TJ 19272, 29 avr. 2026, RG 26/00021

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 26/00021 - N° Portalis 46C2-W-B7K-BGIN

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

minute :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me COUSIN
- Mme [S]
- M. [P]

1 copie exécutoire à :
- Me COUSIN

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Monsieur [Y] [R]
né le 09 Septembre 1983 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE substitué par Me Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR(S)

Madame [F] [S]
née le 07 Juin 1991 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [P]
né le 27 Décembre 1992 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2025, Monsieur [Y] [R] a consenti un bail d'habitation à Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 720 euros et d'une provision pour charges de 35 euros.

Un courrier de mise en demeure en date du 8 septembre 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 10 septembre 2025, a été adressé aux locataires concernant les impayés locatifs et le justificatif d'assurance habitation.

Un règlement de 750 euros a eu lieu le 15 septembre 2025 et les locataires ont, par la suite, transmis le justificatif de l'assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1741 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Un règlement de 750 euros a eu lieu le 15 octobre 2025 et une proposition de plan d'apurement de la dette locative a été transmise aux locataires par courrier en date du 7 novembre 2025, sans retour.

Par assignation du 13 janvier 2026, Monsieur [Y] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Tulle en référé pour juger que Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] n'ont pas réglé les loyers, que la clause résolutoire du contrat de bail d'habitation du 3 mars 2025 est acquise, en conséquence, ordonner l'expulsion de Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] de la maison située au [Adresse 4] à Salon-La-Tour ainsi que tout occupant des lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à 755 euros par mois, condamner solidairement à titre provisionnel Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] à lui payer une somme de 4011 euros pour des loyers non payés, condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] à lui payer une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment la délivrance du commandement de payer du 30 septembre 2025 (134,22 euros) ainsi que la dénonciation du commandement aux services de la préfecture (24,05 euros).

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 mars 2026. A cette audience, Monsieur [Y] [R], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et argumentations initiales.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Il n'a pas été mentionné l'existence d'une procédure de surendettement concernant Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] [R] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 30 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 741 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2025.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, le bailleur se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] ne s'étant pas présentés à l'audience, ni écrit au tribunal, ils n'ont pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier leur situation personnelle, familiale et financière.

S'il ressort des éléments du dossier que les locataires ont procédé à des versements de 750 euros les 15 septembre et 15 octobre 2025, plus aucun paiement n'a eu lieu par la suite.

Il convient de constater d'une part qu'aucune des parties n'a formulé de délais de paiement et d'autre part, que les revenus du foyer des défendeurs ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Monsieur [Y] [R] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Monsieur [Y] [R] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur [Y] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 janvier 2026, Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] devaient la somme de 4011 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement (au vu de la clause de solidarité mentionnée au contrat de bail) à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l'indemnité d'occupation

Il convient de constater que Monsieur [Y] [R] sollicite aux termes de son assignation, reprise lors de l'audience du 2 mars 2026, de voir fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à la somme de 755 euros par mois, sans cependant solliciter la condamnation des défendeurs au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle.

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T] sont devenus occupants sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 12 novembre 2025.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 755 euros.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [S] et Monsieur [I] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [Y] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS