TJ 37261, 6 mai 2026, RG 25/04087

MINUTE N° : 26/00151

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

N° RC 25/04087

DÉCISION
Contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[P] [N]

Débats à l'audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :
à E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

copie le :
à Monsieur [P] [N]
Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré: C.LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [U] munie d’un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [P] [N]
né le 05 Septembre 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2023 à effet du 23 février 2023, la société VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [N], un logement sis [Adresse 4], appartement 13 à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 197,13 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [P] [N] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1346,31 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [P] [N] à lui payer :
. la somme de 1903,34 euros au titre de la dette locative,
. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 11 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle a pu être débattu le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe.

La société VAL TOURAINE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3209,04 €, selon décompte provisoirement arrêté au 31 décembre 2025, en faisant observer n’avoir pas reçu de paiement de Monsieur [P] [N] depuis le 12 mai 2025 malgré les indication du locataire précisant qu’il pourrait être aidé financièrement par sa famille.

Monsieur [P] [N], comparant en personne, a confirmé le montant de la dette actualisée évoquée par la société VAL TOURAINE HABITAT et son absence de reprise de paiement depuis le 12 mai 2025. Reprenant les termes du diagnostic social et financier, il a exposé être divorcé et sans revenu, pour être en attente de régularisation de sa situation administrative, mais a précisé qu’il pourrait être aidé financièrement par sa famille pour apurer son arriéré locatif.

Sur question du juge, Monsieur [P] [N] a répondu qu’il ignorait quand sa situation administrative était susceptible d’être régularisée.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par Monsieur [P] [N].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la société VAL TOURAINE HABITAT, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de Monsieur [P] [N] le 21 février 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 9 septembre 2025.

Egalement, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 11 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023

En l’espèce, le bail contient à l'article 10 du titre I des conditions générales de location signées du locataire, une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La société VAL TOURAINE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur [P] [N] le 7 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1346,31 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société VAL TOURAINE HABITAT justifie également que Monsieur [P] [N] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux moix de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 8 mai 2025.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la société VAL TOURAINE HABITAT fait la preuve de l'obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 3209,04 euros au 31 décembre 2025.

Ce décompte est régulier, exception faite de frais dits de "PENALITE ENQ SOC.” comptabilisés à hauteur de 7.62 euros et qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. De sorte qu'au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 3201,42 euros au 31 décembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [N] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3201,42 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 31 décembre 2025.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des déclarations concordantes des parties à l’audience, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, le juge étant dans ce cas en situation de compétencee liée, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur [P] [N], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion ne peut qu’être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Monsieur [P] [N] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 8 mai 2025, date d'acquisition, causant dès lors chaque mois à la société VAL TOURAINE HABITAT un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 3201,42 euros au 31 décembre 2025, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [N] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de janvier 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [N] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 124,42 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande.

PAR CES MOTIFS