TJ 74042, 11 mai 2026, RG 24/00888

REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 24/00888
N° Portalis DB2R-W-B7I-DU73
ASV/LT

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CATS & CO, société au capital de 5000 euros, inscrite au RCS d’[Localité 1] sous le n°797 582 889, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Denis BALTAZARD de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY.

DÉFENDERESSE

[Adresse 2] représentée par son maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par Maître Alain BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 22 Octobre 2025,
Débats tenus à l'audience publique du : 02 Mars 2026,
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026 

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort et avant dire droit, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 Mai 2026.

* * *

Exposé du litige

Le 15 juin 2019, la commune [Localité 2] et la SARL Hotzone international ont conclu un bail commercial à effet du 1er juin 2009 concernant un immeuble à usage de restaurant dénommé " [Adresse 4] " situé au lieu-dit " devant [Localité 3] " sur la commune [Localité 2].
La SARL Cats & Co vient aux droits de la SARL Hotzone internationale.

Le 4 octobre 2022, la SARL Cats & Co a fait réaliser un état des lieux du restaurant par un commissaire de justice.

Par un courrier du 3 novembre 2023, la SARL Cats & Co a mis en demeure la commune d'effectuer les travaux nécessaires conformément à ses obligations en tant que bailleur.
Par acte du 24 mai 2024, la SARL Cats & Co a assigné la commune des Gets à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bonneville.

Aux termes de ses conclusions responsives, la SARL Cats & Co demande au tribunal, de :
- ordonner à la commune [Localité 2] de réaliser l'ensemble des travaux mentionnés dans la mise en demeure du 3 novembre 2023 concernant : la toiture, les infiltrations, la terrasse, les installations de gaz et d'électricité, le bardage, le bac à graisse et la chambre négative, dans le délai d'un mois à compter de la date du jugement à intervenir,
- ordonner à la commune [Localité 2] de réaliser dans le même délai un mesurage du taux d'empoussièrement d'amiante libéré dans l'air de l'ensemble des locaux loués à la SARL Cats & Co,
- juger qu'à défaut, la SARL Cats & Co fera réaliser ces travaux et mesurage par les entreprises de son choix et condamner la commune [Localité 2] à lui rembourser l'intégralité des factures correspondantes dès leur présentation,
- juger que jusqu'à complète réalisation de ces travaux et mesurage la SARL Cats & Co est dispensée de payer le loyer, à titre de réparation de son préjudice de jouissance,
- ordonner à la commune [Localité 2] de fournir une copie des rapports de vérification des installations électriques et de gaz réalisés par l'Apave en date du 4 juillet 2008 et 25 juin 2009 dans le délai de 15 jours à compter de la date du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,
- condamner la commune [Localité 2] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SAS Mermet & Associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter la commune de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance :

- que par application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a une obligation de délivrance et d'entretenir le bien en état de servir pour l'usage pour lequel il a été loué,
- que par application de l'article 1755 du code civil, les réparations réputées locatives qui ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure ne sont pas à la charge des locataires,
- que les travaux dont elle sollicite la mise en œuvre par la commune relèvent de l'obligation du bailleur,
- que les dispositions des articles 1221 à 1223 du code civil sont applicables en l'espèce s'agissant d'un bail renouvelé après le 1er octobre 2018,
- que le bailleur a été alerté à de multiples reprises depuis 2012 sur ces problématiques,
- que la municipalité s'était d'ailleurs engagée à effectuer un certain nombre de travaux (notamment s'agissant du bardage, du bac de graisse, de la chambre froide négative et des installations électriques, des fuites du plafonnier et entre le toit et le mur extérieur),
- que devant l'inaction de la commune, elle a fait réaliser le 4 octobre 2022 un constat d'état des lieux par un commissaire de justice,
- que lorsqu'ils ont décidé de repeindre les dalles du faux plafond, ils ont découvert la présente d'amiante alors même que le rapport remis en 2008 lors de la signature du bail ne le mentionnait pas.

En réponse aux arguments soulevés par la commune, elle rappelle :

- que la clause selon laquelle le preneur prendra les lieux loués en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir, tout au long du bail, en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés ni à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle,
- que cette clause ne peut davantage déroger aux règles prévues par le code civil, en particulier, celle selon laquelle, le bailleur doit au preneur le clos et le couvert,
- que si l'obligation de délivrance mise à la charge du bailleur peut effectivement être limitée par des clauses transférant au locataire la charge des travaux d'entretien, de réparation ou encore de mise en conformité à la destination des lieux, ces clauses doivent toutefois être précises ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que ladite clause est privée de toute portée,
- que la commune est mal fondée à se prévaloir de la clause contractuelle de non responsabilité qui est contraire à son obligation de délivrance et d'entretien,
- que la commune ne peut en tout état de cause s'exonérer de son obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, en particulier les travaux afférents à la toiture et aux faux plafonds.

Aux termes de ses conclusions n°2, la commune des Gets demande au tribunal, de :

- débouter la société Cats & Co de ses demandes,
- condamner la société Cats & Co au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Cats & Co aux entiers dépens avec application au profit de la SCP cabinet Bouvard, avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance :

- que les articles 1221 à 1223 du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2018 ne sont pas applicables au présent bail conclu en 2009,
- que la demande de suspension du paiement des loyers doit être rejetée dans la mesure où la locataire peut toujours utiliser les lieux selon leur destination,
- que de plus, le contrat de bail prévoit en son article 1 que le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts,
- que l'article 2 précise l'étendue des réparations incombant au preneur,
- que l'article 19 prévoit l'absence de responsabilité du bailleur notamment pour les cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s'y trouvant par suite de fuites, infiltrations et humidité,
- que dans ces conditions, les travaux listés par la société Cats & Co sont, par application des dispositions du contrat, à sa charge.

MOTIFS

A titre liminaire, il est précisé qu'au regard des pièces produites et par application des dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce, le bail initial a fait l'objet d'un renouvellement postérieurement à la réforme du droit des obligations.

Le bail renouvelé, même s'il comporte les mêmes charges et conditions que le bail initial est un nouveau bail.

Dès lors, les articles 1221 et 1223 dans leur version actuelle sont applicables au présent litige.

L'article 1754 du code civil prévoit que toutes les réparations, autres que locatives sont à la charge du bailleur.

Il est constant que cette règle n'est pas d'ordre public et qu'il peut y être dérogée par des conventions particulières.

Ces clauses doivent être interprétées restrictivement, et il est dans ce cas exigé que le contrat de bail commercial prévoit par une stipulation expresse et précise, que tel type de réparation sera mise à la charge du locataire.

De même, toute clause du contrat ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrance d'un bien en état de servir à l'usage auquel il est destiné.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le bien donné à bail à la société Cats & Co présente un certain nombre de désordres depuis de nombreuses années, voire depuis l'origine, que d'ailleurs, des échanges ont eu lieu à plusieurs reprises entre la bailleresse et la société preneuse afin de prévoir amiablement les modalités de prise en charge de ces travaux.

Force est d'ailleurs de constater qu'en 2012, la commune s'était engagée à prendre en charge une part significative des travaux, notamment la réparation d'un miroir, du monte-charge, de la chambre froide, du chauffage et à effectuer les modifications et réparations mentionnées sur le rapport de contrôle réalisé par l'APAVE s'agissant des installations électriques.

En 2015, elle s'était également engagée à prendre en charge l'intervention d'un bureau d'études pour constituer un cahier des charges en vue des travaux mis en réserve dans un rapport de commission de sécurité antérieure, les réparations d'un chêneau, du SAS d'entrée, de la fuite au plafonnier, des toilettes pour les personnes handicapées, des fuites entre le toit et le mur extérieur qui provoquent humidité et décollage des papiers peints, du décollement du plafond de la chambre froide, et de la réparation du bac à graisse. Elle avait également indiqué prendre en charge les vérifications relatives aux chaines de sécurité en plus sur les fils et les suspentes électriques desdits plafonniers, au contrôle de DTA et aux levées des non conformités électriques.

Le tableau communiqué par le preneur mentionne également la possibilité d'une prise en charge d'autres désordres sous réserve d'une révision des loyers.

Il n'est pas justifié de la réalisation de ces travaux.

Or, pour partie, les demandes faites dans le cadre du présent litige par la société preneuse portent sur les mêmes désordres.

Il convient également de noter que certains désordres tels que la présence d'infiltration au niveau du toit, ou encore la présence d'amiante dans les faux plafonds de la cuisine, sont susceptibles d'empêcher l'usage par la société preneuse des locaux loués conformément à leur destination.

L'article 144 prévoit que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, il apparaît nécessaire d'ordonner, avant dire droit, une mesure d'expertise judiciaire afin d'une part, d'éclairer le tribunal sur la possibilité à ce jour pour la société preneuse d'user en toute sécurité et conformément à leur destination les biens loués, la seule éventuelle poursuite de l'activité qui n'est d'ailleurs pas évoquée, étant insuffisante à l'établir, et d'autre part, de garantir l'exécutabilité du jugement, le détail des travaux nécessaires à la réparation des désordres n'étant pas défini.

L'expert ainsi désigné aura notamment pour mission d'examiner les désordres listés par la société preneuse, de les décrire, dire s'ils sont de nature à faire obstacle à l'usage des lieux loués conformément à leur destination, et préciser la nature des travaux à entreprendre pour y remédier ainsi que leur coût.

Cette expertise se fera aux frais avancés par la société Cats & Co qui y a intérêt.

Par ailleurs, il ressort de la lecture des différents courriers échangés dans ce dossier que des démarches ont d'ores et déjà été entreprises entre les parties, que des accords semblaient d'ailleurs avoir été trouvés sur le principe de la prise en charge d'une partie des travaux par la commune, de sorte qu'il apparaît particulièrement intéressant afin de faciliter l'issue du litige, d'enjoindre aux parties de rencontrer, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement de la médiation, par l'application de l'article 127-1 du code de procédure civile.

Le délai fixé pour verser la consignation à l'expert sera plus long qu'à l'accoutumée, pour permettre aux parties, le cas échéant, de s'investir dans la mesure de médiation, préalablement à la mesure d'expertise judiciaire, et si la mesure de médiation devait aboutir, d'y renoncer.

Dans l'attente, le sort des demandes et des dépens est réservé.

PAR CES MOTIFS