TJ 33063, 12 mai 2026, RG 24/03300

Du 12 mai 2026

PPP Contentieux général

N° RG 24/03300 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z54G

[G] [K]

C/

S.E.L.A.R.L. [Z] [1], Société [2], S.A.S. [3], Société [4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [K]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Flora SAVINO (avocate au barraeu de [Localité 2])

DEFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. [5]
RCS [Localité 2] [N° SIREN/SIRET 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Xavier DUBOST (avocat au barreau de BORDEAUX)

Société [2]
RCS [Localité 4] [N° SIREN/SIRET 2]
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Xavier DUBOST (avocat au barreau de BORDEAUX)

S.A.S. [3]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Xavier DUBOST (avocat au barreau de BORDEAUX)

Société [4]
RCS [Localité 4] [N° SIREN/SIRET 3]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER (avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par Me Xavier DUBOST (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
Délibéré par mise à disposition fixé au 30 avril 2026 prorogé au 12 mai 2026.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 mai 2023, une promesse synallagmatique de vente, établie par Maître [W] [R], a été conclue entre Monsieur [G] [K] et Monsieur [V] [F], portant sur plusieurs parcelles de bois situées, d'une part, [Adresse 8] à [Localité 8], cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], et, d'autre part, [Adresse 9] à [Localité 9], cadastrées section D n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], moyennant un prix de vente fixé à 75.000 euros. La signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 3 août 2023.

La réitération par acte authentique est intervenue le 7 septembre 2023 entre Monsieur [G] [K] et Monsieur [V] [F], moyennant un prix de 70.000 euros, aux termes d'un acte reçu par Maître [H] [Z], notaire associé de la SELARL [Z] NOTAIRES.

Par courrier en date du 20 octobre 2023, le conseil de Monsieur [G] [K] a mis en demeure la SELARL [Z] [1] de lui régler les sommes de 5.000 euros au titre du gain manqué, 1.000 euros au titre de son préjudice moral et 1.500 euros au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits, considérant que cette dernière a commis une faute à l'origine du retard dans la signature de l'acte authentique.

Par actes introductifs d'instance délivrés les 20 et 24 décembre 2024, Monsieur [G] [K] a fait assigner la SELARL [Z] [1] et la SAS [3] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, Pôle Protection et Proximité, à l'audience du 13 janvier 2025, aux fins notamment de la condamner à lui payer les somme de 5.000 euros et 3.000 euros au titre de son préjudice moral.

L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/03300, a été appelée à l'audience du 13 janvier 2025 et a fait l'objet de trois renvois à la demande des parties.

Par actes introductifs d'instance délivrés le 28 mars 2025, Monsieur [G] [K] a fait assigner la société [2] et la SA [4] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, Pôle Protection et Proximité, à l'audience du 13 janvier 2025, aux fins notamment d'ordonner la jonction de cette instance avec celle enrôlée sous le n°RG 24/03300.

L'instance a été enrôlée sous le n°RG 25/01159, a été appelée à l'audience du 16 avril 2025 au cours de laquelle elle a été jointe à celle enrôlée sous le n°RG 24/03300, puis après huit renvois à la demande des parties, l’affaire a été débattue à l'audience du 20 février 2026.

Lors de cette audience, Monsieur [G] [K], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

- Le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;
Y faisant droit,
- Juger que la SELARL [Z] [1] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;
- Condamner solidairement la SELARL [Z] [1], la société [2] et la SA [4] à lui payer la somme de 5.000 euros ;
- Condamner solidairement la SELARL [Z] [1], la société [2] et la SA [4] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ;
En tout état de cause,
- Débouter la SAS [3], la SELARL [Z] NOTAIRES, la société [2] et la SA [4] de leurs demandes ;
- Condamner solidairement la SELARL [Z] [1], la société [2] et la SA [4] aux dépens ;
- Juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées à l'encontre de la SELARL [Z] [1], la société [2] et la SA [4] dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l'article 444-32 du code de commerce devra être supporté par elles, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rappeler l'exécution provisoire de droit.

S'agissant de la responsabilité civile professionnelle de la SELARL [Z] [1], il se prévaut de l'article 1240 du code civil et soutient qu'elle n'avait pas procédé à l'appel des fonds le 22 août 2023 et qu'elle a manqué à son obligation de diligence en commettant une négligence fautive en raison de l'absence de réception du dossier d'usage, d'établissement d’un décompte acquéreur et de l'acte réitératif afin de signer l'acte définitif de vente dans le délai stipulé à la promesse, au plus tard le 3 août 2023. Il ajoute que cette carence fautive est également caractérisée par les reports successifs de la date de signature de l'acte réitératif directement et exclusivement liés aux manquements de la SELARL [Z] [1], qui a agi avec légèreté blâmable.
Il fait valoir qu'aux termes de la promesse synallagmatique, le prix de vente des parcelles avait été fixé à 75.000 euros, et que lors de la réitération par acte authentique en date du 7 septembre 2023, le prix de vente a été diminué de 5.000 euros, de sorte qu'il justifie d'un gain manqué.
Il indique que ce gain manqué est la suite immédiate de la faute imputable à la SELARL [5]. Il précise qu'à la date du 3 août 2023, les parcelles ne subissaient aucun sinistre de nature à emporter une diminution du prix de vente à hauteur de 5.000 euros de sorte que Monsieur [F] ne pouvait revendiquer l'application des termes de la clause " sinistre pendant la durée des présentes " et exiger une diminution du prix contractuelle prévu.
Il ajoute qu'à la fin du mois de juillet les parcelles étaient saines, que Monsieur [F] en était informé et acceptait de poursuivre l’acquisition, que la SELARL [Z] NOTAIRES ayant tardé à effectuer les diligences, l’acte n’a pu être signé le 3 août 2023 et n’était toujours pas signé car elle n'avait pas procédé à l'appel de fonds le 22 août 2023, lorsque la seconde attaque de scolytes survenue le 29 août a permis à M. [F] de demander la mise en oeuvre de la clause “SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DES PRESENTES”.

S'agissant de son préjudice moral, il soutient que les manquements de la SELARL [Z] NOTAIRES sont à l'origine de sa perte de confiance envers un officier public et ministériel à qui il avait confié les aspects juridiques des opérations de constitution du dossier d'usage, convocation des parties, appel de fond et établissement de l'acte.

En défense, la SELARL [Z] NOTAIRES, la SAS [3], la société [2] et la SA [4], représentées par leur conseil, demandent au tribunal de :
- Débouter Monsieur [G] [K] de l'ensemble ses demandes ;
- Mettre hors de cause la SAS [3] ;
- Condamner Monsieur [G] [K] à payer la somme de 1.000 euros à la SAS [3] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [G] [K] à payer une somme de 2.500 euros chacune à la SELARL [Z] [1], la société [2] et la SA [4] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [G] [K] aux entiers dépens.

S'agissant de la mise hors de cause de la SAS [3], elles précisent qu'elle n'est pas l'assureur de la SELARL [Z] [1] mais seulement une société de courtage qui ne peut être poursuivie au titre d'une prétendue responsabilité civile professionnelle.

S'agissant de la responsabilité du notaire, elles soutiennent que le report de la signature ne résulte que de la seule découverte de scolytes de juillet 2023 et de la volonté de Monsieur [V] [F] d'invoquer la clause relative aux sinistres survenus en cours de compromis par mail en 29 août 2023.

Elles précisent qu'à la date du 28 juillet 2023 une attaque de scolytes a été constatée, que des arbres contaminés ont été enlevés, que le défrichement qui a révélé l'attaque de scolytes était une condition préalable à la signature, et que Monsieur [V] [F] était informé de la dégradation de la chose vendue et de sa dévalorisation, de sorte qu'aucun acte ne pouvait être signé dans ces conditions. Elles contestent d'ailleurs l'argument selon lequel Monsieur [V] [F] aurait accepté de poursuivre l'acquisition aux conditions initialement fixées malgré la problématique des scolytes, raison pour laquelle il a souhaité consulter la SELARL [Z] NOTAIRE avant de se prononcer sur les suites à donner à son projet d'acquisition.
Elles ajoutent qu'à aucun moment, Monsieur [G] [K] n'a sollicité la fixation d'une date pour la signature, conscient de la difficulté engendrée par la découverte de l'infestation et que le délai butoir du compromis n'est qu'indicatif et peut faire l'objet d'un aménagement, de sorte qu'il ne saurait leur reprocher une indisponibilité durant les vacances d'août. Elles indiquent également que ce délai détermine simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent a la possibilité de mettre en demeure l'autre de régulariser l'acte authentique, et à défaut d'exécution spontanée de formuler des demandes judiciaires. Elles précisent que Monsieur [F] a sollicité un report que Monsieur [G] [K] a accepté, ce qui constitue une preuve de l'accord des parties.
Elles soutiennent également que Monsieur [G] [K] ne démontre pas que l'ensemble du dossier d'usage aurait été remis dès le 28 juillet 2023, alors même que le nettoyage des parcelles était achevé à cette date. Elles ajoutent qu'aucun acte n'aurait pu être établi dans un délai aussi bref. Elles font également valoir que Monsieur [G] [K] omet de préciser que son notaire n'avait pas communiqué à la SELARL [Z] NOTAIRES la notification de la [6], ni l'état des risques. Elles considèrent qu'à la date prévue pour la réitération, la consistance et l'état de parcelles avaient évolué en défaveur de l'acquéreur et qu'aucune signature ne pouvait intervenir aux conditions envisagées.

S'agissant du préjudice lié à la baisse du prix, elles exposent qu'elle n'a été concédée qu'en raison d'une infestation de scolytes découverte lors des travaux d'éclaircissement et que l'abattage des arbres contaminés a porté sur 4.000 m² soit 4% de l'ensemble des parcelles concernées par la vente. Elles considèrent que la baisse du prix de vente était parfaitement justifiée et que Monsieur [G] [K] ne saurait imputer à la SELARL [Z] [1] les conséquences d'un choix délibéré de sa part d'accepter une réduction du prix de vente. Elles ajoutent qu'il ne justifie d'aucun préjudice financier ni que la baisse du prix de vente résulte d'une carence de la SELARL [Z] [1].

S'agissant du préjudice moral, elles soutiennent qu'il n'est pas démontré que le report de la date de signature ait causé un préjudice à Monsieur [G] [K], ni qu'il provienne d'une faute de la SELARL [Z] NOTAIRES.

MOTIFS DU JUGEMENT

- Sur la mise hors de cause de la SAS [3]

En l'espèce, la SAS [3] soutient n'être que le courtier en assurance de la SELARL [Z] NOTAIRES, ce que Monsieur [G] [K] ne conteste pas et qui est d'ailleurs corroboré par le courrier qu'elle lui a adressé en date du 13 décembre 2023.

Par ailleurs, il est constant que, par actes de commissaire de justice du délivrés le 28 mars 2025, Monsieur [G] [K] a fait assigner la société [2] et la SA [4], assureurs de la SELARL [Z] [1].

Par conséquent, la SAS [3] sera mise hors de cause.

- Sur la responsabilité civile professionnelle de la SELARL [Z] NOTAIRES

L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le devoir de conseil est dû par le notaire pour les actes qu'il instrumente.

La responsabilité du notaire ne peut être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l'existence d'une faute commise par le notaire ayant directement causé un dommage à celui qui l'invoque.

En l'espèce, il résulte de la promesse synallagmatique de vente rédigée par Maître [W] [R] que Monsieur [G] [K] s'est engagé à vendre à Monsieur [V] [F] plusieurs parcelles de bois situées [Adresse 8] à [Localité 8] et [Adresse 9] à [Localité 9], pour un prix de 75.000 euros.

Monsieur [G] [K] reproche à la SELARL [Z] [1] des négligences fautives.

La promesse synallagmatique en date du 4 mai 2023 stipule que " la signature de l'acte authentique de vente dressé par Maitre [H] [Z], Notaire à [Localité 10], avec la participation de Maître [W] [R], Notaire à [Localité 11], et opérant le transfert de propriété, devra intervenir au plus tard le 3 août 2023 ". Toutefois, la réitération de la vente par acte authentique a été reçue par Maître [H] [Z], le 7 septembre 2023, moyennant un prix finalement fixé à 70.000 euros.

Cependant, la SELARL [Z] NOTAIRE ne disposait pas, au 3 août 2023, de l'intégralité des pièces nécessaires à la réitération de la vente. Il ressort en effet du courrier électronique adressé par Madame [M] [O] que la notification de la [6] ainsi que l'état des risques n'ont été transmis à l'étude notariale que le 24 août 2023, ce que Monsieur [G] [K] ne conteste pas. Cette circonstance est de nature à justifier, à elle seule, l'impossibilité de procéder à la signature de l'acte authentique dans le délai initialement prévu, le notaire étant tenu de s'assurer de la régularité et de l'efficacité de l'acte instrumenté. Rien n’établit au demeurant que le notaire de Monsieur [G] [K] aurait transmis les autres pièces du dossier d’usage le 28 juillet 2023, la transmission à cette date ne permettant pas au surplus d’organiser un rendez-vous pour la date du 3 août 2023 au plus tard.

Par ailleurs, Monsieur [G] [K] s'était engagé à réaliser un éclaircissage et à un débroussaillage avant la signature de la réitération de l'acte. S'il est établi que ces travaux ont été finalisés dans la semaine du 24 juillet 2023, le courrier de la SAS [7] en date du 28 juillet 2023 fait état d'une " attaque de scolytes dans la parcelle de [Localité 12], sur une superficie d'environ 4.000 m² " nécessitant " l'enlèvement de tous les arbres contaminés".

Or, si la SAS [7] indique que Monsieur [V] [F] aurait été informé de la situation et aurait donné son accord pour poursuivre la vente, cette pièce est insuffisante pour établir la preuve de la connaissance des faits et de l’accord de Monsieur [V] [F] pour renoncer à se prévaloir de la clause “SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DES PRESENTES”. Monsieur [G] [K] n’établit pas pour sa part avoir informé l’acquéreur, ni les notaires et il ressort des pièces produites aux débats qu’ils en ont eu connaissance le 29 août 2023, date où Monsieur [V] [F] s’est entretenu avec son notaire, a fait état de cette attaque et a alors engagé une discussion sur le prix d’achat. Il doit être observé sur ce point, contrairement à ce qu’affirme le demandeur, qu’aucune pièce du dossier n’établit l’existence d’une seconde attaque de scolytes survenue le 29 août 2023 et c’est donc bien de l’attaque constatée fin juillet 2023 qu’il est question dans le courriel du 29 août 2023.

En outre, il est établi par les courriers électroniques des 22 août 2023 et 5 septembre 2023 que Monsieur [V] [F] n'avait pas procédé, à ces dates, au versement des fonds auprès de la comptabilité de la SELARL [5]. Or, il ne saurait être reproché à la SELARL [Z] NOTAIRES un retard directement causé par la carence de Monsieur [V] [F] dans le financement de l'opération, ni une carence dans la réalisation de l'appel de fonds puisqu'elle ne disposait pas de l'ensemble des pièces nécessaires à la régularisation de l'acte, et qu'une renégociation du prix était en cours suite à l'altération sanitaire des parcelles.

En effet, il ressort des échanges intervenus les 29 août 2023 et 5 septembre 2023 qu'une discussion relative au prix de vente était en cours entre les parties, consécutivement à l'attaque de scolytes affectant l'une des parcelles de [Localité 12] de juillet 2023. Un accord transactionnel est finalement intervenu, conduisant à la réduction du prix de vente, correspondant au gain manqué allégué par Monsieur [G] [K], ce qui a également contribué à différer la signature de l'acte authentique.

Au surplus, la promesse synallagmatique précise expressément que " la date ci-dessus mentionnée au paragraphe " délai " ne constitue pas la date précise du rendez-vous de signature de l'acte de vente et qu'il " appartiendra aux parties de préalablement se rapprocher de leur notaire afin de fixer une date de signature. ". Or, Monsieur [G] [K] ne justifie d'aucune diligence en ce sens.

Dans ces conditions, aucun manquement fautif ne peut être retenu à l'encontre de la SELARL [5], les retards constatés dans la réitération de l'acte trouvant leur origine dans l'absence de communication des pièces nécessaires, le défaut d'information relatif à l'état sanitaire des parcelles, la carence de l'acquéreur quant au financement de l'opération et la renégociation du prix intervenu entre les parties.

Par conséquent, Monsieur [G] [K] sera débouté de ses demandes formulées au titre de son gain manqué et de son préjudice moral dirigées à l'encontre de la SELARL [Z] [1], ainsi que de ses assureurs, la société [2] et la SA [4].

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.

Monsieur [G] [K], qui succombe, sera tenu aux dépens.

Par conséquent, Monsieur [G] [K] sera condamné à payer à la SAS [3] une indemnité de 300 euros, à la SELARL [5] une indemnité de 1.200 euros, et à la société [2] et la SA [4] une indemnité de 300 euros chacune, et ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera donc débouté de sa demande au titre des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS :