TJ 57463, 11 mai 2026, RG 25/00694

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MAI 2026

N° RG 25/00694 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXKC

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [G] [R]
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître David MARTIN, avocat au barreau de METZ

Madame [V] [M] épouse [R]
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Maître David MARTIN, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [F] [P]
demeurant [Adresse 3]
Non comparante, ni représentée

Madame [C] [Q] épouse [P]
demeurant [Adresse 3]
Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l'audience publique de référé du 23 février 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me MARTIN (par case) + pièces
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [P] (par LS) et Mme [Q] ép. [P] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 décembre 2022, Monsieur [G] [R] et Madame [V] [M] épouse [R] ont consenti à Madame [F] [P] et à Madame [C] [Q] épouse [P] un bail d'habitation sur une maison située [Adresse 4] à [Localité 1] (57), moyennant un loyer mensuel révisable de 580 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [G] [R] et Madame [V] [M] épouse [R] ont fait signifier à Madame [F] [P] et à Madame [C] [Q] épouse [P] le 16 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4 884 euros, outre notamment de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié à Madame [F] [P] et à Madame [C] [Q] épouse [P] 18 novembre 2025 et enregistré au greffe le 10 décembre 2025, Monsieur [G] [R] et Madame [V] [M] épouse [R] ont constitué avocat et les ont assignées à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 23 février 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

CONSTATER la résiliation du bail au 16 juillet 2025 sinon au 16 août 2025 ;CONDAMNER solidairement Mesdames [F] et [C] [P] à leur verser une provision d’un montant de 8 610 euros ;FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail au montant de 621 euros ;ORDONNER l’expulsion de Mesdames [F] et [C] [P], au besoin avec le concours de la force publique ;CONDAMNER solidairement Mesdames [F] et [C] [P] aux entiers frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;CONDAMNER solidairement Mesdames [F] et [C] [P] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 février 2026 au cours de laquelle les demandeurs représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes, communication leur étant faite du bordereau de carence du diagnostic social et financier établi le 12 septembre 2025, à Madame [F] [P] et à Madame [C] [Q] épouse [P] n’étant ni présentes ni représentées bien que régulièrement assignées par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et la constatation subséquente de la résiliation du contrat de bail :

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette même qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, ainsi qu’en l’occurrence, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévue en l’article 7 dudit contrat aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

De l'examen des pièces versées aux débats il résulte qu’un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée comme ladite clause a été régulièrement signifié à Madame [F] [P] et à Madame [C] [Q] épouse [P] le 16 juin 2025.
Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P], qui n’ont pas comparu, ne produisent par hypothèse aucun élément de nature à démontrer avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs et avoir remis au bailleur une attestation en justifiant, ainsi que le souligne ce dernier par voie d’assignation, sans être autrement contredit.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies, non ainsi qu’il est sollicité, à la date du 16 juillet 2025, mais à la date du 17 juillet 2025 à 0 heure, passé ainsi le délai d’un mois prévu à cette fin par la clause dont s’agit, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Le surplus des demandes formées à même fin par les demandeurs sera rejeté.

Dans la mesure où le bail se trouve résilié de plein droit à la date du 17 juillet 2025, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner la demande en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à une date y postérieure à raison du défaut de paiement des causes du commandement, subséquemment sans objet.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et indemnités d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
En l’occurrence, les consorts [R] produisent un décompte actualisé arrêté à la date du 1er octobre 2025 aux termes duquel les défenderesses restent redevables à leur égard de la somme de 8 610 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P], qui n’ont pas comparu, ne produisent par hypothèse aucun élément de nature à contester utilement l’existence comme le quantum de la dette.

Il convient donc de considérer que Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] restent redevables de la somme totale de 8 610 euros selon décompte de créance arrêté à la date du 1er octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, au paiement de laquelle elles seront donc condamnées en l’occurrence solidairement tant en application de la clause de solidarité prévue au bail qu’en application des dispositions de l’article 220 du Code civil.

En conséquence et au regard de ce qui précède, Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] seront, à titre provisionnel, solidairement condamnées à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [V] [M] épouse [R] la somme de 8 610 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 1er octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Sur l'octroi de délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] n’ont pas comparu à l'audience, de sorte que leur situation et leurs capacités contributives actualisées ne peuvent être déterminées, le juge n'est pas mis en mesure d'accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] seront condamnées solidairement selon motifs qui précèdent au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elles sont devenues occupantes sans droit ni titre, soit à compter du 17 juillet 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, soit, ainsi qu’il est sollicité et résulte du décompte produit au dossier, à la somme de 621 euros représentant le montant du montant du loyer, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont sont redevables le cas échéant les défenderesses sera calculée prorata temporis au titre du mois de juillet 2025 à compter du 17 juillet 2025 et le dernier mois, dès lors que les mêmes en sont redevables jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.
Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Dès lors, il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due à compter du 17 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer, soit à la somme de 621 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner solidairement à titre provisionnel, Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [V] [M] épouse [R] à compter du 17 juillet 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 621 euros correspondant au montant du loyer, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 8 610 euros outre intérêts au paiement de laquelle Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P] sont déjà solidairement condamnées à titre provisionnel au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 17 juillet 2025.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :
Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P], qui succombent, seront in solidum condamnées aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 16 juin 2025 d’un montant de 213,99 euros, de l'assignation du 18 novembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 21 novembre 2025, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Madame [F] [P] et Madame [C] [Q] épouse [P], étant tenues aux dépens, seront in solidum condamnées à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [V] [M] épouse [R] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :
En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS