TJ 42218, 12 mai 2026, RG 25/04611

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04611 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6BQ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [Y] [C], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [H] [P]
née le 09 Décembre 1998
demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [S] [F]
né le 23 Septembre 1996
demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat à effet du 1 août 2023, l’Office public de l’Habitat de la [Localité 1] nommé E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné en location à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 455,78 Euros, outre les charges courantes.

Par courrier du 4 décembre 2024, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer le 23 décembre 2024, par commissaire de justice, à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 047,84 €, visant la clause résolutoire du contrat.

Suivant citation délivrée par commissaire de justice le 17 septembre 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion, ainsi qu’aux fins de les condamner solidairement à lui payer :
- la somme de 3 463,30€ au titre des loyers et charges échus, outre les loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience,
- la somme de 150,00 Euros à titre de dommages et intérêts,
- l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,
- la somme de 300,00 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 29 septembre 2025.

L'audience s'est tenue le 24 mars 2026.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F]. L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a en outre demandé au tribunal :
de condamner solidairement Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] au paiement des sommes suivantes :2 234,38 € au titre de sa créance locative arrêtée au 24 mars 2026 ;150,00€ au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a expliqué que Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] ont présenté une dette récurrente depuis le mois de septembre 2024, qu’ils ont repris le paiement de leur loyer et charges courantes depuis le mois d’août 2025, qu’un plan d’apurement avec une mensualité de 76,00 Euros a été mis en place en août 2025, lequel est respecté. Il a demandé au tribunal de confirmer le plan d’apurement négocié amiablement, et a accepté la proposition de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, sollicitée par Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F].
Il a précisé qu’au jour de l’audience, le loyer résiduel, provision sur charge incluse, s’élève à 735,17 Euros.

Madame [H] [P] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Elle a néanmoins rédigé un courrier commun avec son compagnon Monsieur [S] [F], lequel a été produit par ce dernier à l’audience, et dont il a été donné lecture à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT. Elle a sollicité par ce courrier des délais de paiement.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [F], n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 76,00 € par mois en plus du loyer courant ;de suspendre les effets de la clause résolutoire.
A l’appui de ses demandes, Monsieur [S] [F] soutient que sa compagne et lui-même ont repris le paiement régulier du loyer courant depuis janvier 2025, qu’ils entreprennent des démarches pour régulariser leur situation et rembourser la totalité de la dette, en versant en plus de leur loyer mensuel, la somme de 76,00 Euros par mois, et qu’ils souhaitent tous deux rester dans le logement. Il ajoute travailler en contrat à durée indéterminée, percevoir des revenus mensuels oscillant entre 1 500,00 Euros et 1 600,00 Euros, avoir des saisies sur salaire, et que sa compagne Madame [H] [P] perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1 100,00 Euros. Il précise qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire sur la co-titularité du bail et la solidarité pour les dettes de loyers :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu entre les parties stipule en son article 3 que « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du contrat, il y a solidarité et indivisibilité entre les copreneurs et entre toutes les personnes pouvant se prévaloir de la transmission du contrat en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ».

Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] ont, tous deux, signé le bail locatif, ils sont copreneurs du bail et solidairement tenus aux obligations résultant du contrat notamment celle de régler le loyer et les charges.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par la voie électronique le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015, le 4 décembre 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation aux fins de constat de la résiliation en date du 17 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°23-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail a été signé par les parties le 25 juillet 2023, avec date d’effet à compter du 1er août 2023.

Bien que le bail d’habitation soit entré en vigueur après la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il contient une clause de résiliation pour défaut de paiement aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté infructueux.

En outre, le commandement de payer du 23 décembre 2024 contient des mentions empreintes d’ambigüité puisqu’il mentionne sur la première page un délai de six semaines et sur la seconde un délai de deux mois.

Il résulte de ces différents documents que Monsieur [S] [F] et Madame [H] [P] ne pouvaient valablement être tenus par un délai de régularisation de six semaines, en l’absence d’information non équivoque.

Par conséquent, il convient de retenir que le délai de régularisation du paiement applicable à l’espèce est de deux mois.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement de payer a été délivré à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] le 23 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 047,84 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois, Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] n’ayant pas réglé la totalité de la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 février 2025, le 23 février 2025 étant un dimanche, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le commandement et le contrat, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 24 mars 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 234,38 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [S] [F].

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] à payer la somme de 2 234,38 € actualisée au 24 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(...)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer délivré à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] le 23 décembre 2024, la dette locative demeure impayée dans le délai imparti ; il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [H] [P] et à Monsieur [S] [F] est demeuré infructueux dans le délai imparti, et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 février 2025, conformément aux développements ci-dessus.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

Par ailleurs, Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] ont été condamnés solidairement à payer la somme de 2 234,38 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 24 mars 2026.

Toutefois, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé ainsi que du diagnostic social et financier que Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] ont repris le paiement du loyer courant. Monsieur [S] [F] déclare percevoir des revenus mensuels compris entre 1 500,00 Euros et 1 600,00 Euros grevés parfois de saisies sur salaire, que Madame [H] [P] perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1 100,00Euros, et qu’ils respectent tous deux le plan d’apurement de leur dette locative depuis plus de six mois.

Il en résulte que Monsieur [S] [F] et Madame [P] sont en capacité de régler leur dette locative à hauteur de 76,00 Euros par mois tel que proposé dans le cadre de ce plan d’apurement négocié amiablement.

Aussi, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de l’engagement de Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 76,00 € par mois pendant 29 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] devront régler à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 mars 2026, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F], la demande de condamnation formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [H] [P] et Monsieur [S] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :