TJ 31555, 12 mai 2026, RG 26/00779
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Texte de la décision
N° RG 26/00779 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VDZ7
MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/00779 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VDZ7
NAC: 30B
FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le
à la SELAS D’AVOCATS ATCM
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 MAI 2026
DEMANDERESSE
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE
DÉFENDERESSE
SCI CAPITOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats à l’audience publique du 05 mai 2026
PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier
ORDONNANCE
PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier
Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,
EXPOSE DU LITIGE
Par ordonnance du 23 avril 2026 (n° RG 26/00386 et n° minute 26/451), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4] a été autorisé à assigner en référé à heure indiquée la SCI CAPITOLE, en sa qualité de copropriétaire du lot n° 103 dans laquelle elle exploite une salle de sport sous l'enseigne « Keepcool ».
Par actes de commissaire de justice du 24 avril 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE a assigné la SCI CAPITOLE devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé à l'audience indiquée.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 05 mai 2026.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4], dans son assignation et au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1240 du code civil et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, demande au juge des référés :
de condamner la SCI CAPITOLE à cesser toute activité au sein de son lot de copropriété n°103 sis [Adresse 1] à Toulouse et à procéder à sa fermeture, sous astreinte de 150 euros par jour passé la signification de l'ordonnance de référé,d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire des parties, selon la mission telle que suggérée dans ses conclusions,de condamner la SCI CAPITOLE à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 25 février 2026.
La SCI CAPITOLE bien que régulièrement assignée selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat et ne s'est pas présentée à l'audience. Elle est défaillante.
Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse, il sera renvoyé à l'assignation versée au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
* Sur la demande d'expertise
Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec.
En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4] produit des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond. En outre, la partie défenderesse ne s'oppose pas à la nécessité d'une mesure d'expertise judiciaire puisqu'elle n'a pas jugé utile de présenter des moyens de défense à cette prétention.
En effet, il résulte très clairement des débats et notamment du rapport du BET INGESTRUCTURE que la poursuite de l'exploitation de la salle de sport au rez-de-chaussée et au sous-sol de la copropriété « dans les conditions actuelles, générant des sollicitations dynamiques répétées et non maîtrisées, est susceptible d’entraîner une aggravation des désordres existants, une fragilisation progressive des éléments porteurs et à terme, une atteinte à la stabilité local voire global de l'ouvrage ».
Ce rapport insiste sur le fait que les dalles et du rez-de-chaussée et du sous-sol ont été réalisées dans un ancrage direct avec les murs existants, sans respect des normes vis-à-vis de ce type d'exploitation. Cela créé ainsi une continuité structurelle qui favorise la transmission direct des vibrations et des ondes de choc vers les murs porteurs. Plus globalement, il détaille les raisons de cette conclusion globale et caractérise ainsi les motifs légitimes qui rendent utiles la mesure d'instruction, laquelle n'est pas explicitement contestée.
La mission de l'expert sera libellée dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par la partie demanderesse.
* Sur la demande de cessation d'activité
Par application de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L'article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Sur le fondement de ces textes, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés qu'il condamne la SCI CAPITOLE à cesser toute activité au sein de son lot de copropriété n°103 sis [Adresse 1] à Toulouse et qu'il soit procédé à sa fermeture, sous astreinte de 150 euros par jour passé la signification de l'ordonnance de référé.
Cette prétention se fonde sur la préconisation expertale du BET INGESTRUCTURE qui mentionne explicitement dans son rapport : « arrêt immédiat de l'exploitation : il est nécessaire de suspendre immédiatement l'exploitation de la salle de sport pour limiter les vibrations et nuisance, prévenir l'aggravation des désordres et protéger la sécurité et le confort des occupants ».
A plusieurs reprises, la SCI CAPITOLE a été en mesure de pouvoir contester cette demande de fermeture judiciaire de l'exploitation de la salle de sport sollicitée par le syndicat des copropriétaires.
Tout d'abord, suite à une lettre recommandée avec avis de réception adressée le 04 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI CAPITOLE de « procéder sans délai à la cessation complète de l'exploitation de la salle de sport », sans réaction de sa part.
Puis, par sommation interpellative émise par acte de commissaire de justice du 25 février 2026, la SCI CAPITOLE a été sommée « d'avoir à cesser toute activité au sein du lot de copropriété n°103 (…) et à procéder à la fermeture, dès réception de la présente sommation de faire ». Cette demande n'a pas été suivie d'effet et contrairement à ce qui a été indiqué, l'avocat de la société civile immobilière n'a pas pris contact avec le syndic.
Par ailleurs, lors d'une assemblée générale extraordinaire du 09 avril 2026 à laquelle la SCI CAPITOLE était présente et représentée, l'ensemble des copropriétaires présents, y compris la défenderesse, a autorisé le syndic à ester en justice, en expliquant que seraient sollicitées l'expertise et la fermeture judiciaire de la salle de sport.
Enfin, suite à la délivrance de la présente assignation, la SCI CAPITOLE a encore choisi de ne pas contester cette demande de fermeture, ni de faire valoir des explications ou des moyens de défense.
Il en résulte qu'il n'existe aucune contestation, voire une autorisation explicite, à cette demande de cessation d'activité qui se fonde sur les préconisations du cabinet d'expert. Celui-ci insiste à deux reprises dans son rapport sur la nécessité d'une fermeture « immédiate ». Elle est motivée pour des raisons de sécurité structurelle caractérisant à la fois une mesure urgente qui ne se heurte « à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend » et un « dommage imminent » au sens des articles 834 et 845 précité.
Il sera donc fait droit à cette prétention, selon les modalités décrites au dispositif de l'ordonnance.
* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles
Compte tenu de l'urgence inhérente au référé à heure indiquée, les frais de consignation seront avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4], afin d'assurer l'efficacité et la rapidité de la mesure d'expertise, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'il en assume la charge dans un premier temps.
L'inertie de la SCI CAPITOLE a contraint le syndicat des copropriétaires à devoir avoir recours à une procédure contentieuse pour tirer les conséquences des préconisations de l'expertise amiable.
Dans la mesure où il serait inéquitable que les copropriétaires qui subissent les nuisances, assument également l'intégralité des frais générés par la présente procédure, la SCI CAPITOLE sera condamnée à supporter les dépens (sommation interpellative, assignation, signification...), ainsi que les frais irrépétibles générés et ce, à hauteur de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire et désignons pour y procéder :
[F] [U]
SOCIETE RP CONSEIL
[Adresse 5]
[Localité 1]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 07.50.25.31.77 Mèl : [Courriel 1]
et à défaut de disponibilité et/d'acceptation de mission :
[H] [N]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Port. : 06.63.92.37.90 Mèl : [Courriel 2]
qui aura pour mission de :
visiter les lieux, [Adresse 1] à [Localité 3] et notamment son lot n°103 en présence de toutes parties intéressées et décrire les immeubles, prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment le rapport du BET INGESTRUCTURE, visiter en présence des parties, les parties communes et les parties privatives des immeubles concernées,examiner les désordres, malfaçons et non-conformités invoqués par les parties, et dire s'ils existent, donner son avis sur leur réalité et leur importance,pour ce faire, procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l'existence de ces désordres,les décrire et dire s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination,rechercher les causes, dire si elles proviennent d'une erreur de conception, d'une malfaçons dans la mise en œuvre, d'une négligence dans la direction des travaux, dans l'entretien des ouvrages ou de toute autre cause,rechercher et donner tous éléments motivés de nature à déterminer les responsabilités encourues par les participants à la mesure d'expertiseindiquer et chiffrer les travaux propres à y remédier sur la base de devis remis par les partis, en distinguant les travaux qui seraient susceptible de constituer une amélioration des ouvrages,donner tous éléments permettant d'évaluer les préjudices subis tant matériels qu'immatériels,déterminer les mesure conservatoires à prendre en urgence, à l'issue de la première réunion d'expertise judiciaire, en définir la nature et le coût. Donner tous éléments de nature à indiquer la ou les parties devant les supporter financièrement,à l'issue de la première réunion d'expertise judiciaire, dire si le lot n°103 peut être réouvert et réexploité et :dans l'affirmative, dire dans quelles conditions,dans la négative, informer l'autorité municipale en charge des immeuble en péril,indiquer, s'il y a lieu des travaux restant à exécuter pour remettre l'immeuble en conformité à sa destination et en évaluer le coût et la durée de son exécution,donner tous éléments pour proposer l'évaluation des préjudices éventuellement subis du fait d'éventuels désordres et potentielles malfaçons constatées et de l'exécution des réparations,donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ;
COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d'instruction ;
DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;
DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
DEMANDONS à l'expert de s'adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ([Courriel 3]) ;
DISONS que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4] qui devra consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant :
IBAN : [XXXXXXXXXX01]
BIC : TRPUFRP1
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;
DISONS que lors de la première réunion commune, l'expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;
DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire ;
RAPPELONS que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
RAPPELONS que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;
AUTORISONS l'expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;
DISONS que l'expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;
RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :
sauf autre délai fixé par l'expert, elles disposent d'un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,les dires doivent concerner les appréciations techniques, l'expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;
DISONS que l'expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de SIX MOIS à compter de l'avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l'ensemble des parties ;
DISONS que le non-respect par l'expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l'application des dispositions prévues à l'article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;
DISONS qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties son projet d'état de frais, d'honoraires et de débours en même temps qu'il l'adressera au magistrat taxateur ;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d'état de frais, d'honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l'ordonnance de taxe ;
DISONS qu'à défaut d'observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s'étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d'état de frais d'honoraires et de débours de l'expert ;
ENJOIGNONS la SCI CAPITOLE à cesser toute activité commerciale et toute exploitation de l'activité de la salle de sport « Keepcool », au sein de son lot de copropriété n°103 sis [Adresse 1] à Toulouse et à procéder à sa fermeture au public, dans un délai de VINGT QUATRE HEURES à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut pour la SCI CAPITOLE de respecter cette injonction judiciaire à compter de sa mise en œuvre effective et dans le délai indiqué, elle sera redevable d'une astreinte quotidienne de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard dont elle devra savoir faire la preuve ;
DISONS que le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulouse serait compétent le cas échéant pour liquider l'astreinte provisoire et le cas échéant en prononcer une nouvelle ;
DISONS que cette injonction judiciaire courra jusqu'au 15 août 2026 et pourrait être prolongée par ordonnance sur requête adressée par la partie la plus diligente au président du tribunal judiciaire de Toulouse sur préconisation expertale défavorable à la réouverture, sauf à ce que l'autorité municipale prenne un arrêté de fermeture administrative d'ici cette date ;
DISONS que cette injonction judiciaire pourrait être levée par ordonnance sur requête adressée par la partie la plus diligente au président du tribunal judiciaire de Toulouse sur préconisation expertale favorable à la réouverture ;
CONDAMNONS la SCI CAPITOLE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 4] une somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS les parties du surplus ou de toutes autres prétentions ;
CONDAMONS le SCI CAPITOLE aux dépens de l'instance en référé, incluant notamment l'assignation, la sommation interpellative du 25 février 2026 et la signification, sauf récupération dans le cadre d'une instance au fond ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
Ainsi jugé et mis à disposition le 12 mai 2026.
LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
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