TJ 74281, 19 mai 2026, RG 25/02159

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02159 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHDO
AFFAIRE : S.A. [Y] / [D] [A]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 17 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître François-philippe GARNIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

Madame [D] [A] née le 26 Mai 1982 à , demeurant [Adresse 2] [Localité 1]
Comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme [Y] a, par contrat signé le 30 août 2023, donné à bail à Madame [D] [A] un logement n°E2170B105L et un stationnement n°E21700156G au sein du bâtiment B de la [Adresse 3] [Adresse 4], située [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 458,14 euros, outre des provisions pour charges de 107,54 euros par mois pour le logement et un loyer mensuel de 43,05 euros, outre des provisions pour charges de 7,75 euros pour le stationnement.

Par acte de Commissaire de Justice du 8 septembre 2025, remis à étude, la société anonyme [Y] a fait assigner Madame [D] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 17 mars 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer rappelant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en application de ladite clause résolutoire ; constater que la formalité prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (CCAPEX) a été respectée, comme il en sera justifié par la production de la copie de cette dernière et l’accusé de réception EXPLOC ; constater que la formalité à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (notification de l’assignation à la Préfecture) a été respectée, comme il en sera justifié par la production de la copie de cette dernière et l’accusé de réception EXPLOC ; constater que Madame [D] [A] est devenue occupante sans droit ni titre ; En conséquence :
ordonner l’expulsion de Madame [D] [A] de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dès la signification du jugement à intervenir. Passé cette date, cette-dernière pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ; condamner Madame [D] [A] au paiement de la somme de 3 258,41 euros pour les causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; condamner Madame [D] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer ainsi que de ses accessoires qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la reprise effective des lieux ; condamner Madame [D] [A] au paiement de la somme de 500 euros correspondant aux frais irrépétibles de la requérante, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [D] [A] au paiement des entiers dépens dans lesquels seront compris le coût des frais de procédure précités et ceux qui en seront la suite, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers.
Un rapport a été adressé au Greffe le 13 mars 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Madame [D] [A] est célibataire et vit avec ses deux enfants mineurs à charge dans le logement, qu’elle perçoit des revenus à hauteur de 2 260 euros et supporte des charges à hauteur de 1 138 euros laissant un reste à vivre mensuel de 1 122 euros, que les impayés de loyer ont résulté de la perte de son emploi, qu’elle perçoit des aides au logement d’un montant de 253,89 euros, qu’elle a repris le paiement partiel du loyer à hauteur de 100 euros par mois, qu’un dossier a été déposé le 6 février 2026 auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement et qu’elle aurait bénéficié d’un accord de principe pour une aide de 3 600 euros, qu’elle a indiqué souhaité rester dans les lieux.

Lors de l’audience du 17 mars 2026, la société anonyme [Y], représentée, a déclaré qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement pour un montant minimal de 132 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a confirmé qu’une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement évaluée à 3 600 euros était en cours d’instruction. Elle a également déposé un décompte arrêté au 5 mars 2026 actualisant la dette à la somme de 4 761,81 euros.

Madame [D] [A], présente, a indiqué qu’une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement lui avait été accordée et qu’elle serait débloquée une fois qu’elle aurait repris le paiement du loyer. Elle a déclaré avoir retrouvé, depuis mai 2025, un emploi auprès de la commune d’[Localité 3] à 80% pour un salaire de 1 540 euros et indiqué percevoir 350 euros d’aides personnelles au logement (APL), 150 euros de la Caisse d’allocations familiales (CAF) et 100 euros de prime d’activité. Elle a estimé ses charges mensuelles à hauteur de 1 000 euros, outre des frais d’assurances de 60 euros et un leasing social pour 145 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros, voire 150 euros par mois en complément du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 30 août 2023. La clause résolutoire du contrat (article 10.1) prévoit qu'à défaut de paiement des sommes dues au titre du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car elle constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Il est justifié de la délivrance, le 10 avril 2025, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 1 983,55 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 11 juin 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2026 comprise, arrêtée au 5 mars 2026, s’élève à la somme de 4 459,81 euros, après déduction des frais de justice (132,61 euros et 169,39 euros, soit 302 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 4 761,81 euros.
La justification d’un paiement libératoire de Madame [D] [A] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3 258,41 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [D] [A] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme allant de 100 à 150 euros par mois en supplément du loyer courant.

Selon le décompte actualisé, elle a repris, depuis novembre 2025, le versement partiel du loyer pour des montants variant entre 100 et 240 euros. A l’audience, la locataire a fait valoir une amélioration de sa situation financière indiquant avoir retrouvé un emploi lui procurant un salaire de 1 540 euros, auxquels s’ajoutent 500 euros d’aides sociales et une prime d’activité de 100 euros. Par ailleurs, les parties ont confirmé qu’une aide de 3 600 euros devait prochainement être versée par le Fonds de Solidarité pour le Logement, ce qui permettrait de réduire de manière significative la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 150 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Madame [D] [A], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS