TJ 35238, 15 mai 2026, RG 25/10570

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 15 Mai 2026

N° RG 25/10570 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7I7

Jugement du 15 Mai 2026

[D] [F]

C/

[V] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à madame [F]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à monsieur [M]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 15 Mai 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 19 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [D] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne assistée de son père monsieur [F]

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 juin 2022, Monsieur et Madame [M] ont consenti un bail d'habitation à Madame [F] [D] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 295€ et des provisions sur charges de 35€.
Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 330 euros.
Madame [F] [D] a quitté le logement le 19 aout 2024. Monsieur [M] a conservé le montant du dépôt de garantie dont elle a sollicité la restitution.
Par requête reçue le 13 juin 2025, Madame [F] [D] demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 1] de :
- Condamner Monsieur [M] à lui restituer le dépôt de garantie à hauteur de 330€ ainsi que le trop perçu du mois d’aout à hauteur de 128€ ainsi qu’à des dommages et intérets de 30€ par mois depuis le 19 octobre 2024
A l'audience du 19 mars 2026, Madame [F] a maintenu ses demandes. Elle a précisé qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ni de sortie, que le logement avait été rendu propre et qu’il avait été reloué le jour même. Elle a indiqué qu’elle avait proposé de revenir pour faire le ménage. Elle a proposé que Monsieur [M] puisse conserver les 128€ concernant les frais de ménage le cas échéant.
A l’audience, Monsieur [M] a sollicité que les demandes de Madame [F] soient rejetées.
Il indique qu’il était d’accord pour que Madame [F] rende le logement le 19 aout, qu’il n’a perçu le loyer de l’autre locataire qu’à compter du mois de septembre 2024. Il ajoute qu’il a fait l’état des lieux de sortie du logement seul et que l’ancienne locataire reconnaît dans un mail que le ménage dans le logement était insuffisant. Il indique que la somme de 128€ proposée est insuffisante.
L'affaire est mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de restitution de loyer
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, le contrat de bail produit par les parties ne mentionne pas que le mois dont la jouissance a été commencée doit être entièrement payé en cas de départ anticipé du locataire.
Les parties se sont accordées pour un départ de Madame [F] du logement le 19 aout 2024. Il n’est pas contesté que le loyer d’août avait été réglé en entier par la locataire. Cependant, alors que les parties n’étaient plus liées contractuellement à compter du 20 aout 2024, Madame [F] n’avait donc plus la jouissance du logement et elle était uniquement tenue de régler les sommes du 1er au 19 aout inclus, soit la somme de 202,26€ ((330/31)x19). Monsieur [M] a donc perçu de manière indue la somme de 127,74€ qui doit être restituée à Madame [F].

II. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Il ressort de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées
[…]
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
–    de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessaires pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.
En l'espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé. Le logement est donc réputé avoir été reçu en bon état. Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé de manière contradictoire permettant de caractériser avec certitude l’existence de dégradations.
Il ressort du mail de Monsieur [Q] [F] du 17 septembre 2024 qu’il reconnaît « qu’un ménage plus approfondi aurait été nécessaire, et petites réparations », ce que reconnaît également la locataire à l’audience. Alors qu’il y avait une obligation d’entretien du logement, des frais de ménage sont donc dus.
Cependant, le bailleur produit un devis de la société SHIVA avec quatre heures de ménage sans pour autant démontrer que 4 heures auraient été nécessaires pour remettre en état le logement.
En effet, le document intitulé « compte rendu d’état des lieux de sortie » n’a pas été effectué de manière contradictoire et ne peut suffire à déterminer l’existence et l’ampleur des dégradations locatives invoquées. Si Monsieur [M] produit des photographies qu’il énonce être du logement, celles-ci ne sont pas datées avec certitude (la mention manuscrite sur la pochette photo remise étant insuffisante) et ne permettent pas d’établir la réalité de l’état du logement lors de sa restitution. En tout état de cause, les déclarations du propriétaire quant au fait que de très nombreux travaux de ménage ou autre dans le logement auraient été nécessaires sont peu crédibles puisque ce dernier a remis en location le logement le jour même du départ de Madame [F], ce qui implique qu’il était en état d’être loué.
Dans ces conditions, il apparaît que la somme de 128€ proposée par Madame [F] au titre de frais de ménage est suffisant pour réparer le manquement à l’obligation d’entretien du logement. La somme de 202€ devra donc être restituée au titre du dépôt de garantie.
Alors même que le bailleur était bienfondé à retenir une partie du dépôt de garantie en lien avec les difficultés de ménage, la demande devoir régler la majoration de 10 % sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

•         Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [M] étant la partie perdante à l’instance, il sera condamné à régler les dépens de l’instance.
•         Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [M] à verser à Madame [F] [D] la somme de 127,74 euros au titre des loyers trop perçus du 20 au 31 aout 2024 pour le logement situé [Adresse 4] CONDAMNE Monsieur [M] à verser à Madame [F] [D] la somme de 202 euros au titre du prorata du dépôt de garantie concernant le logement [Adresse 4] REJETTE la demande de Madame [F] [D] de voir condamner Monsieur [M] la somme de 30€ par mois depuis le 19 octobre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [M] aux entiers dépens de la présente instance ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,