son appartement par Monsieur [I] n'est pas génératrice de trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, et qu'en tout cas le lien de causalité n'est pas démontré,
- Que les clauses du règlement de copropriété, dont il est soutenu qu'elles devront être réputées non écrites, prévoient en tout état de cause seulement une information du syndic de l'identité des locataires, et que le syndic n'est pas autorisé à communiquer cette information aux copropriétaires,
- Que par application de l'article 10-1 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires,
- Que l'exécution provisoire doit être écartée au regard des conséquences manifestement excessives que pourrait avoir pour Monsieur [I] une décision défavorable.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L'article 15 du règlement de copropriété en date du 25 juin 1993 prévoit que l'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation.

L'article 17 intitulé " occupation " dispose que " les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L'exercice des professions libérales sera toutefois toléré, dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble".

Enfin, l'article 19 intitulé " locations " autorise la location des appartements à certaines conditions, et notamment que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu'ils respectent les prescriptions du règlement ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie par l'article 15.

La demande du syndicat des copropriétaires porte sur l'interdiction des locations à venir.
Pour apprécier cette demande, il convient donc d'examiner les conditions dans lesquelles Monsieur [I] procède à la location de son appartement en dernier lieu.

En l'espèce, Monsieur [I] admet donner son lot en location de courte durée, pour des périodes comprises entre 4 nuitées et une semaine, plusieurs fois par an, soit 12 fois en 2023, 9 fois en 2022 et 8 fois en 2024.

Il en justifie en produisant le calendrier des réservations sur le site Airbnb à tout le moins pour l'année 2024.

Le demandeur produit un procès-verbal de constat d'huissier en date du 11 octobre 2022 faisant état des annonces relatives à la location d'appartements par plusieurs copropriétaires de la copropriété " les surelles ", sans qu'il soit possible d'identifier à quel copropriétaire se rapporte chaque annonce.

L'identification de l'appartement de Monsieur [I] n'est en réalité permise qu'en procédant à la comparaison des photographies de son appartement telles qu'elles apparaissent sur les annonces de location sur le site Airbnb qu'il produit en pièce n°5 et les photographies figurant sur le constat d'huissier.

Il ressort de cette comparaison qu'en 2022, l'appartement de Monsieur [I] apparaissait également sur le site Planet Hotels.

En revanche sur le site 4 vallées4saison, booking, snowell, Abritel les photographies ne correspondent pas à l'appartement de Monsieur [I].

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [I] affirme qu'il propose son appartement uniquement sur la plateforme Airbnb.

Toutefois il ne justifie pas de la suppression de l'annonce sur le site Planet Hôtels.
Il résulte de l'annonce publiée sur le site Airbnb que les locations proposées sont effectivement de courte durée mais qu'aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière n'est prévue.

Les captures d'écran effectuées sur le site Planet Hôtels et relatives à l'appartement de Monsieur [I] font mention du nettoyage des serviettes, linge de lit et vêtements lavés conformément aux recommandations des autorités locales et à la désinfection de l'hébergement après chaque séjour, et la réalisation du ménage par les sociétés de nettoyage professionnelles.

Il convient donc de considérer, contrairement à ce que soutient le demandeur qui supporte la charge de la preuve, qu'il n'est pas démontré que l'activité de location de son appartement par Monsieur [I] s'accompagnerait de prestations de services revêtant le caractère de service para-hôtelier.

S'agissant de l'inscription de Monsieur [I] au RCS, il résulte des pièces produites qu'à ce jour, Monsieur [I] justifie de la radiation en date du 24 avril 2024 avec une cessation totale d'activité à compter du 1er janvier 2021, de son activité de loueur en meublé non professionnel avec prestation para-hôtelières, débutée le 3 juillet 2020.

Il produit également le justificatif de situation au répertoire Sirene à la date du 25 avril 2024 en qualité d'entrepreneur individuel pour la location de logements.

Compte tenu de ces éléments, l'activité de location à laquelle se livre Monsieur [I] ne peut à ce jour être qualifiée d'activité commerciale.

Il s'agit d'une activité civile qui n'est pas interdite par le règlement de copropriété.

S'agissant de l'autorisation exigée par l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, cet article prévoit effectivement " Le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d'usage au sens du présent article, il convient de rappeler que l'autorisation dont s'agit doit être accordée par la commune ".

Or, même si ces dispositions sont d'ordre public, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de cette absence d'autorisation pour solliciter la condamnation du défendeur à cesser ces locations.

Il peut tout au plus signaler cette absence d'autorisation auprès des services municipaux compétents.

L'affirmation selon laquelle ce changement d'usage doit être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires à l'unanimité n'est justifiée par aucun fondement juridique.

En effet, ce changement d'usage n'est pas en tant que tel contraire au règlement de la copropriété en ce sens qu'il n'induit pas un changement de destination de l'appartement qui demeure l'habitation.

Dès lors, il n'est pas nécessaire qu'il soit autorisé par un vote à l'unanimité de l'assemblée générale des copropriétaires.

S'agissant des dispositions de la nouvelle loi Le Meur, celles-ci permettent à l'assemblée générale de voter à la majorité des deux tiers la modification du règlement de copropriété pour interdire la location des lots d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme.

Pour autant, elles ne permettent pas de fonder la demande telle que formulée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires conclut également sur les nuisances inhérentes à l'activité de Monsieur [I] tout en précisant que ses développements sont superfétatoires étant donné qu'il ne formule aucune demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts.
La théorie du trouble anormal du voisinage n'est pas évoquée au soutien de la demande principale du syndicat des copropriétaires.

Il n'y a donc pas lieu d'évoquer ces développements.

En définitive, la demande du syndicat des copropriétaires doit donc être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

L'alinéa 1 de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 43 de cette même loi répute non écrite, toutes clauses contraires à ces dispositions.
L'article 19 du règlement de copropriété prévoit que lorsqu'un bail ou un engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra, dans les quinze jours de l'entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.

L'article 73 précise que le copropriétaire devra préciser le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de paiement.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [I], et s'agissant uniquement d'informations à transmettre, ces dispositions n'entraînent aucune restriction de son droit de disposer de son appartement.

Dans ces conditions, sa demande tendant à voir ces dispositions réputées non écrites doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Le syndicat des copropriétaires succombe. Il sera donc condamné aux entiers dépens.

De même, il sera condamné à payer à Monsieur [I] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

Monsieur [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun motif ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS