TJ 21231, 27 mars 2026, RG 25/00526

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00526 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I74K

GRAND [Localité 2] HABITAT

C/

M. [E] [S]

Mme [I] [W] épouse [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR(S):

E.P.I.C. [Localité 3] [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [V] [U]

assignation en référé du 31 octobre 2025

DEFENDEUR(S):

M. [E] [S], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Mme [I] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Marie LANGLOIS
GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Janvier 2026

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 24 novembre 2010 consenti par l'OPH [Localité 3] [Localité 2] HABITAT, Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] ont pris en location un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel avec provisions sur charges de 444,38€.

Par acte d'huissier en date du 31 octobre 2025, l'OPH [Localité 3] [Localité 2] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- d'autoriser la délivrance du commandement de quitter les lieux en même temps que la signification de la décision,

- condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :
la somme de 1222,62€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 28 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 516,05€,

- condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] au paiement de la somme de 200€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 23 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 22 janvier 2026 à la somme de 1155,31€. Il indique que le loyer résiduel du mois de décembre a été payé et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [E] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 50€ en apurement de la dette locative. Il précise avoir avec son épouse, chacun une petite retraite pour un total de 800€. Il fait également face à une dette de l'URSSAF en lien avec son ancienne activité. Le couple souhaite se maintenir dans le logement.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à domicile, Madame [I] [S] née [W] n'étaient ni présente, ni représentée.

Il résulte de l'enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que les époux [S] ne peuvent obtenir de prestations sociales supplémentaires parce qu'ils séjournent régulièrement en dehors du territoire français. Leur fils complétait leurs revenus avec le loyer d'un local commercial mais le preneur a été placé en liquidation judiciaire. Un nouveau bail commercial doit prochainement être conclu. Une demande de FSL est en cours. Madame fait face à des problèmes de santé.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du Code civil visées par la présente décision et applicables au cas d’espèce, compte tenu de la date du contrat, sont antérieures à l’entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 31 octobre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 3 novembre 2025.

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 7 août 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d'impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 6 août 2025 pour la somme de 635,03€ (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 1er août 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 octobre 2025.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 22 janvier 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 1155,31€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1155,31€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil.

Eu égard à la reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience, à la situation personnelle et financière de Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] et à l’accord intervenu entre les parties, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l'OPH [Localité 3] [Localité 2] HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer, à titre provisionnel, à l'OPH [Localité 3] [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme de 516,05€.

Sur les modalités de délivrance du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l'article R411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée […]. Ce commandement peut être délivré dans l'acte de signification du jugement.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de l'OPH [Localité 3] [Localité 2] HABITAT à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [S] et Madame [I] [S] née [W] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l'OPH [Localité 3] [Localité 2] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS