TJ 19272, 29 avr. 2026, RG 25/00200

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00200 - N° Portalis 46C2-W-B7J-BGGY

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- SCI CGPS
- M. [J]

1 copie exécutoire à :
- SCP CGPS

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CGPS,
RCS BRIVE 421 689 795
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparant par Madame [W] [A], gérante

ET :

DEFENDEUR(S)

Monsieur [H] [J],
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2025, la SCI CGPS a consenti un bail d'habitation à Monsieur [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Tulle (19 000), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 325 euros et d'une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 1 159 euros au titre de l'arriéré locatif et de 320 euros au titre du dépôt de garantie non versé, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [J] le 6 août 2025.

Par assignation du 16 décembre 2025, la SCI CGPS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Tulle en référé pour constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, si besoin est, du logement qu'il occupe sis [Adresse 4] à Tulle, 4ème étage, (19 000), condamner Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 816 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 septembre 2025 et du dépôt de garantie non versé, et avec intérêts de droit, condamner Monsieur [H] [J] à lui payer les loyers et charges impayés postérieurement au 30 septembre 2025 jusqu'au jour du jugement à intervenir et avec intérêts de droit, condamner Monsieur [H] [J] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexé à chaque anniversaire selon l'indice fixé dans ledit bail, et avec intérêts de droit, condamner Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 décembre 2025. Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire vit dans le logement avec son fils majeur et qu'il rencontre des problèmes de santé ayant donné lieu à une reconnaissance de handicap. Le travailleur social indique que le locataire reconnait ne pas avoir payé son loyer en raison de l'état de son logement et qu'il s'engage à payer son loyer dès que les travaux nécessaires seront effectués. Il est noté qu'une demande de logement social va être déposée et que le locataire a indiqué son souhait de ne pas rester dans le logement.

Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 mars 2026. A cette audience, sur interrogation, Monsieur [H] [J] s'est opposé à la mise en place d'une tentative de conciliation.
La SCI CGPS représentée par Madame [W] [A], maintient l'intégralité de ses demandes et argumentations initiales. Elle indique que la dette locative actualisée s'élève à la somme de 1 569,08 euros, frais de procédure compris et mentionne ne pas avoir reçu le dépôt de garantie sollicité. La SCI CGPS représentée par Madame [W] [A] réfute le fait que le logement serait dans un état dégradé, précisant que le logement a été rénové en janvier 2025, avant la prise de bail. Elle produit des factures et des photographies. La SCI CGPS représentée par Madame [W] [A], indique ne pouvoir augmenter le temps de passage de la femme de ménage sans augmenter les charges et ajoute que le défendeur était libre de ne pas louer le logement si celui-ci ne lui convenait pas.

Monsieur [H] [J] sollicite une expertise concernant l'état du logement, produisant notamment des photographies. Il mentionne que lors de la conclusion du bail, une partie des travaux n'était pas terminée, que la hotte n'est pas raccordée, que l'entretien des espaces communs n'a lieu que deux fois par mois, et que l'assistante sociale va lui transmettre un rapport sur l'insalubrité du logement. Monsieur [H] [J] indique ne pas avoir payé son loyer pour ces motifs et fait valoir que si le logement est en bon état, il s'engage, alors, à honorer le paiement de son loyer. Il ajoute qu'aucun dépôt de garantie ne lui a été demandé lors de la conclusion du bail.

Il n'a pas été mentionné l'existence d'une procédure de surendettement concernant Monsieur [H] [J].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

La SCI CGPS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribu-nal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peu-vent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte, en son article XI, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 5 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 159 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Il relève des pouvoirs du juge des référés de statuer sur l'exception d'inexécution à condition que la possibilité ou non d'exploiter les locaux donnés à bail soit établie.

En matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.
Ainsi, hormis le cas où le logement est inhabitable, le trouble subi par le locataire ne peut être réparé que par l'allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Ainsi, l'exception d'inexécution ne peut être invoquée qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper les locaux (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 octobre 2024, n°22-24.395).

Monsieur [H] [J] fait valoir l'indécence et l'insalubrité du logement pour justifier du non-paiement des loyers.

En l'espèce, si le défendeur produit aux débats des photographies, force est de constater que ces photographies, ni datées ni localisées géographiquement, ne peuvent avoir une valeur probatoire suffisante. A cet égard, il en est d'ailleurs de même des photographies produites par la bailleresse.

Il résulte des pièces produites par la bailleresse que celle-ci a réalisé des travaux dans le logement, selon factures en date du 25 janvier 2025, du 13 février 2025 et du 2 juin 2025, notamment concernant les sols, les murs, la douche et le changement de radiateurs.

L'état des lieux d'entrée contradictoire produit par le défendeur en date du 31 janvier 2025 fait état d'un logement en bon état général et mentionne "appartement refait entièrement à neuf ". Cet état des lieux a été signé par les parties avec la mention "lu et approuvé".

Si lors de l'audience, Monsieur [H] [J] a indiqué que l'assistante sociale lui délivrera prochainement un rapport relatif à l'état du logement, il est néanmoins constaté qu'au jour de l'audience (alors que cette affaire a été renvoyée une fois), il n'est produit aucun élément probant au soutien de ses allégations.

Le simple fait d'effectuer l'entretien des espaces communs deux fois par mois ne peut suffire.
Par ailleurs, le défendeur mentionne qu'il réglera son loyer, dès réalisation des travaux, sans toutefois, faire état de la nature de ces travaux.

Monsieur [H] [J], en sa qualité de locataire depuis le 31 janvier 2025, ne produit aucun élément probant au soutien de ses affirmations, tel un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice, des attestations répondant aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, des courriers de réclamation ou encore un rapport d'un technicien extérieur, justifiant l'existence des désordres dénoncés.

Le défendeur ne justifie pas de désordres actuels, d'ampleur dans les lieux loués.

Ainsi, il ne démontre pas que les défauts affectant le logement rendent impossible son occupation, en ne démontrant pas être dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux, même s'il ne répondait pas aux normes de décence.

Ni l'existence d'une contestation sur le loyer ni l'exécution partielle ou l'inexécution de travaux de réparation par le bailleur ne peuvent dispenser le preneur de payer le loyer (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 février 1994, n°92-11/882).

Le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement du loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux.

La demande tendant à obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En décidant unilatéralement de cesser volontairement de régler les loyers sans user des voies de droit existantes pour contraindre la bailleresse à remédier aux désordres dénoncés, le défendeur s'est placé dans une situation permettant à la bailleresse de solliciter la résiliation du bail et son expulsion.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2025.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les parties ne formulent aucune demande de délais de paiement.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (de reprise du paiement du loyer avant l'audience et d'être en situation de régler la dette locative) n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI CGPS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, et ce, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de la SCI CGPS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

La SCI CGPS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 janvier 2026, Monsieur [H] [J] devait la somme de 791 euros, soustraction faite des frais de procédure, du dépôt de garantie et prise en compte des versements de la CAF.

Il ressort des éléments versés aux débats que le loyer résiduel est de 59 euros et que Monsieur [H] [J] n'a pas honoré le paiement du loyer.

Monsieur [H] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur le dépôt de garantie

En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 22 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, "Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers". (Souligné par nos soins).

La SCI CGPS sollicite le versement d'un dépôt de garantie.

Monsieur [H] [J] s'y oppose, mentionnant que celui-ci n'a pas été demandé lors de la conclusion du bail.

Le contrat de bail produit par les parties ne mentionne pas de dépôt de garantie, son montant n'y étant pas indiqué.

Dès lors en l'absence de mention du montant de dépôt de garantie au contrat de bail, la demande de la SCI CGPS sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [H] [J] est devenu occupant sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 17 septembre 2025.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 345 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI CGPS ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes reconventionnelles de désignation d'un expert judiciaire et de réalisation des travaux

Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, "les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible".

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Se plaignant de désordres, Monsieur [H] [J] sollicite de manière reconventionnelle la désignation d'un expert judiciaire et la réalisation de travaux.

La SCI CGPS s'oppose à l'ensemble de ces demandes.

En l'espèce, les pièces produites aux débats (photographies non datées, non localisables et courrier de Madame [L] [V] en date du 1er février 2026 concernant la fréquence de l'entretien des espaces communs) sont insuffisantes à démontrer l'état du logement occupé par Monsieur [H] [J] et pour justifier de la demande d'expertise judiciaire. Le défendeur ne produit aucun commencement de preuve de l'existence de non-conformités qu'il allègue, ni de leur imputabilité à sa bailleresse.

Le bail est résilié par l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis le 17 septembre 2025, de sorte que le bailleur n'est plus soumis à une obligation de mise en conformité, Monsieur [H] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date (en ce sens, Cour d'appel de Metz, 3ème chambre civile, 27 novembre 2025, n°24/01235). En effet, le défendeur n'a plus la qualité de locataire et ne peut donc se prévaloir des droits découlant de cette qualité ni du contrat de bail.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d'expertise judiciaire, tout comme celle de réalisation de travaux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SCI CGPS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS