TJ 75056, 19 mai 2026, RG 25/07076

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : Me COHEN et S.E.L.A.S. ETUDE [L]
Copie exécutoire délivrée
à : Me JESSEL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/07076 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQT4

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le mardi 19 mai 2026
DEMANDERESSE
S.C. [V]
prise en la personne de sa gérante Mme [Z] [H]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B0811

DÉFENDEURS
S.A.R.L. F.A.V. [S]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Salome COHEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B160

Monsieur [A] [O]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Salome COHEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #B160

S.E.L.A.S. ETUDE [L]
prise en la personne de Me [W] [X] es qualité de mandataire liquidateur de la SARL F.A.V. [S], dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 19 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07076 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQT4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2021, la société civile SC [V] a donné à bail d’habitation à la société F.A.V. [S] SARL, représentée par son dirigeant Monsieur [A] [O], un appartement situé [Adresse 5], escalier B, 3ème étage, destiné au logement de ce dernier.

La société SC [V] a appris que la société F.A.V. [S] avait été placée en liquidation judiciaire par jugement du 15 mai 2024

Par courriel du 10 juin 2025, la bailleresse a tenté de déclarer sa créance auprès de Maître [W] [X], mandataire liquidateur de la société F.A.V. [S], désigné es qualités. Par courriel du 22 juin 2025, celui-ci lui a répondu que l’existence du bail ne lui avait jamais été révélée par Monsieur [O] et que les délais de déclaration de créance étaient expirés. Le liquidateur a par ailleurs confirmé ne pas souhaiter poursuivre le bail et a invité la bailleresse à poursuivre par toute voie de droit la récupération du logement et l’expulsion de Monsieur [O].

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la société SC [V] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, la société F.A.V. [S], Maître [W] [X] es qualités de mandataire liquidateur, et Monsieur [A] [O], à l’audience ACR référé du 5 décembre 2025, aux fins de :
«- ORDONNER la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 13 octobre 2021 ;
- JUGER résilié le bail du 13 octobre 2021 pour défaut de paiement des loyers et loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture ;
- JUGER que la bailleresse a respecté les dispositions légales et notamment l’article L.622-14 du Code du commerce et a agi au terme du délai légal de 3 mois à compter dudit jugement ;
- ORDONNER l’expulsion sans délai de la société F.A.V. [S] représentée par son mandataire liquidateur, Maître [W] [X], de Monsieur [A] [O] en sa qualité d’occupant ainsi qu’il le reconnaît lui-même, ainsi que de tous occupants du chef de ces deux dernières personnes juridiques de l’appartement sis [Adresse 6], escalier B, 3ème étage;
- JUGER que l’Huissier poursuivant pourra se faire assister d’un serrurier et d’un Commissaire de police, si besoin ;
- JUGER que les meubles se trouvant dons les lieux seront séquestrés à frais avancés dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse ;
- JUGER l’ordonnance de référé à intervenir opposable à Maître [W] [X] es-qualité pris en sa qualité de mandataire-liquidateur de la société FAV [S],
- CONDAMNER Monsieur [A] [O] à payer la SC [V], la somme de 14.509,32 € correspondant à une provision sur loyers, provisions sur charges locatives, charges impayées et indemnités d’occupation dues à la date du 30 juin 2025 ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [O] à payer la SC [V], les intérêts légaux sur la somme de 14.509.32 € à compter du 16 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [O] à payer la SC [V], une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 € qui sera calculée à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués et restitution des clés entre les mains de la demanderesse ou de sa gérante ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [O] à titre personnel à payer la SC [V], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER Monsieur [A] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation et de ses suites ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025 dédiée aux acquisitions de clause résolutoire. A cette audience, s’agissant d’une résiliation judiciaire de bail, le juge a renvoyée l’affaire à l’audience du 18 mars 2026 pour qu’il soit statué au fond.

A l’audience du 18 mars 2026, la SC [V], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Monsieur [A] [O], et la société F.A.V. [S] représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles il est soutenu que la SC [V] n’a pas qualité à agir en l’absence de tout fondement juridique permettant d’engager la responsabilité personnelle de M. [O], les sommes réclamées constituant des dettes sociales incombant exclusivement à la société F.A.V. [S]. À titre subsidiaire, ils font valoir qu’aucune faute séparable des fonctions de dirigeant n’est imputable à M. [O]. En tout état de cause, la condamnation de la société SC [V] à verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile est sollicitée.

Bien qu’assigné en personne, Maître [W] [X], mandataire liquidateur de la société F.A.V. [S], n’a pas comparu

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ou le défaut d’intérêt. En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de l’action de la SC [V], faute de qualité à agir.

En l’espèce, la société SC [V] est la bailleresse aux termes du bail d’habitation conclu le 13 octobre 2021. En cette qualité, elle est partie au contrat de bail et dispose d’un intérêt légitime à en demander la constatation de la résiliation et le paiement des loyers et charges impayés. En sa qualité de propriétaire des locaux, elle est également recevable à solliciter l’expulsion des occupants sans droit ni titre et le paiement d’une indemnité d’occupation.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera en conséquence rejetée

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L.641-11-1 II 3°du code de commerce, le contrat en cours est résilié de plein droit lorsque le cocontractant est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le contrat. Cette résiliation survient automatiquement par le seul effet de la loi, sans qu’aucun acte judiciaire ne soit nécessaire pour la constituer.

En l’espèce, par courriel du 22 juin 2025, dont la teneur n’est pas contestée, Maître [W] [X], mandataire liquidateur de la F.A.V. [S], a expressément confirmé ne pas vouloir poursuivre le bail d’habitation conclu le 13 octobre 2021. La décision du liquidateur de ne pas continuer le bail emporte résiliation de plein droit de celui-ci à la date à laquelle cette décision a été portée à la connaissance de la bailleresse, soit le 22 juin 2025.

Il convient dès lors de prendre acte de la résiliation de plein droit du bail intervenue le 22 juin 2025 par application de l’article L.641-11-1 II 3°du code de commerce.

Sur la demande d’expulsion de M. [A] [O]

Le bail du le 13 octobre 2021 a été conclu avec la société F.A.V. [S] et non avec M. [A] [O] à titre personnel. En sa qualité de dirigeant, M. [A] [O] occupait les lieux pour le compte de la société locataire. Le bail étant résilié de plein droit le 22 juin 2025, la société F.A.V. [S], représentée par son mandataire liquidateur et M. [A] [O] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 23 juin 2025, sans qu’il soit nécessaire d’avoir personnellement délivré congé à la société ou à M. [O], dès lors que ce dernier ne dispose d’aucun titre d’occupation qui lui soit propre.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société F.A.V. [S], représentée par son mandataire liquidateur et M. [A] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort, et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur les loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées ne produisent d’effet qu’entre les parties qui les ont conclues.

En application de l’article L.223-1 du code de commerce, le gérant d’une société à responsabilité limitée ne répond pas des dettes sociales sur son patrimoine personneL.Sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de faute séparable de ses fonctions, caractérisée par une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales (Cass. Com., 20 mai 2003, n°99-17.092).

L’article L.622-17 du code de commerce, applicable en liquidation judiciaire par renvoi de l’article L.641-13, dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur sont payées à leur échéance. Ces créances ne sont pas soumises à l’obligation de déclaration au passif et ne sont pas affectées par la suspension des poursuites individuelles résultant du jugement d’ouverture.

Le bail d’habitation a été conclu entre la SC [V] et la société F.A.V. [S], seule titulaire de la qualité de locataire. Il en résulte que les loyers et provisions sur charges dus postérieurement au jugement d’ouverture du 15 mai 2024 et jusqu’à la résiliation du bail le 22 juin 2025 constituent des créances nées en contrepartie de la mise à disposition des locaux loués, incombant à la société F.A.V. [S] en sa qualité de locataire. Elles relèvent du régime de l’article L.622-17 précité.
S’agissant du mois de juin 2025, la résiliation étant intervenue le 22 juin, seule la fraction du loyer et des charges courant du 1er au 22 juin incombe à la société F.A.V. [S], soit 22 jours sur 30, représentant la somme de 2 637,40 € (3 596,45 × 22/30).

Le décompte ainsi établi, non sérieusement contesté dans son quantum, s’élève à la somme totale de 13 550,27 €, détaillée comme suit :
— Solde charges novembre 2024 : 123,52 €
— Loyer et charges décembre 2024 : 3 596,45 €
— Loyer et charges mars 2025 : 3 596,45 €
— Loyer et charges avril 2025 : 3 596,45 €
— Loyer et charges juin 2025 (1er-22 juin) : 2 637,40 €
— TOTAL : 13 550,27 €

La société F.A.V. [S], représentée par son mandataire liquidateur, sera condamnée à payer à la SC [V] la somme de 13 550,27 € à ce titre, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 11 juillet 2025.

La SC [V] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges dirigée contre Monsieur M. [A] [O] à titre personnel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain au propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de la jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SC [V] réclame une indemnité d’occupation de 3000 € par mois à compter du 11 juillet 2025.

Il y a lieu d’y faire droit et de condamner M. [A] [O], occupant le bien, à son paiement à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. La société F.A.V. [S] et M. [A] [O] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, sous réserve, s’agissant de la société F.A.V. [S], des règles applicables en matière de procédure collective.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SC [V] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. M. [A] [O] sera condamné à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS