TJ 75056, 18 mai 2026, RG 25/01001

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Edmond MSIKA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/01001 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65KD

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT
rendu le lundi 18 mai 2026

DEMANDERESSE
S.N.C. [Adresse 1] [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0484

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

INTERVENANTES VOLONTAIRES
Société AGARIM, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Société SNA PROPERTIES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentées par Me Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0484

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/01001 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65KD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 4 mars 2003 et du 22 août 2003, les consorts [C] ont consenti un bail d'habitation à M. [X] [H] respectivement sur un studio situé au 2ème étage du [Adresse 6] (lot n° 10) et sur un appartement de deux pièces situé également au 2ème étage du même immeuble (lot n° 11).

Par acte notarié du 26 février 2024, les consorts [C] ont cédé à la S.N.C. [Adresse 7] l'immeuble situé au [Adresse 6] comprenant les locaux loués à M. [X] [H].

Considérant que la destination de l'un des baux n'est pas respectée, la S.N.C. [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, assigné M. [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail du 4 mars 2003.

Initialement appelée à l'audience du 17 juin 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.

A l'audience du 2 décembre 2025, la S.A.S. AGARIM et la S.A.S. SNA PROPERTIES sont intervenues volontairement à l'instance. Le 5 novembre 2025, la S.N.C. [Adresse 7] a en effet cédé l'immeuble incluant le studio litigieux à la S.A.S. AGARIM et cette dernière a cédé à la S.A.S. SNA PROPERTIES l'usufruit temporaire pour une durée de 10 ans.

À l'audience du 13 mars 2026, la S.N.C. [Adresse 1] [Localité 2], la S.A.S. AGARIM et la S.A.S. SNA PROPERTIES, représentées par leur conseil, ont fait viser des conclusions et demandé de :
-prendre acte de l'intervention principale et volontaire des sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES à l'instance,
-prononcer la résiliation du contrat de bail du 4 mars 2003 aux torts exclusifs de M. [X] [H],
-débouter M. [X] [H] de ses demandes,
-ordonner l'expulsion de M. [X] [H], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,
-condamner M. [X] [H] à payer à la S.A.S. AGARIM et à la S.A.S. SNA PROPERTIES la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,
-condamner M. [X] [H] aux dépens,
-condamner M. [X] [H] à payer à la S.A.S. AGARIM, à la S.A.S. SNA PROPERTIES et à la S.N.C. [Adresse 7] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [H], assisté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal : débouter les sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES de leurs demandes,
-à titre reconventionnel : condamner in solidum les sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES à payer à M. [X] [H] la somme de 6.600 € à titre de dommages-intérêts,
-condamner in solidum les sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES aux dépens, dont le recouvrement sera effectué par Me CATTONI, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-condamner in solidum les sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES à payer à M. [X] [H] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l'audience, pour l'exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l'intervention volontaire et principale des sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES

Aux termes des articles 325, 328 et 329 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
L'intervention volontaire est principale ou accessoire.
L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l'espèce, les sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES viennent aux droits de la S.N.C. [Adresse 7] en qualité respectivement de nu-propriétaire et d'usufruitier de l'immeuble situé au [Adresse 6] qui comprend le studio litigieux objet de la présente instance.

L'intervention volontaire et principale des sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES sera déclarée recevable.

II) Sur la demande de résiliation du bail

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

En l'espèce, les demanderesses considèrent que M. [X] [H] ne respecte pas la destination à usage d'habitation du bail du 4 mars 2003 et qu'il utilise les locaux à des fins commerciales et professionnelles pour l'activité de sa société OPERANDI MGMT.

Au soutien de leurs allégations, les demanderesses produisent les éléments suivants :
-l'extrait Kbis de la société OPERANDI MGMT dont M. [X] [H] est le gérant et qui mentionne le [Adresse 6] comme adresse du siège social,
-le nom de la société OPERANDI MGMT qui figure sur la boîte aux lettres,
-le nom de la société OPERANDI MGMT qui figure sur la porte d'entrée,
-le tampon de la société OPERANDI MGMT qui fait expressément référence au [Adresse 8],
-une attestation de M. [Y] [O], diagnostiqueur, en date du 6 juin 2024, qui indique que le studio est " actuellement et exclusivement utilisé comme bureau " et qu'un DPE n'est pas requis pour ce type de bien,
-un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 duquel il ressort que l'appartement n° 10 est composé d'une pièce unique avec une salle d'eau et une cuisine, qu'il est meublé de cinq bureaux, de chaises et de matériel informatique, qu'il n'y a ni lit, ni canapé-lit, ni vêtement, que des dossiers sont rangés sur une étagère, qu'il n'y a pas de plaque de cuisson dans la cuisine et qu'il n'y a pas de produits de toilette dans la salle d'eau.

De son côté, M. [X] [H] nie toute utilisation des lieux à des fins commerciales. Il explique que les appartements n° 10 et n° 11 sont en réalité réunis en un seul lot et qu'il les occupe avec sa femme à titre de résidence principale. Il reconnaît que sa société OPERANDI MGMT, créée en 2019, est domiciliée à cette adresse à des fins strictement administratives. Il explique que le studio ne constitue qu'un espace aménagé pour le télétravail de sa femme et de lui-même, dans le prolongement de l'appartement de deux pièces. Selon lui, le seul but des demanderesses est de récupérer le studio pour le louer via Airbnb comme tous les autres appartements de l'immeuble.

Ainsi, M. [X] [H] ne nie pas avoir domicilié sa société au [Adresse 8], et c'est ce qui explique que cette adresse figure sur l'extrait Kbis, la boîte aux lettres, la porte et le tampon de la société OPERANDI MGMT.

Il n'est par ailleurs pas contesté que M. [X] [H] et sa femme occupent l'appartement de deux pièces à titre de résidence principale. Si cet appartement et le studio litigieux font effectivement l'objet de deux contrats de bail différents, il n'est pas déraisonnable de considérer qu'ils constituent un même et unique lot ou que le studio n'est que le prolongement de l'appartement de deux pièces dès lors qu'ils sont situés au même étage, sur le même pallier, qu'ils sont loués au même locataire ou encore qu'ils ont le même compteur électrique (non contesté par les demanderesses).

Or, la domiciliation professionnelle d'une société dans des locaux à usage d'habitation, pris à bail par son représentant légal, ne suffit pas à entraîner un changement de destination des lieux lorsqu'aucune activité n'y est exercée. En l'occurrence, s'il ressort du procès-verbal de constat que le studio est meublé de matériel de bureau et informatique et ne comporte pas d'affaires personnelles, l'explication de M. [X] [H] selon laquelle il aurait aménagé cet espace comme espace de télétravail pour lui et sa femme qui exercent dans le domaine de l'audiovisuel n'est pas irréaliste. Les demanderesses ne rapportent aucunement la preuve que M. [X] [H] aurait reçu des clients dans ces locaux, que des salariés y seraient établis ou encore que des événements professionnels y auraient été organisés. De même, M. [X] [H] n'a jamais été à l'origine d'un quelconque trouble de voisinage en raison de sa prétendue activité professionnelle dans les lieux, tels qu'en attestent deux voisins de l'immeuble (pièce n° 9 du défendeur). M. [X] [H] verse également aux débats une attestation de Mme [R] [P], salariée de la société OPERANDI MGMT, qui déclare qu'elle exerce ses fonctions de responsable administrative en télétravail à son domicile dans le 92 et non au [Adresse 8].

Finalement, il ressort de ces éléments que l'utilisation du studio litigieux à des fins commerciales et professionnelles et le non respect de la destination des lieux ne sont pas suffisamment démontrés. En l'absence d'inexécution suffisamment grave du locataire de ses obligations contractuelles, la résiliation du bail ne saurait être prononcée.

Les demanderesses seront donc déboutées de leur demande de résiliation du bail et de leur demande subséquente d'expulsion.

III) Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, aucune faute de M. [X] [H] n'a été retenue. En outre, les demanderesses ne rapportent la preuve d'aucun préjudice.

Elles seront donc déboutées de leur demande de dommages-intérêts.

IV) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Conformément à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…).

En l'espèce, M. [X] [H] expose que son bailleur a, entre les mois de février 2024 et décembre 2024 et y compris pendant les jours fériés, effectué des travaux bruyants et intrusifs dans les communs de l'immeuble occasionnant d'importantes nuisances et des désagréments dans la jouissance paisible des lieux.

Or, M. [X] [H] ne rapporte pas la preuve de la nature, de l'intensité et de l'ampleur des travaux réalisés.

Il ne rapporte pas non plus la preuve d'un préjudice. À ce titre, il verse seulement aux débats un arrêt de travail de sa femme, qui n'est pas partie à la procédure, et qui date du 3 décembre 2025, soit un an après la fin desdits travaux.

M. [X] [H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

V) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les sociétés AGARIM et SNA PROPERTIES, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.

Le défendeur sera débouté de sa demande d'application de l'article 699 du code de procédure civile celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d'avocat est obligatoire, ce qui n'est pas le cas de la procédure devant le juge des contentieux de la protection.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [H] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS