TJ 42218, 12 mai 2026, RG 25/04863

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04863 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6TP

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [U] [B], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [V] [Q]
née le 07 Mai 1977
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

comparante

Monsieur [X] [W]
né le 19 Avril 1967
demeurant [Adresse 2] ([Localité 1])

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 juin 2017, l’OPH METROPOLE HABITAT devenu l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 379,00 € outre une provision mensuelle sur charges de 90,98 €.

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE prétend qu’elle a le même jour loué un garage n°5177 à Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W].

Par courrier du 17 avril 2025, l’E.P.I.C. HABITAT et METROPOLE a informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 3 juillet 2025 à Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W], un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 5149,84 €, et de justifier de l’assurance du bien.

Suivant assignation du 15 octobre 2025, l'EPIC HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de voir constater la résiliation du bail pour defaut d’assurance et de paiement des loyers, et prononcer l’expulsion du locataire.

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 16 octobre 2025.

L'audience s'est tenue le 24 mars 2026 au tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L'EPIC HABITAT ET METROPOLE s’est désisté de ses demandes au titre de l’assurance et a maintenu ses demandes concernant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, elle demandait en outre de condamner solidairement Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] au paiement
de la somme de 6254,67 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 mars 2026,d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la reprise des lieux ;de la somme de 200 ,00 € à titre de dommages et intérêts ;de la somme de 100,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens
L'EPIC HABITAT ET METROPOLE a sollicité l’octroi de délai de paiement au bénéfice de la défenderesse ainsi que la suspension de la clause résolutoire compte tenu du dépôt par Madame [V] [Q] seule d’un dossier de surendettement qui a été déclarée recevable et orienté vers des mesures imposées.

Madame [V] [Q] expliquait qu’elle était en cours de séparation avec Monsieur [X] [W], ce dernier bien que toujours à domicile ne réglait aucune dette. Elle confirmait que sa demande de surendettement avait été déclarée recevable et qu’un plan de surendettement avait mis en place un échéancier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par la voie électronique le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C. HABITAT et METROPOLE a bien informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX)

L’action est donc recevable.

Sur le garage

Malgré la non présentation du bail par le bailleur, il n’est pas contesté par Madame [V] [Q] l’existence d’un bail concernant un garage.

Il y a lieu de considérer que le garage constitue un accessoire du logement et devra suivre les mêmes conséquences quant à l’exigibilité des sommes, de la résiliation du bail, de l’expulsion et de l’octroi de délais de paiements.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit désormais à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L'article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, délai également repris dans le commandement de payer.

À l'examen des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] le 3 juillet 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 5149,84 €. La dette n’a pas été payée dans le délai imparti.

Le délai de deux mois prévu par le commandement de payer expirait le 4 septembre 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à compter de cette date

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’analyse des différentes pièces financières et notamment l’extrait de relevé de compte attestent qu’à la date de l'audience, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de 6254,67 €, selon dernier décompte du 20 mars 2026.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] à payer la somme de 6254,67 € à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient ét2 accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. (...) Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [V] [Q] fait l'objet d'une décision de recevabilité de son dossier de surendettement en date du 9 octobre 2025.

Par décision non contestée du 8 janvier 2026, la commission de surendettement ordonnait la mise en place de mesures imposées notamment le paiement de 31 mensualités de 223,34 €.

Compte tenu de la mise en place de mesures imposées, la clause résolutoire est suspendue pendant tout le délai prévu par la commission de surendettement dans le cadre de la mise en place des mesures imposées.

Cette suspension de la clause résolutoire est toutefois conditionnée à la poursuite du paiement par Madame [V] [Q] et/ou Monsieur [X] [W] du loyer et des charges en cours.

Lors du prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire de plein droit seront suspendus pendant un délai de 31 mois à partie de la date de mise en place des mesures imposées.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder uniquement à Madame [V] [Q] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 223,34 € par mois pendant 31 mois, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision reprenant les mesures imposées par la commission de surendettement. Les rappels d’APL s’imputeront sur la dernière échéance.

Il y a lieu de rappeler que la somme due au titre du loyer et des indemnités d’occupation sont intégralement et immédiatement exigible auprès de Monsieur [X] [W] et qu’en cas de paiement par ce dernier, les sommes seront imputées sauf meilleur accord des parties sur les dernières mensualités.

Si la locataire s'est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location ainsi que le l’échéancier, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de modification de la situation de Madame [V] [Q] celle-ci pourra solliciter de la commission de surendettement un réexamen de sa situation en vue d’une modification éventuelle de sa situation, dans un tel cas la nouvelle échéance et le nouveau délai se substitueront et suspendront s’ils sont respectés les effets de la clause résolutoire.

Dans le cas contraire, la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
La totalité de la somme due au titre des loyers et indemnités d’occupation deviendra immédiatement exigible,Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] devront solidairement régler à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;Faute pour Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] d’avoir libéré leur appartement et leur garage de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef de leur appartement et de leur garage avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est. Le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l'EPIC HABITAT ET METROPOLE aux frais et aux risques et périls de la locataire, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [V] [Q] et Monsieur [X] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement payer, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que l’E.P.I.C HABITAT et METROPOLE sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS