TJ 06088, 15 mai 2026, RG 24/01518

Cour d’Appel d’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

4ème Chambre civile
Date : 15 Mai 2026

MINUTE N°26/
N° RG 24/01518 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVCJ

Affaire : [W] [J]
[A] [S] épouse [J]
C/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat, assistée de Eliancia KALO, Greffier

DEMANDEURS :
M. [W] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Roger FERRARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Mme [A] [S] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Roger FERRARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 27 Avril 2026

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 15 Mai 2026 après prorogation du délibéré a été rendue le 15 Mai 2026 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier,

Grosse :
Expédition : Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN
Me Roger FERRARI

Le

M. [W] [J] et Mme [A] [S] épouse [J] sont notamment propriétaires d’un appartement au 7ème et dernier étage d’un immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Ils ont entrepris divers travaux sur la terrasse de leur appartement et ont fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2024 une résolution ayant pour objet de les ratifier qui a été rejetée à la majorité de l’article 25.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, M. [W] [J] et Mme [A] [S] épouse [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir notamment l’autorisation judiciaire de conserver les travaux déjà exécutés conformément à leur demande soumise au vote des copropriétaires d’une part, et le prononcé de la nullité des résolutions n°12, 13, 14 et 16 adoptées par l’assemblée générale du 28 février 2024 d’autre part.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] a saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident communiquées le 31 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions d’incident communiquées le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sollicite que :

la demande d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée du 28 février 2024 soit déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir, la demande d’autorisation judiciaire de travaux déjà exécutés soit également déclarée irrecevable à défaut de remplir les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,les époux [J] soient condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il rappelle qu’en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décision d’assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Or, il fait valoir que les époux [J] n’ont pas eu la qualité d’opposant ou même d’abstentionniste lors du vote de la résolution 13, ce qui les prive de la qualité à agir pour en obtenir l’annulation. En réplique à l’argumentation des copropriétaires, il explique qu’ils étaient bien présent à l’assemblée et qu’ils n’apportent pas la preuve de leurs allégations sur l’insincérité du procès-verbal ou leurs protestations lors de la réunion.
Il expose également qu’au terme de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal à exécuter tous travaux d’amélioration, aux conditions fixées par le tribunal. Il soutient qu’il est constant qu’en application de ce texte, le tribunal ne peut faire droit à une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où ils n’ont pas déjà été exécutés car, dans le cas contraire, le tribunal ne peut pas fixer les conditions de leur réalisation. Il ajoute qu’il est ainsi acquis qu’il est impossible d’obtenir une ratification judiciaire de travaux déjà exécutés si bien qu’une telle demande est irrecevable.
Il souligne que les époux [J] ont procédé, en toute illégalité, à des travaux sur leur terrasse, travaux qui affectent les parties communes sans avoir sollicité au préalable l’autorisation de l’assemblée générale. Il indique que Monsieur [J] a demandé leur ratification à l’assemblée générale qui l’a refusé et que les copropriétaires sont irrecevable à obtenir cette ratification par le tribunal sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise, en réplique à l’argumentation des époux [J], qu’il n’existe aucune volonté de leur nuire et que les travaux qu’ils ont réalisés provoquent des désordres dans la copropriété.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 8 janvier 2026, M. [W] [J] et Mme [A] [S] épouse [J] concluent au rejet des fins de non-recevoir ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne subordonne pas l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux d’amélioration affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à la condition que ces travaux n’aient pas été réalisés avant la saisine de la juridiction. Ils font valoir que les travaux ont été effectués avec l’aval d’experts judiciaires, de l’Apave et du syndic si bien qu’ils contestent leur illicéité et le refus de l’assemblée de les ratifier. Ils estiment donc leur demande recevable.
Ils considèrent que la résolution n°13 est rédigé de manière partiale pour orienter le vote des copropriétaires et qu’elle est indivisiblement liée aux autres résolutions à l’encontre desquelles ils ont voté. Ils indiquent que s’ils n’ont pas participé au vote de cette résolution, il ne fait pas de doute qu’ils entendaient s’y opposer dans la mesure où elle avait pour objet d’autoriser une action en justice à leur encontre. Ils estiment que la mention de leur vote par le procès-verbal est peu vraisemblable d’autant que leurs protestions orales n’ont pas été consignées. Ils en concluent que la mention selon laquelle ils ont voté en faveur d’une décision défavorable doit être considérée comme inexacte.
En réplique à l’argumentation du syndicat, ils expliquent qu’ils ne sollicitent pas la nullité de la résolution n°13 mais qu’ils demandent au tribunal de suppléer le refus de l’assemblée de ratifier leurs travaux si bien que les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables.

L’incident a été retenu à l’audience du 23 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026 prorogé au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir opposée au recours contre la résolution n°13 de l’assemblée du 28 février 2024.

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seul qualité à agir à cette fin.

En effet, les copropriétaires, qui ont émis un vote favorable à une décision et qui ont de ce fait contribué à la formation d’une majorité ayant permis son adoption, sont irrecevables pour en demander ultérieurement l’annulation.

Le copropriétaire défaillant est le copropriétaire absent ou non représenté lors de l’assemblée. Un copropriétaire est qualifié d’opposant s’il a voté dans le sens contraire à celui de la majorité.

Bien que la qualité de copropriétaire abstentionniste ne soit pas prévu par les textes, il est acquis que le copropriétaire qui s’est abstenu lors du vote ne peut pas être considéré comme opposant, sauf s’il a manifesté, d’une manière ou d’une autre, sa réticence, ses plus expresses réserves ou son absence d’adhésion aux résolutions qu’il conteste.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ce texte énonce également que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et qu’il précise les noms et le nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

Le procès-verbal régulièrement établi et signé, fait foi des constatations qu’il contient.

La présomption de sincérité qui s'attache aux mentions du procès-verbal régulièrement signé n'est cependant pas irréfragable, elle peut être mise en échec par la preuve contraire démontrant son inexactitude.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le témoignage formel de copropriétaires ayant participé aux délibérations permettant de démontrer l’erreur. De simples affirmations ou des documents peu pertinents sont par contre insuffisants pour ôter sa valeur probante au procès-verbal.

En l’espèce, les époux [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] pour obtenir non seulement l’autorisation judiciaire de travaux déjà exécutés, mais également le prononcé de la nullité de plusieurs décisions de l’assemblée générale du 28 février 2024 dont la résolution numéro 13.

Cette décision est rédigée de la manière suivante :

« 13) Suite au refus de la demande en douzième résolution de régularisation des installations réalisées par monsieur [J], mandat d’ester en justice concernant leur dépose (article 25, loi du 10.07.1965)

L’assemblée générale :

Prend acte que les actions en justice proposées seront réalisées conjointement en cas d’acceptation.
Prend acte qu’une réunion technique a eu lieu le 1er juin 2023 (cf. rapport cabinet SNDA) rappelant qu’avant toute construction d’une paroi maçonnée, une autorisation préalable auprès de la mairie de [Localité 4] et de la copropriété devait être fournie.

Demande à Monsieur [J] l’autorisation amiable d’accès à l’étancheur Nissa Etanche et au maçon Team pour retirer le mur en parpaing et les étagères dans les règles de l’art, aux frais avancés de Monsieur [J].

A défaut de solution amiable, donne mandat d’ester en justice au syndic en activité en faisant appel à l’huissier et l’avocat de son choix, d’introduire à l’encontre de Monsieur [J] toute procédure opportune, référé ou fond, et si besoin appel et cassation, en vue de retirer la paroi en béton et le placard attenant.

Il est passé au vote :

Vote contre : [V]/[M] N (80), [Adresse 6] (80), SCIC les 3 colonnes (51), soit 211
Vote abstention : [Adresse 7][K] Stépane (81), [Adresse 8] (45), [X] [P] (80), soit 206
Vote pour : 6912
Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. »

Les époux [J] n’apparaissent ni dans les abstentionnistes ni dans les copropriétaires ayant voté contre cette décision si bien qu’ils ont voté, selon les mentions de ce procès-verbal, en faveur de cette résolution, ce qui les prive de la qualité d’opposant requise pour que leur recours en annulation soit recevable.

Ils soutiennent toutefois que les mentions de ce procès-verbal, qui font foi jusqu’à preuve du contraire, sont erronées. Ils ne fournissent pas des témoignages démontrant qu’ils se sont opposés à la décision mais procèdent par présomption en considérant que la résolution leur étant défavorable, ils ont nécessairement voté contre.

Or, la décision prise ne leur est pas défavorable puisqu’elle autorise le syndic à agir en justice à défaut de solution amiable consistant pour Monsieur [J] à donner une autorisation d’accès à l’étancheur Nissa Etanche et au maçon Team pour retirer le mur en parpaing et les étagères dans les règles de l’art, à ses frais avancés.

Il ne peut donc être présumé que les époux [J] auraient nécessairement voté contre cette résolution leur offrant de régler amiablement le litige par la remise en état des lieux à leurs frais.

Dès lors, ne rapportant pas la preuve qu’ils ont, contrairement aux mentions du procès-verbal, été opposants à la résolution numéro 13 adoptée par l’assemblée générale du 28 févier 2024, les époux [J] n’ont pas qualité à agir en nullité de cette décision.

Leur demande de prononcé de la nullité de la résolution numéro 13 de l’assemblée générale du 28 févier 2024 de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sera par conséquent déclarée irrecevable.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande d’autorisation judiciaire de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus.

Il s’ensuit que le tribunal ne peut accueillir une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris car s’ils sont déjà en cours, il lui est impossible de déterminer les conditions de leur exécution.

Toutefois, la recevabilité d’une action n’est pas subordonnée à la démonstration préalable de son bien-fondé, la réunion des conditions requises par la loi étant une condition de son succès et non de sa recevabilité.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les conditions requises par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies puisque les demandeurs ont, déjà et sans autorisation préalable de l’assemblée, fait exécuter les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Ce moyen s’analyse cependant en une défense au fond qui tend à faire rejeter la prétention des époux [J] comme n’étant pas justifiée et non en une fin de non-recevoir les privant du droit d’agir sans examen au fond.

Par conséquent, la fin de non-recevoir opposée à la demande d’autorisation judiciaire de travaux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Les dépens de l’incident seront réservés en fin de cause et les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS