TJ 24322, 10 mars 2026, RG 24/00461

JUGEMENT N°

NATURE DE L’AFFAIRE 31B

N° RG 24/00461 - N° Portalis DBXP-W-B7I-ELSV

AFFAIRE : Madame [E] [F]

C/ S.A.R.L. LEGGETT IMMOBILIER INTERNATIONAL
MMA IARD
Madame [C] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT
RENDU LE 10 mars 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [E] [F]
née le 24 aout 1987 à [Localité 1] (06)
demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Réda HAMMOUCHE, avocat au barreau de PERIGUEUX et Me Sylvia STALTERI, avocat au barreau de GRASSE

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.R.L. LEGGETT IMMOBILIER INTERNATIONAL n° SIREN 434086930
prise en la personne de son représentant légal dont le siége social est [Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Clément RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

Compagnie d’assurance MMA IARD prise en la personne de son représentant légal
sise [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Clément RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [P] Entrepreneur individuel n°SIREN 533 314 803
demeurant [Adresse 5]
non représentée

Formule exécutoire à Me Clément RAIMBAULT
expédition Me Clément RAIMBAULT Me Sylvia STALTERI
+ copie dossier
délivrées le

Décision du 10 mars 2026
N° RG 24/00461 - N° Portalis DBXP-W-B7I-ELSV

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Camille BLANCO, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Marie-France COUSSY

DEBATS
A l’audience publique du 06 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré

DECISION
Rendue par mise à disposition au greffe
Réputée contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par mandat confié le 11 août 2023, [Y] [A] a confié pour douze mois à la SARL LEGGETT IMMOBILIER, agence immobilière, la vente, au prix de 250.000 euros, avec honoraires à la charge de l’acquéreur, d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6].

[E] [F] a visité ce bien immobilier, en vue d’un éventuel achat, le 7 puis le 8 février 2024, par l’intermédiaire de l’agence LEGGETT IMMOBILIER. Elle a, en particulier, été en relations avec deux professionnelles travaillant pour cette agence, [C] [P] et [R] [W].

Par courriel du 9 février 2024, à 16 heures 35, adressé à [C] [P], [E] [F] a écrit “Je vous confirme ce que je vous ai indiqué, à savoir mon offre pour cette maison au prix de 250.000 euros (paiement déjà disponible chez mon notaire car je viens de vendre ma maison).”.

Cependant, par courriel envoyé le 10 février 2024 à 18 heures 11 à [E] [F], [R] [W] a écrit à cette dernière “Je tenais à vous écrire pour vous expliquer à nouveau pourquoi votre offre ne peut pas être transmise aux propriétaires. (...) Malheureusement, mes clients ont eu un coup de coeur pour la propriété et ont immédiatement formulé une offre lors de la visite. (...) comme toujours, c’est le principe du premier arrivé, premier servi, et leur offre est arrivée avant la vôtre.”.

N’acceptant pas cette issue, [E] [F] a adressé un nouveau courriel à [C] [P] le 12 février 2024 pour réitérer son offre d’achat, en sollicitant sa transmission aux vendeurs, et son avocate en a fait de même au travers de lettres et d’un courriel adressés courant février 2024 à l’agence immobilière et à Mesdames [P] et [W].

Par actes séparés signifiés par commissaire de justice les 11, 18 et 26 mars 2024, [E] [F] a fait assigner en réparation, devant le tribunal judiciaire de Périgueux, la SARL LEGGETT IMMOBILIER, son assureur la SA MMA IARD et [C] [P].
Décision du 10 mars 2026
N° RG 24/00461 - N° Portalis DBXP-W-B7I-ELSV

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2025 et l’affaire a fait l’objet d’une fixation pour être plaidée à l’audience du 13 janvier 2026. A cette date, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 avril 2025, [E] [F] sollicite du tribunal de :
- ORDONNER à la partie défenderesse de communiquer sans délai tous éléments probatoires démontrant la date, l’heure et les conditions dans lesquelles une offre concurrente aurait été définitivement acceptée par les vendeurs avant la réception de l’offre de [E] [F] ;
- CONSTATER qu’en l’absence de preuve de l’acceptation antérieure d’une offre concurrente, l’agence LEGGETT IMMOBILIER et [C] [P] ont commis une faute qui lui a causé un préjudice ;
- DIRE que, conformément à l’article L.124-3 du code des assurances, la société d’assurance répond solidairement des conséquences pécuniaires de la faute commise par l’agence LEGGETT IMMOBILIER ;
- CONDAMNER solidairement l’agence LEGGETT immobilier, la compagnie d’assurance MMA IARD et Madame [P] à réparer le préjudice subi par Madame [F] à hauteur de 50.000 euros ;
- CONDAMNER solidairement l’agence LEGGETT immobilier, la compagnie d’assurance MMA IARD et Madame [P] à payer à Madame [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant notamment les frais de commissaire de justice engagés pour l’assignation et la sommation préalable ;
- DIRE qu’il n’y a pas lieu à condamnation pour procédure abusive ou dilatoire de Madame [F] ;

Au soutien de ses prétentions, [E] [F] fait valoir qu’en l’absence de preuve par les défendeurs de l’acceptation par les vendeurs, avant sa propre offre, d’une offre concurrente, il doit être constaté que l’agence LEGGETT IMMOBILIER et [C] [P] ont manqué à leurs obligations de mandataire, en ne transmettant pas son offre d’achat aux vendeurs alors qu’il s’agissait d’une offre conforme au prix de vente, sans conditions suspensives. Elle ajoute qu’en outre l’offre d’achat qui a été transmise aux vendeurs, et qui l’ont acceptée, portait sur un prix inférieur au prix de vente. [E] [F], en invoquant les articles 1991 et suivants du code civil, en conclut que l’agence immobilière a commis une faute contractuelle à l’égard des vendeurs, en n’exécutant pas correctement le mandat de vente. Or, se fondant sur l’article 1240 du code civil, elle soutient que cette faute a entraîné pour elle une perte de chance d’acquérir la maison litigieuse alors qu’elle aimait beaucoup ce bien pour lequel elle avait traversé la France afin de venir le visiter en urgence.

A propos de la demande adverse visant à la condamner pour procédure abusive ou dilatoire, [E] [F] soutient n’avoir fait que défendre ses droits légitimes au regard des manquements qu’elle dénonce.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2025, la SARL LEGGETT IMMOBILIER et la SA MMA IARD demandent au tribunal de :
A titre principal :- DEBOUTER Madame [F] de ses demandes contre la société LEGGETT IMMOBILIER et la société MMA IARD ;
- CONDAMNER Madame [F] à payer à la société LEGGETT IMMOBILIER et à la société MMA IARD la somme de 5.000 euros chacune pour procédure abusive ;
- CONDAMNER Madame [F] à verser à la société LEGGETT IMMOBILIER et à la société MMA IARD la somme de 2.500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des dépens ;
A titre subsidiaire :- REDUIRE à l’euro symbolique toute condamnation à l’encontre de la SARL LEGGETT IMMOBILIER ;
- DECLARER opposables aux tiers, et dès lors à Madame [F], les exclusions contractuelles de garantie, outre franchises contractuelles et plafond de garantie, de la société MMA ;
- METTRE hors de cause la société MMA IARD, en qualité d’assureur de la société LEGGETT IMMOBILIER ;
- CONDAMNER Madame [F] à payer à la société LEGGETT IMMOBILIER et à la société MMA IARD la somme de 5.000 euros chacune pour procédure abusive ;
- CONDAMNER Madame [F] à payer à l’agence LEGGETT immobilier et à la compagnie d’assurance MMA IARD la somme de 2.500 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

En défense, la SARL LEGGETT IMMOBILIER et la SA MMA IARD, se fondant sur l’article 1992 du code civil, contestent toute faute de la part de l’agence immobilière dans l’exécution de son mandat de vente. Ils exposent ainsi que, suite à ses deux visites de la maison les 7 et 8 février 2024, [E] [F] n’a d’abord émis aucune offre d’achat. Or, l’agence a fait visiter le bien à d’autres clients qui, selon elle, ont oralement, lors de la visite, immédiatement formé une offre d’achat, laquelle a été transmise aux vendeurs qui l’ont acceptée. Les défendeurs produisent à cet égard un courriel adressé par [R] [W] à un couple le 9 février 2024, à 13 heures 58, dans lequel elle leur annonce que leur offre d’achat a été acceptée. Les défendeurs rappellent qu’en vertu des articles 1113 et 1583 du code civil, la vente était alors parfaite et la propriété acquise aux acheteurs. Or, l’agence immobilière expose n’avoir finalement reçu l’offre d’achat de [E] [F] que postérieurement, sans que cette dernière ne prouve avoir transmis son offre avant celle des autres clients. Dès lors, les défendeurs en concluent que l’agence immobilière ne devait pas transmettre l’offre de Madame [F] puisque la vente du bien était déjà intervenue avec d’autres clients.

Au-delà, la SARL LEGGETT IMMOBILIER et la SA MMA IARD estiment que la demanderesse ne démontre pas le préjudice qu’elle soutient avoir subi.

A titre subsidiaire, les défendeurs opposent à l’action en garantie exercée contre la compagnie d’assurance les stipulations du contrat souscrit par l’agence immobilière, dont il résulte, à l’article 30-1 des conditions générales, que la garantie est exclue pour les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Enfin, à l’appui de leur demande de réparation pour procédure abusive, les défendeurs soutiennent que l’action de [E] [F] était manifestement infondée et traduit une volonté de battre monnaie.

[C] [P] n’a pas constitué avocat dans la présente instance. L’assignation à comparaître avait été signifiée à sa personne. Le présent jugement sera, en application de l'article 473 du code de procédure civile, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réparation contre le mandataire immobilier et son assureur
En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l'égard d'un tiers au contrat lorsqu'il lui cause un dommage.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 9 du code de procédure civile précise que chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un contrat de mandat unissait la SARL LEGGETT IMMOBILIER à [Y] [A], aux fins de vente, au prix de 250.000 euros, d’une maison à usage d’habitation appartenant à ce dernier, sise [Adresse 6].

Dans le cadre de ce mandat, il est constant que [E] [F] a visité ce bien immobilier, en vue d’un éventuel achat, le 7 puis le 8 février 2024, par l’intermédiaire de l’agence LEGGETT IMMOBILIER.

Or, [E] [F] reproche à l’agence immobilière de ne pas avoir transmis son offre d’achat aux vendeurs et d’avoir ainsi commis une faute de gestion de son mandat, qui lui a été préjudiciable, en lui faisant perdre une chance d’acquérir la maison concernée.

En vue de démontrer la faute qu’elle impute à la SARL LEGGETT IMMOBILIER, il pesait sur [E] [F] la charge de prouver que son offre d’achat est intervenue avant la vente de la maison à des tiers.

A cette fin, elle a produit aux débats la copie d’un courriel qu’elle a envoyé le 9 février 2024, à 16 heures 35, à [C] [P], son interlocutrice chez LEGGETT IMMOBILIER. Elle y écrit “Je vous confirme ce que je vous ai indiqué, à savoir mon offre pour cette maison au prix de 250.000 euros (paiement déjà disponible chez mon notaire car je viens de vendre ma maison).”. Ce document exprime sans équivoque sa volonté d’acquérir la maison au prix de vente. [E] [F] ne produit en revanche aucune autre preuve de ce qu’elle aurait, antérieurement à ce courriel, émis expressément, par écrit ou à l’oral, une offre d’achat de ce bien immobilier, qui soit autre que des manifestations d’un intérêt important pour celui-ci.

Or, les défendeurs ont joint aux débats la copie d’un courriel adressé à un couple par une autre professionnelle de l’agence immobilière, [R] [W], le 9 février 2024, à 13 heures 58, dans lequel elle leur annonce que leur offre d’achat a été acceptée.

Il résulte en outre d’un sms adressé par [E] [F] à [C] [P] le 9 février 2024, à 15 heures 15, soit avant son offre formelle, que Madame [F] est, lors de l’envoi de son sms, déjà informée qu’une offre d’achat de tiers a été acceptée. Elle écrit ainsi notamment “Comme vous le savez, je vous ai informé hier que j’allais faire une offre sur ce bien mais j’attendais la visite de ce jour car je savais que nous allions être 2 offres en même temps et je ne voulais pas que le propriétaire refuse mon offre hier juste car il avait une autre visite aujourd’hui. Je suis inconsolable.”.

Il apparaît ainsi qu’avant l’émission de son offre d’achat par [E] [F] le 9 février 2024, à 16 heures 35, les défendeurs prouvent qu’une autre offre avait déjà été acceptée par le vendeur, dont les auteurs ont été informés de l’acceptation le 9 février 2024, à 13 heures 58, démontrant ainsi que ladite offre avait été émise avant celle de [E] [F]. Cette preuve est suffisante sans qu’il ne soit besoin de répondre à l’injonction de Madame [F] de production par les défendeurs d’autres preuves des date, heure et conditions dans lesquelles une offre concurrente a été acceptée par les vendeurs.

En outre, selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. En matière de vente, l’article 1583 du code civile précise que celle-ci est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ainsi, en l’espèce, l’offre d’achat des tiers n’avait pas à être formalisée par écrit dès lors qu’elle était non équivoque et la vente est devenue parfaite entre eux et le propriétaire de la maison dès l’acceptation de leur offre par ce dernier.

En conséquence, la vente étant parfaite, l’agence immobilière ne devait pas transmettre l’offre de [E] [F] émise ultérieurement.

Dès lors, aucune faute à cet égard ne peut être reprochée par [E] [F] à la SARL LEGGETT IMMOBILIER et ses professionnelles intervenues dans la vente litigieuse.

Il convient donc de débouter [E] [F] de sa demande de réparation.

Sur la demande de réparation pour procédure abusive
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts pour procédure judiciaire abusive implique de caractériser une faute dans l'exercice du droit d'agir en justice faisant dégénérer l'action en abus, ainsi que de démontrer un préjudice et son lien de causalité avec cette faute.

En l’espèce, si [E] [F] est déboutée de son action en réparation, il n’est pas établi qu’elle ait eu accès, avant la présente instance, au courriel de l’agence immobilère à des tiers acquéreurs, démontrant qu’une offre concurrente avait été émise et acceptée avant la sienne. En outre, il ne saurait lui être reproché en soit d’avoir, au cours de l’instance, fait une interprétation erronée des conséquences à attacher à cet élément de preuve.

En conséquence, la procédure judiciaire engagée par [E] [F] ne peut être qualifiée d’abusive et il convient de débouter les défendeurs de leur demande de réparation à ce titre.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :
1. Sur les dépens :

Il convient de condamner [E] [F], partie perdante, au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

2. Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner [E] [F], partie perdante, à payer à la SARL LEGGETT IMMOBILIER et la SA MMA IARD une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ces derniers ayant constitué un seul et même avocat, il convient d’en tenir compte dans la fixation du montant de cette indemnité, qui sera ainsi chiffrée à la somme de 1.250 euros chacun, soit un total de 2.500 euros pour assurer leur défense commune.

3. Sur l'exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, cette disposition trouve à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS