TJ 62160, 23 avr. 2026, RG 26/00206

Tribunal Judiciaire
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N° RG 26/00206 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N7H

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

S.C.I. LES VIOLETTES

C/

[G] [H]
[Q] [W] épouse [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

Jugement rendu le 23 Avril 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LES VIOLETTES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M. [G] [H]
né le 01 Avril 1968 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [Q] [W] épouse [H]
née le 01 Juillet 1968 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 05 Mars 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00206 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N7H et plaidée à l'audience publique du 05 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 23 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, la SCI LES VIOLETTES a donné à bail à Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] un appartement situé [Adresse 5], rez-de-chaussée, à OUTREAU (62230), pour un loyer mensuel de 615 euros et 25 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, la SCI LES VIOLETTES a fait signifier à Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16 219, 07 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 8 septembre 2025, la SCI LES VIOLETTES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, la SCI LES VIOLETTES a fait assigner Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 18 760, 35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile condamner in solidum Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 4] le 12 janvier 2026.

À l'audience du 5 mars 2026, la SCI LES VIOLETTES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 20 640, 81 euros arrêtée au 4 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus et déduction faite des dettes locatives prescrites à hauteur de 18 147 euros. Elle indique qu’il y n’y a pas eu une reprise des paiements.

Madame [Q] [W] épouse [H], qui comparait seule, ne conteste pas le principe de la dette. Elle détaille sa situation familiale et financière et demande le bénéfice de délais de paiement en plus des loyers suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [H], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI LES VIOLETTES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LES VIOLETTES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2016, du commandement de payer délivré le 5 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2026 que la SCI LES VIOLETTES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] à payer à la SCI LES VIOLETTES la somme de 20 640, 81 euros au titre des sommes dues au 4 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2025 sur la somme de 16 219, 07 euros, de l’assignation sur la somme de 2 541, 28 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 septembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 novembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2016 à compter du 6 novembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leurs situations personnelles et financières mais n’apparaissent ainsi pas en mesure de régler la dette locative.

En outre, Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Au vu de ces éléments, il convient donc de débouter Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] de leur demande de délais de paiement.

De plus, et compte tenu de la non-reprise des loyers, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, l’expulsion de Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 novembre 2025, Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] à son paiement à compter de 6 novembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI LES VIOLETTES ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Q] [W] épouse [H] et Monsieur [G] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, dans la mesure où les autres frais n’étaient pas nécessaires à la résolution du litige, il convient de ne pas les comprendre dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES VIOLETTES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS