TJ 42187, 19 mai 2026, RG 24/00783

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ AUDIENCE DU 19 MAI 2026

PROCÉDURE
N° : N° RG 24/00783 - N° Portalis DBYP-W-B7I-CMJ6

JUGEMENT

N° 26/00055

DU 19 MAI 2026

expédition le:
Me DROUIN(ccc)
Me GANDIN (ccc+grosse)

DEMANDEURS :

Madame [L] [T] [C]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]
de nationalité FRANCAISE, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Cédric DROUIN de la SELARL CABINET CEDRIC DROUIN, avocats au barreau de LYON

Monsieur [R] [U] [C]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 2]
de nationalité FRANCAISE
Profession : Retraité, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Cédric DROUIN de la SELARL CABINET CEDRIC DROUIN, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LE CLUB DES TROIS SAS au capital de 3 000 € immatriculée au RCS de ROANNE sous le numéro 889 911 848
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 10/02/2026

DÉBATS : à l’audience publique du 17 MARS 2026, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT : prononcé publiquement le 19 MAI 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [C] sont propriétaires de leur maison d’habitation sur son terrain, à [Adresse 1], le tout cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La SAS Le club des trois a acquis les parcelles voisines, cadastrées section [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], en vue de la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation destiné à la vente en état futur d’achèvement.

Se plaignant de troubles anormaux du voisinage, les époux [C] ont fait intervenir un expert immobilier pour leur propre compte, afin de de faire constater la création de plusieurs vues depuis les fenêtres et terrasses de l’ensemble immobilier, l’existence de nuisances sonores et de pollution, la suppression de la vue dégagée depuis leur maison, ainsi qu’une perte d’ensoleillement et esthétisme.

Ils ont ensuite adressé à la SAS Le club des trois, par le truchement de leur conseil, une mise en demeure de leur verser la somme totale de 90 200 euros à titre de dommages et intérêts, avant de faire appel à l’intervention d’un médiateur, en vain.

Madame [L] [M] épouse [C] et Monsieur [R] [C] ont fait citer la SAS Le club des trois devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 1er octobre 2024 aux fins de condamnation.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 30 septembre 2025, ils formulent les demandes suivantes :

CONDAMNER la SAS LE CLUB DES TROIS à verser aux époux [C] la somme totale de
102.730,00 € décomposée comme suit :

- 75.200,00 € au titre de la perte de valeur de leur maison,
- 10.000,00 € au titre de la perte d’intimité,
- 5.000,00 € au titre des nuisances sonores et olfactives,
- 5.000,00 € au titre de la perte d’ensoleillement,
- 5.000,00 € au titre des nuisances subies durant les travaux,
- 2.530,00 € au titre du remboursement de tous les frais engagés pour préparer ce dossier.

DEBOUTER la SAS LE CLUB DES TROIS de sa demande reconventionnelle

ENJOINDRE la SAS LE CLUB DES TROIS d’avoir à proposer à la vente aux époux [C] la parcelle [Cadastre 7]

CONDAMNER la SAS LE CLUB DES TROIS aux entiers dépens de l’instance et à verser aux exposants la somme de 6.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par le RPVA le 4 février 2026, la SAS Le club des trois formule les demandes suivantes :

DECLARER inopposable à la SAS LE CLUB DES TRIS le rapport d’expertise amiable du Cabinet
AMOUROUX ;

CONSTATER que ne sont pas caractérisées l’existence de troubles anormaux du voisinage et la perte de valeur vénale de la maison [C] ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions présentées à l’encontre de la SAS LE CLUB DES TROIS ;

Subsidiairement,

LIMITER à la somme de 30 000 € la perte de valeur vénale de la maison des époux [C] :

DEBOUTER les époux [C] du surplus de leurs demandes indemnitaires non fondées ;

Reconventionnellement,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C], sous astreinte de 150 € par jour de
retard à compter de la signification du jugement à venir, à :
- procéder à la libération de la parcelle de terrain castrée [Cadastre 7] (anciennement 188),
illégalement occupée par effet d’empiètement, et propriété de la SAS LE CLUB DES TROIS ;
- procéder à la remise en état initial du terrain impliquant le déplacement de la clôture grillagée et la suppression de l’abri à vélo.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à la SAS LE CLUB DES TROIS la somme de 10 000 € à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’appropriation illégale d’une partie de son tènement et du trouble de jouissance ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de leur demande tendant à « enjoindre à la SAS LE
CLUB DES TROIS d’avoir à proposer à la vente la parcelle [Cadastre 7] » ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à la SAS LE CLUB DES TROIS la somme de 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code, ainsi qu’aux
entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026 et l’affaire, fixée à l’audience du 17 mars 2026, a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il doit être rappelé que les « demandes » tendant à voir « juger », « dire et juger », « donner acte » ou encore « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, lesquels ne sont examinés qu’à la condition d’être invoqués dans la discussion et au soutien d’une prétention, comme le rappelle l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients anormaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La charge de la preuve du trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage incombe à la partie qui en invoque l’existence, laquelle doit également démontrer le préjudice direct et certain qu’elle en subit.

Si cette preuve s’administre par tous moyens, il n’en reste pas moins constant que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties et en sa seule présence.

Ainsi, sans nécessité d’écarter des débats l'expertise non contradictoire alors que le juge n’a pas à refuser d'examiner une pièce régulièrement produite et soumise à la discussion contradictoire entre les parties, celle-ci ne peut être retenue comme élément probant que si d'autres indices ou documents la confortent.

En l’espèce, les époux [C] versent aux débats le rapport d’un expert en immobilier qu’ils ont chargé pour leur propre compte d’estimer leur bien immobilier et d’apprécier leurs préjudices résultant de la construction d’un ensemble immobilier collectif sur la propriété voisine de la leur.

Il ne résulte pas de la teneur du rapport de cet expert que la SAS Le club des trois a été informée de cette initiative, ni qu’elle y aurait été associée pour faire valoir ses droits ou toutes observations utiles à l’occasion de réunions sur les lieux.

Ce rapport d’expertise, établi par la société Amouroux experts le 18 décembre 2023 après plusieurs visites des lieux et analyse des seuls documents et explications qui lui ont été fournis par les époux [C], demandeurs, ne peut être le fondement exclusif de l’appréciation du tribunal s’agissant du principe et de l’étendue dommageable des troubles anormaux de voisinage allégués par les demandeurs.

Les époux [C] versent par ailleurs aux débats un procès-verbal établi par un huissier qu’ils ont mandaté sur place le 21 mars 2023 pour vérifier l’état général de leur propriété, tant extérieur qu’intérieur, pour se prémunir d’éventuels désordres futurs et ce constat préventif n’est pas de nature à étayer l’expertise de la société Amouroux experts s’agissant des troubles anormaux allégués.

Un tel étayage ne peut en effet résulter de ce constat réalisé à titre préventif et tout aussi unilatéralement que l’a été l’expertise immobilière du mois de décembre 2023, pas plus que du courrier comminatoire émanant du conseil des époux [C] le 22 janvier 2024 aux fins d’obtenir la somme de 90 200 euros de dommages et intérêts.

Il ne peut non plus résulter des clichés photographiques « issus de Google street de 2021 » ni des deux photographies prises en gros plan mais non datées ni circonstanciées, également produits par les époux [C].

Les époux [C] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme totale de 102 730 euros fondée sur l’existence de troubles anormaux du voisinage.

Injonction de proposer la parcelle [Cadastre 7] à la vente

Les époux [C] entendent obtenir à leur profit la cession forcée de cette parcelle par la SAS Le club des trois au seul motif que cette dernière aurait fait appel à un géomètre pour réaliser un bornage contradictoire suivi d’un plan de division cadastrale qu’ils auraient contresigné, ce qui selon eux témoignerait sans aucun doute possible de la volonté de la SAS défenderesse de leur céder cette parcelle, et de leur propre volonté de l’acquérir.

Ils ne versent aucun document aux débats à l’appui de leurs allégations qu’ils n’explicitent par aucun moyen de droit, ne serait-ce que pour soutenir que les parties étaient d’accord sur la chose et son prix, un tel accord, seul à même de valoir vente et seul susceptible d’aboutir éventuellement à un jugement ayant cette même valeur, ne peut résulter d’un plan qui ne constitue qu’un projet de division foncière issue d’un travail de géomètre, fut-il contresigné par les parties.

Les époux [C] seront par conséquents déboutés de leur demande tendant à enjoindre la SAS Le club des trois d’avoir à leur proposer la parcelle [Cadastre 7] à la vente.

Sur les demandes reconventionnelles

Libération et remise en état de la parcelle [Cadastre 7]

La SAS Le club des trois demandes la condamnation solidaire des époux [C], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à procéder à la libération et à la remise en son état initial de la parcelle de terrain cadastrée [Cadastre 7] (anciennement [Cadastre 4]) lui appartenant, qu’ils occupent illégalement.

Elle fait valoir qu’elle avait envisagé de la céder aux époux [C] pour prévenir un litige avec la société AIliade lors de la vente de l’immeuble construire, raison pour laquelle une opération de bornage avait été réalisée au mois de novembre 2022 et reproche à ces derniers d’avoir littéralement pris possession de cette parcelle alors que le plan de division foncière n’a jamais été acté devant notaire.

La SAS Le club des trois verse aux débats un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 1er juillet 2024 qui montre, plan cadastral à l’appui, l’existence d’une parcelle de terre brute, de gravier et de divers végétaux épars, délimitée par un grillage dans le prolongement de la propriété des époux [C] , avec une construction légère en bois à usage d’abri de jardin de vélo, et divers matériels stockés sous une bâche de couleur bleue.

Les époux [C] confirment qu’ils occupent ce terrain depuis la signature du plan de division foncière et font seulement valoir qu’ils ont pensé « en toute bonne foi » que la division était devenue effective par le seul fait du plan de division foncière.

Ils seront par conséquent condamnés à libérer la parcelle [Cadastre 8] qu’ils occupent sans titre, et à la restituer après en avoir évacué les objets qui y sont stockés, les constructions et le grillage qu’ils ont installés.

Cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, sur une durée de trois mois.

Dommages et intérêts

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros, la SAS Le club des trois se contente d’affirmer que l’occupation illégale de la parcelle [Cadastre 7] par les époux [C] l’empêcherait de la céder à la société Alliade habitat et générerait pour elle un manque à gagner.

Ce faisant, elle ne démontre pas et ne décrit pas non plus de manière circonstanciée le préjudice dont elle invoque l’existence, lequel n’est d’ailleurs démontré par aucun document, alors que la SAS Le club des trois a au contraire pris une part active à la division cadastrale ayant donné lieu à la création de la parcelle [Cadastre 7] et qu’elle ne démontre pas qu’à défaut elle aurait vendu à la société Alliade habitat la parcelle anciennement [Cadastre 4] qu’elle a divisée.

La SAS Le club des trois sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, les époux [C] seront sera condamnés aux dépens.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS