TJ 01053, 23 avr. 2026, RG 24/00753

JUGEMENT DU : 23 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00753 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GULI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 23 Avril 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [K] [M] épouse [J]
née le 17 Juillet 1974 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]/FRANCE
représentée par Me Pierre emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 42

Monsieur [N] [J]
né le 21 Juin 1972 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]/FRANCE
représenté par Me Pierre emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 42

DEFENDEURS

Monsieur [B] [A] [R]
né le 27 Septembre 1958 à [Localité 2] (99), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 16

Madame [Y] [T] [W] époux de Madame [R]
née le 13 Décembre 1956 à [Localité 4] (ALGERIE) [Localité 5], demeurant [Adresse 3] [Localité 6]
représentée par Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 16

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Mme MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE, lors de l’audience
Madame CORMORECHE, lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 29 Janvier 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 21 juin 2021, [B] [R] et son épouse née [Y] [V] ont consenti à [N] [J] et son épouse née [K] [M] une promesse de vente d’un terrain, désigné comme terrain à bâtir, situé au [Adresse 4] à [Localité 7].

Les bénéficiaires de cette promesse, les époux [J], ont indiqué qu’ils entendaient utiliser ce terrain pour y édifier une maison d’habitation qui constituerait leur résidence principale.

La promesse a été consentie pour un prix de 56 000 euros et sous diverses conditions suspensives.

Ces conditions suspensives ayant été levées, l’acte authentique de vente est intervenu le 25 juillet 2022 pour le prix de 56 000 euros, étant précisé que dans le cadre de la promesse de vente mais également de l’acte de vente, les époux [R] avaient remis aux acquéreurs une étude géotechnique « G1(ES) » qui avait été réalisée le 27 juillet 2020 par la société Ain Géotechnique et selon laquelle :
-il était retenu un aléa moyen du terrain au rique de retrait- gonflement des argiles,.
-il était préconisé d’ancrer profondément les fondations de la construction en privilégiant un vide sanitaire.

Aux motifs qu’après la vente et en entreprenant les démarches pour faire réaliser leur projet de construction, ils s’étaient rapprochés de la société Ain Géo technique afin de réaliser une étude de sol complémentaire, que la société leur avait alors appris qu’une étude de sol « G1 PGC » avec également été réalisée par les époux [R] selon laquelle les fondations ne pouvaient être réalisées que par la mise en place de pieux ou de micro pieux, ce qui engendrait un surcoût considérable, les époux [J], par exploit du 13 février 2024 ont assigné les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir au principal prononcer la nullité de la vente pour réticence dolosive et obtenir l’indemnisation de différents préjudices .

Dans leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 10 mars 2025 , [N] et [K] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1130 à 1133, 1137, 1112-2, 1240, 1625, 1641, 1644 et 1645 du Code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL
Dire et juger que les époux [R] ont commis une faute relevant de la réticence dolosive et ont commis une faute en s’abstenant de communiquer une information essentielle sur le terrain à bâtir ;

Prononcer la nullité du contrat de vente du 25 juillet 2022 en raison des fautes commises, avec toutes les conséquences de droit, ce au torts et griefs exclusifs des époux [R];

Dire que les parties seront replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la cession litigieuse, et condamner par conséquent les époux [R] solidairement à restituer le montant du prix perçu, soit 56 000 euros;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente du 25 juillet 2022, sur le fondement de la garantie des vices cachés en application des articles 1641 et suivants du Code civil, ce aux torts et griefs exclusifs des époux [R] ;

Dire que les parties seront replacées dans l’état où elles se trouvaient avant la cession litigieuse, et condamner par conséquent les époux [R] solidairement à restituer le montant du prix perçu, soit 56 000 euros;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,
Débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

Les condamner solidairement à leur verser la somme de 45 982,27 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi et celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

Rappeler l’exécution provisoire ;

Les époux [J] soutiennent à titre principal qu’il y a nullité du contrat de vente pour dol, en ce que :

-une étude G1 (ES) leur a été effectivement communiquée par les vendeurs à l’occasion de la promesse de vente, laquelle avait pour objectif d’informer les bénéficiaires de la promesse de la consistance du terrain à bâtir en prévision notamment de leur projet d’édification de leur résidence principale, cette étude préconisant d’ancrer profondément les fondations de la construction, compte tenu de la nature argileuse du terrain;

-ils ont découvert après la vente que l’étude de sol « G1 PGC » qu’avaient fait réaliser le même jour que l’étude G1 ES les époux [R] préconisait quant à elle d’ancrer les fondations sur radier ou par pieux ou micropieux;

-l’étude G2 qu’ils ont fait réaliser pour estimer le surcoût lié à la découverte de cette information déterminante a confirmé ces éléments et notamment une plus-value de 77 880 € supérieure au prix d’achat du terrain;

Ils en déduisent que les époux [R] se sont rendus coupables de réticence dolosive en ne communiquant pas la seconde étude qu’ils avaient pourtant réalisée le même jour ce dans l’objectif de dissimuler aux acquéreurs l’information déterminante de réalisation des fondations par micropieux, dont les coûts étaient bien supérieurs à ceux initialement prévus.

Ils indiquent que s’ils avaient eu connaissance de cette étude, ils n’auraient pas acquis le terrain pour y édifier leur maison d’habitation, puisqu’il s’avère que la plus-value liée aux micropieux est bien supérieure au prix d’acquisition du terrain lui-même.

Ils ajoutent ques les époux [R] se sont rendus coupables d’un manquement à leur devoir d’information, au sens de l’article 1112-1 du Code civil en ce que s’ils ont indiqué dans l’acte de cession avoir porté à la connaissance des acquéreurs l’ensemble des informations dont ils disposaient et ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat, tel n’était pas le cas puisque ils n’ont pas communiqué l’étude « G1 PGC » en leur possession.

A titre subsidiaire, les époux [J] se prévalent de la garantie des vices cachés, faisant valoir :

-que les consorts [R] leur ont sciemment dissimulé l’étude G1 PGC dans le but de leur cacher l’information selon laquelle les fondations de la maison d’habitation à venir devraient être réalisées par micropieux;

-que les vendeurs ont donc délibérément dissimulé une information essentielle sur la consistance du terrain et les préconisations relatives aux fondations alors même qu’ils connaissaient l’usage auquel l’acquisition du terrain était destinée;

-que la dissimulation d’une information portant sur les caractéristiques du terrain à bâtir constitue nécessairement un vice caché dans la mesure où s’ils avaient avaient eu connaissance de la nécessité de recourir à des micropieux ils n’auraient nécessairement pas proposé le même prix d’acquisition;

-que compte tenu des vices cachés le tribunal doit prononcer la résolution judiciaire de l’acte de vente du terrain et condamner les époux [R] à leur payer des dommages et intérêts.

Les époux [J] demandent enfin à être indemnisés de leur entier préjudice, faisant valoir :

-que du fait de la nullité du contrat ou de sa résolution, ils vont se retrouver sans terrain en ayant engagé d’importants frais pour leur projet de construction;

-qu’ils doivent être indemnisés des frais qui présentent un lien direct avec l’acquisition du terrain et leur projet de construction d’une maison d’habitation, notamment les frais de notaire (5 580 euros), le coût de l’étude de sol G2 (5 232 euros) , le coût de l’étude béton : (6 240 euros) et les frais d’achitecte (5 240 euros), soit un montant total de 22 292 €;

-qu’ils doivent également être indemnisés des loyers qu’ils ont dû payer alors que leur maison d’habitation devait être construite et livrée au mois de juillet 2023, soit 16 446,53 Euros pour la période de location d’août 2023 à Juillet 2024, la location s’étant poursuivie jusqu’à cette date .

-qu’enfin, ils ont payé mensuellement la somme de 222,68 euros au titre de l’électricité et chauffage de la maison qu’ils louaient et n’auraient pas dû payer un tel montant dans une maison neuve, bien mieux isolée, et qu’il convient de retenir la moitié du coût de la facture énergétique à titre de préjudice, soit 1 224,74 euros pour 11 mois de location.

Ils s’opposent enfin aux demandes reconventionnelles des époux [R] tendant à l’octroi de dommages et intérêts et à écarter l’exécution provisoire, qu’aucun motif légitime ne justifie selon eux.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 20 juin 2025, les époux [R] demandent au Tribunal de :

Débouter les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes formulées à titre principal et à titre subsidiaire,

Débouter les époux [J] de leurs demandes indemnitaires et de leurs prétentions au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens,

Condamner les époux [J] in solidum à leur payer la somme de 10 000 € à titre de préjudice moral;

Condamenr in solidum les époux [J] à leur payer la somme de 4 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En tout état de cause, condamner in solidum les époux [J] aux entiers dépens et admettre à la SCPREFFAY & Associés le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les défendeurs constestent en premier lieu toute intention dolosive, exposant en substance:

-que depuis la loi [Localité 8] du 1er janvier 2020, le vendeur doit, en cas de vente d’un terrain désigné comme constructif, fournir une étude géotechnique de sol si le terrain se situe dans une zone d’exposition au retrait/gonflement des argiles, étude désignée Mission G1 ES et réalisée par un géotechnicien;

-que cette étude a bien été réalisée et remise aux acquéreurs au moment du compromis de vente régularisé et que toute autre étude est étrangère au vendeur;

-que c’est à tort que les époux [J] font une différence entre les résultats de l’étude G1 ES et ceux de l’étude G1 PGC puisque l’étude G1 ES préconisait bien un « ancrage profond supérieur ou égal à 1,5 m et homogène des fondations ou radier », de sorte que l’ancrage était bien prévu;

-que de plus, les acquéreurs avaient tout loisir de faire des études entre la promesse et la signature définitive, outre qu’ils avaient nécessairement connaissance des contraintes à la signature de la vente en raison du dépôt de permis de construire qui devait contenir nécessairement l’étude G2;

-qu’en réalité, les époux [J] ont changé d’avis dans leur projet, mais qu’ils ne sauraient faire supporter cette situation à leurs vendeurs.

Les époux [R] demandent à titre reconventionnel des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral qui leur a été causé par l’action diligentée par les époux [J], faisant valoir que la menace que les époux [J] font peser sur eux perturbent totalement leur condition d’existence, puisqu’ils sont retraités, et doivent totalement remettre en cause leur condition de vie.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs du jugement

I : Sur la nullité du contrat pour dol

L’article 1137 du Code civil dispose :

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

L’article 1 131 du Code civil dispose :

« Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Enfin, selon les dispositions de l’article 1178 du Code civil:

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.»

En l’espèce, il est constant qu’il existe une obligation d’étude géotechnique des sols pour tout achat ou vente d’un terrain non bâti constructible dans une zone d’exposition au retrait gonflement des argiles, ce qui est le cas du terrain litigieux et que la loi prescrit à ce titre une étude dite “G1 ES” visant à s’assurer de la constructibilité du lieu;

Il n’est pas contesté que les époux [R] ont bien fait réaliser cette étude par la société Ain Géo technique qui a établi un rapport le 27 juillet 2020, concluant à un aléa moyen de retrait gonflement des argiles et à la nécessité d’adapter la construction pour prévenir les désordres liés au retrait gonflement, les terrains analysés étant sensibles.

Cette étude a formé les recommandations constructives suivantes : construction homogène, ancrage profond (supérieur ou égal à 1,5 mètre) et homogène des fondations ou radier , privilégier les dalles portées avec vide sanitaire plutôt que des dallages sur terre-plein, rigidification des structures (fondations, châinages horizontaux et verticaux) .

Il est indiqué en page 3 de l’étude qu’elle intervient à la demande de Monsieur [R] dans le cadre de la vente d’un terrain à lotir, ce qui laisse entendre que le terrain à vocation à être vendu pour construire .

Il n’est pas non plus contesté qu’un autre rapport a été réalisé par la société Ain Géo technique, daté du 27 juillet 2020 également, et portant sur une mission de type G1 PGC.

Alors que l’étude G1 ES est une étude préalable qui a pour objectif d’identifier les risques géo-techniques de base, il ressort des éléments de ce second rapport (page 3) que cette étude de sol G1 PGC va plus loin, puisqu’il s’agit de préciser, compléter ou étendre les reconnaissances et essais de l’étude G1, en fonction des exigences spécifiques du projet de construction envisagé.

Cette étude parait ainsi utilisée lorsque les informations obtenues dans l’étude G1 initiale indiquent la nécessité d’investigations supplémentaires pour affiner la compréhension des conditions géotechniques du site. On note ainsi qu’il a été dans ce cadre procédé à trois essais de pénétration dynamique pour caractériser géo mécaniquement en continu les horizons traversés.

Il est indiqué dans le rapport de la mission G1 PGC qu’elle intervient à la demande de Monsieur [R] dans le cadre du projet de construction d’une villa dont les éléments ne sont pas précisément définis (page 3) .

Cette étude conclut à un principe de construction plus précis : privilégier des fondation sur radier ou des fondations profondes par pieux ou micropieux , avec dans ce dernier cas des dalles portées sur vide sanitaire.

Il est précisé qu’une fois le projet de construction défini, il conviendra de procéder à une étude géotechnique de conception (de type G2 AVP) pour préciser les contraintes géotechniques.

Force est de constater que les éléments plus précis dévoilés dans cette étude G1 PGC étaient plus inquiétants puiqu’il était évoqué la nécessité d’une part de pieux ou micro pieux, d’autre part de réaliser une étude G2 lorsque le projet serait clairement défini pour préciser les contraintes géotechniques.

Si les époux [R] opposent qu’un ancrage était bien prévu dans l’étude G1 ES, pour autant cette étude se limitait à faire état d’un ancrage profond des fondations alors que l’étude G1 PGC faisait référence à la nécessité de mise en place d’une solution technique beaucoup plus précise, pieux ou micro pieux, (ou radier) ce qui était beaucoup plus invasif, solution dont il n’est pas contesté qu’elle est considérablement plus coûteuse .

Il est en effet établi par les pièces versées aux débats par les époux [J] que la seule pose de micro-pieux engendrait un supplément de prix de 77 880 € TTC , supérieur au prix du terrain et ce simple constat permet de retenir qu’un supplément de prix d’une telle importance était nécessairement déterminant sur le consentement des acheteurs à la vente.

Il s’en déduit que cette étude aurait dû être communiquée aux époux [J] par les vendeurs alors que :
-elle apportait des précisions essentielles sur le projet constructif en informant de techniques de construction plus invasives et surtout plus coûteuses;
-il s’agissait par voie de conséquence d’informations déterminantes pour le consentement des acheteurs, qu’ils ignoraient et qui devaient donc être portées à leur connaissance.

En outre, les vendeurs s’étaient engagés dans le cadre de la promesse de vente (page 30) à communiquer l’ensemble des informations dont ils disposaient ayant un lien direct avec le contenu du contrat et dont l’importance pouvait être déterminante pour le consentement des acheteurs, et auraient donc dû communiquer cette seconde étude.

A ce titre, les époux [R] ne peuvent sérieusement soutenir que le dol ne peut être retenu à leur encontre puisque seule la communication de l’étude G1 ES était obligatoire, alors que les informations contenues dans l’étude G1 PGC changeaient radicalement les préconisations en matière de terrassement et d’implantation des fondations en termes technique et de coût , qu’ils disposaient de ces informations complémentaires ignorées des acheteurs et qu’il s’agissait d’information déterminantes pour les acheteurs.

Cela s’imposait d’autant plus que ces études ont été faites dans le cadre d’un projet constructif (construction d’une villa) dont l’objet étant similaire au projet des acquéreurs.

Enfin, les époux [R] ne peuvent pas plus opposer que les acquéreurs avaient tout loisir de faire des études entre la promesse et la signature définitive et qu’ils avaient nécessairement connaissance des contraintes en raison du dépôt du permis de construire qui contenait nécessairement une étude G2 , alors que :

-les acquéreurs n’avaient aucune obligation de faire réaliser ces études complémentaires, par ailleurs coûteuse, outre que cela n’autorisait pas les vendeurs à dissimuler des informations déterminantes sur la consistance du terrain;

- aucun texte n’exige une étude G2 pour le dépôt d’un permis de construire , étant précisé que l’étude G2 versée aux débats a été réalisée par les époux [J] le 27 juillet 2023, et est donc postérieure .

Le Tribunal retient en conclusion qu’il est suffisamment démontré que les époux [R] détenaient une information essentielle concernant la nature du sol et les travaux qu’il convenait d’effectuer pour la réalisation d’un projet constructif, qu’il n’ont pas volontairement communiqué cette information en connaissance de cause en sachant l’incidence importante qu’elle pouvait avoir sur le projet constructif envisagé, en termes de travaux et de coûts et que cette information était nécessairement déterminante pour l’autre partie, d’autant plus que la seconde étude avait été réalisée dans le cadre d’un projet similaire.

Le dol au sens de l’article 1 137 du Code civil est donc bien caractérisé et la nullité du contrat de vente intervenu le 25 juillet 2022 entre les époux [R], vendeurs, et les époux [J], acheteurs, portant sur le terrain sis [Adresse 4] à [Localité 7] parcelles cadastrées E [Cadastre 1] et E [Cadastre 2] , doit être prononcée en application des articles 1 131 et 1178 du Code civil.

Le contrat étant censé n’avoir jamais existé, il convient de condamner les époux [R] a restituer aux époux [J] le prix perçu pour l’achat des parcelles soit 56 000 € , les époux [J] devant de leur côté procéder à la restitution du terrain.

II : sur les demandes indemnitaires des époux [J]

Aux termes de l’article 1178 du Code civil, dernier alinéa, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, les époux [J] demandent, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, que les époux [R] soit condamnés solidairement à leur régler les sommes qu’ils ont réglées en vain pour leur projet de construction, à savoir :

-Les frais de notaire, 5 580 euros,
-le coût de l’étude de sol G2, 5 232 euros,
-le coût de l’étude béton, 6 240 euros,
-les frais d’achitecte, 5 240 euros
soit un montant total de 22 292 €;

Le tribunal retient que tous les frais réglés en vain du fait de l’annulation de la vente doivent être indemnisés par les époux [R] au titre de leur responsabilité extracontractuelle, s’agissant d’un préjudice financier des époux [J] directement en lien avec la réticence dolosive qu’ils ont commise, dès lors qu’il est justifié de leur réalité.

A ce titre il est justifié par les époux [J] des frais de notaire et du coût de l’étude de sol G2, réalisée dans la foulée de la découverte de l’existence de l’étude G1 PGC .

En revanche, aucune facture n’est produite pour justifier les frais d’architecte et s’agissant du “coût de l’étude béton” est produite une facture faisant état de travaux d’amélioration d’un immeuble sur la commune de [Localité 9] pour le compte de [Localité 10], sans rapport avec le chantier concerné .

En conséquence, le tribunal retient que les époux [R] doivent être condamnés à indemniser les époux [J] à hauteur de la somme de 10 812 € (frais de notaire et de l’étude G2), le surplus des demandes étant rejeté.

Les époux [J] sollicitent également :

-d’être indemnisés des loyers qu’ils ont dû payer alors que leur maison d’habitation devait être construite et livrée au mois de juillet 2023, soit 16 446,53 Euros pour la période de location d’août 2023 à Juillet 2024, la location s’étant poursuivie jusqu’à cette date;

-d’être indemnisé de la moitié de leurs dépenses de de chauffage sur cette période, à hauteur de 1 224,74 € pour 11 mois de location, aux motifs que la maison qu’ils ont dû louer était moins isolée qu’une maison neuve .

Or, aucun élément ne permet de retenir que la maison envisagée devait être terminée au mois de Juillet 2023 et il n’est justifié d’aucune élément pour déterminer à quelle date les époux [J] devaient emménager .

De plus, l’affirmation des époux [J] selon lesquelles leurs dépenses de chauffage pendant la période de location auraient été supérieures de moitié à celles d’une maison neuve ne repose que sur leurs insuffisantes allégations.

Le Tribunal les déboute en conséquence de leurs demandes à ce titre .

En conclusion, les époux [R] sont solidairement condamnés à payer aux époux [J] la somme de 10 812 € à titre de dommages et intérêts, le surplus de leurs demandes étant rejeté.

III : Sur les demandes reconventionnelles des époux [R]

Le dol étant reconnu comme établi, la demande reconventionnelle des époux [R] en indemnisation de leur préjudice moral du fait de l’action intentée par les époux [J] doit être nécessairement rejetée .

IV: Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, les époux [R] sont condamnés aux dépens de la procédure et à payer aux époux [J] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité .

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit et que rien ne justifie qu’elle soit écartée, d’autant que le terrain litigieux amené à être restitué est nu de construction .

Par ces motifs,