TJ 01053, 11 mai 2026, RG 24/01789

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/01789 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXPB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 11 Mai 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [E] [V] [Y]
née le 29 Janvier 1960 à [Localité 1] (36),
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 115

DEFENDERESSE

E.U.R.L. CITYA PAYS [L] L’AIN,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Madame JOUHET, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Mars 2026

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [V] [Y] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage, [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 1er avril 2020.

Les copropriétés situées [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 2] ont une entrée commune et dispose d'une toiture d'un seul tenant.

En 2018, il a été constaté que les eaux récoltées par la descente côté cour des eaux pluviales de la toiture s’écoulaient en façade et accentuaient la ruine des cagibis en façade.

Lors de l’acquisition du bien, Madame [E] [V] [Y] a été informée de l’existence d’un litige avec l’immeuble contigu situé au numéro [Adresse 6] concernant la propriété de cagibis extérieurs adossés à la façade côté cour qu’il fallait démolir et dont la propriété était discutée entre les deux copropriétés. Le versement d’une provision ayant été effectuée par les copropriétaires et notamment les vendeurs.

Compte tenu de l’état des poutres soutenant le plancher de l’appartement, Madame [E] [V] [Y] a dû quitter son logement par mesure de sécurité le 31 juillet 2021 pour ne le réintégrer qu’au mois de juin 2024.

Le 2 août 2021, un diagnostic sondages-structure a conclu, après examen de la cour du [Adresse 3], que « cet immeuble est en mauvais état, des zones dangereuses ont été mises en évidence (matériaux dégradés rompus ou pouvant se rompre rapidement). Les cagibis dans la cour seront démolis, évacués, compris la poutre dans le cagibi du RDC. Le plancher du RDC au fond du tabac, côté cour est en cours d’étaiement. Une solution de confortement définitif sera trouvée (plancher à refaire). Le plancher sur cave sous le hall central sera repris intégralement, il doit être étayé rapidement (étais + sur cuve). Des ventilations seront mises en œuvre ».

Le 1er septembre 2022, l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7] a approuvé le principe de la mise en œuvre d’une expertise judiciaire visant notamment à chercher les éléments permettant de déterminer les responsabilités dans les sinistres dont est affecté l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a saisi le juge des référés qui a, par ordonnance en date du 9 février 2023, ordonné une expertise judiciaire.

Le rapport a été déposé le 29 février 2024 et a conclu que les cagibis présents dans la cour commune aux deux immeubles appartenaient aux deux copropriétés.

Le litige n'a pas pu se régler amiablement.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Madame [E] [V] [Y] a fait assigner la SARL Citya pays [L] l’Ain devant le Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d'obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer des dommages et intérêts au titre des préjudices subis outre une indemnité judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 avril 2025, Madame [E] [V] [Y] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de condamner la SARL Citya pays [L] l’Ain à lui payer :

- 31 846,98 euros au titre de son préjudice matériel ;
- 22 750,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- 8 000,00 euros au titre de son préjudice moral ;
- 4 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses demandes, Madame [E] [V] [Y] indique que la SARL Citya pays [L] l’Ain, en sa qualité de syndic de copropriété, a commis plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité civile.

En premier lieu, elle estime que la défenderesse n’a pas fait procéder à l’exécution de plusieurs décisions d’assemblées générales à savoir :

- la résolution du 23 octobre 2018 tendant à la réalisation de travaux de reprise de maçonnerie sur la façade à l’arrière de la copropriété ;

- la résolution du 4 octobre 2023.

Sur la résolution du 23 octobre 2018, elle signale que la défenderesse est syndic de la copropriété depuis 2014 et qu’elle ignore toujours l’étendue de la propriété pour laquelle elle a reçu mandat ; qu’elle a induit en erreur les copropriétaires concernant l’accord nécessaire de la copropriété voisine et qu’elle ne démontre pas avoir entrepris des démarches pour obtenir cet accord ;
que personne ne s’opposait à la réalisation des travaux ; que même à supposer que les travaux n’aient pas été réalisés en raison de l’obstruction de la copropriété voisine, il aurait pu être envisagé que les travaux soient effectués par celle du [Adresse 8] dans l’attente d’un recours en responsabilité contre la copropriété voisine. Elle ajoute que lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à ester en justice et qu’aucune action n’a été engagée avant le 8 novembre 2022, soit plus d’un an après le sinistre de sorte que cela traduit un manque de diligence et d’efficacité dans la gestion juridique de la copropriété, aggravant les dommages subis.

Sur la résolution du 4 octobre 2023, Madame [E] [V] [Y] souligne que les travaux de son appartement n’ont été réalisés que grâce à l’un des copropriétaires qui s’est occupé de contacter les entreprises, d’assurer le déroulement du chantier et de faire régler les factures par le syndic. Elle souligne que le devis de reprise de la façade reçu le 27 mai 2024 n’a été que tardivement signé et que cela a retardé l’exécution des travaux.

En second lieu, elle lui reproche de n’avoir pas rempli son obligation de conservation, de garde et d’entretien du bien par l’absence d’entretien de l’arrière du bâtiment.

Elle fait remarquer que :

- le syndic n’a pas été cohérent sur la question de la propriété des cagibis et de la façade arrière du bâtiment dans la mesure où :
*le nettoyage de la cour a été voté lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2015 de sorte qu’il a nécessairement été considéré par le syndic que le syndicat des copropriétaires du numéro [Adresse 8] était bien propriétaire de celle-ci ;
*les travaux concernant les cagibis et la façade arrière ont été votés pour une prise en charge à 50 % par la copropriété du 27 et 50 % à la charge de la copropriété voisine, celle du numéro 29, lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2018 ;
*la question de la propriété des cagibis n’a été clarifiée que lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 alors que la défenderesse assure la gestion de la copropriété depuis 2014 ;
- le syndic a omis d’entretenir ces espaces en n’effectuant pas les travaux nécessaires pendant la période d’incertitude alors qu’il était informé d’une fuite dès 2018 ;
- un dégât des eaux est intervenu et l’assurance a refusé sa garantie ;
- en cas d’urgence, le syndic doit :
*commander immédiatement les travaux nécessaires pour préserver l’immeuble dont il assure la gestion ;
*informer les copropriétaires de son initiative ;
*convoquer une assemblée générale dans les plus brefs délais pour ratifier les travaux qui peuvent l’être à la majorité simple ;
- le syndic n’a pas agi avant 2021 ;
- l’expert relève que l’ensemble des désordres a pour origine la vétusté de l’immeuble au numéro [Adresse 8] qui n’a pas reçu de véritable entretien ou mise à niveau pendant des années.

Enfin, elle lui reproche également l’absence d’organisation d’assemblée générale annuelle depuis 2023 expliquant l’état de délabrement de l’immeuble. Elle fait observer que la dernière assemblée était une assemblée générale extraordinaire en date du 4 octobre
2023 ; que la dernière assemblée générale ordinaire permettant d’arrêter le budget date du 22 septembre 2021, date à laquelle le mandat de syndic avait été confié pour 3 ans à Citya.

Sur ses préjudices, elle considère qu’ils sont de trois ordres : matériel, de jouissance et moral.

S’agissant de son préjudice matériel, elle déclare :

- qu’elle a dû quitter son logement le 30 juillet 2021 ;
- que l’expert a chiffré le coût des travaux de remise en état de son appartement comme il
suit :
*5 027,84 euros au titre des travaux de plâtrerie et de peinture ;
*2 568,90 euros au titre des travaux de plomberie, chauffage et électricité ;
- qu’elle a eu d’autres frais tels que :
*des frais de trajet entre son domicile provisoire et son travail pour 583,20 euros par
mois ;
*des frais de déménagement à hauteur de 2 000,00 euros lorsqu’elle a déménégé le 30 juillet 2021 puis pour réintégrer son appartement en juin 2024 ;
*des frais de repas pour le déjeuner à hauteur de 60,00 euros par mois soit un montant total de 2 000,00 euros entre 2021 et 2023 ;
*des frais liés à la conclusion d’un prêt permettant de financer les appels de fonds pour les travaux des parties communes pour 3 754,24 euros ;

S’agissant de son préjudice de jouissance, elle relève avoir été contrainte de se reloger sur une période de deux ans et dix mois. Elle chiffre ce préjudice sur une durée de 35 mois à hauteur de 22 750,00 euros en se référant à la valeur locative de son appartement telle que retenue par l’expert.

S’agissant de son préjudice moral, elle affirme avoir été sans domicile fixe pendant près de trois ans ; avoir dû vivre en colocation avec des amis avec un rytme de vie différent ne lui permettant pas de recevoir ses proches, notamment ses petites filles, et que cela a eu un impact sur sa santé avec des signes d’anxiété ; que le manque d’explications du syndic concernant les appels de charges ont accentué son préjudice.

****

En défense, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées électroniquement le 13 juin 2025, la SARL Citya pays [L] l’Ain sollicite du tribunal :

A titre principal, qu'il :

- déboute Madame [E] [V] [Y] de l'intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire, qu’il :

- ramène à de plus justes proportions les prétentions de Madame [E] [V] [L]
[Localité 3] ;

En tout état de cause, qu’il :

- condamne Madame [E] [V] [Y] à lui verser la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de son conseil.

A l'appui de ses prétentions, la SARL Citya pays [L] l’Ain souligne que l’expert n’a pointé aucun retard dans les prises de décisions mais des désordres structurels dans les parties communes des deux immeubles.

Concernant l’exécution des délibérations d’assemblée générale, elle fait valoir :

- s’agissant de celle du 23 octobre 2018 :

*que la démolition des cagibis était subordonnée à l’accord de la propriété voisine;
*que l’assureur d’un propriétaire du numéro 29 a estimé que seule la copropriété du numéro 27 était responsable du sinistre ;
*que l’assureur de la copropriété du numéro 27 a estimé que la responsabilité devait être partagée avec la copropriété du numéro 29 ;
*que ces prises de positions démontrent que le syndic a interrogé la copropriété voisine afin d’obtenir le financement de 50 % des travaux ;
*que devant le refus de prise en charge par la copropriété voisine, elle a tenté d’obtenir le règlement de copropriété de l’immeuble du numéro [Adresse 9] afin de vérifier la propriété des cagibis mais qu’après de nombreuses relances elle n’a pas pu l’obtenir ;

- s’agissant de celle du 17 septembre 2019 :

*que l’assemblée générale du 17 septembre 2019 a autorisé le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre de la copropriété du numéro 29 avec un appel de fonds au 1er mars 2020 de sorte qu’elle ne pouvait saisir un avocat avant cette date ;
*que finalement les cagibis sont la propriété exclusive de la copropriété du numéro 27 de sorte que l’action envisagée ne se justifiait plus ;
*que lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2021, il a été voté l’intervention d’un avocat pour solliciter la prise en charge de la moitié des frais de réfection du plancher du hall commun aux deux immeubles.

Elle en déduit qu’elle ne pouvait procéder à la réalisation des travaux votés le 23 octobre 2018 sans accord de la copropriété voisine ni engager de procédure judiciaire conformément à la résolution votée le 17 septembre 2019 puisqu’il existait un doute sur la propriété des cagibis sinistrés et que finalement la copropriété du 27 en était seule propriétaire. Elle ajoute que la demanderesse confond l’objet des deux autorisations d’ester en justice votées le 17 septembre 2019 et le 1er septembre 2022 puisque la première avait pour objet de contraindre la copropriété voisine à prendre en charge 50 % du coût de démolition des cagibis et la seconde d’obtenir une expertise judiciaire afin de déterminer la responsabilité de chacun dans le cadre du sinistre d’effondrement des planchers. Elle en conclut qu’on ne peut lui reprocher d’avoir mis 3 ans à agir en justice puisque l’autorisaton lui a été donnée le 1er septembre 2022 et que l’assignation a été délivrée le 8 novembre 2022.

Concernant son obligation de conservation, de garde et d’entretien du bien, elle relève :

- que dès l’assemblée générale du 8 octobre 2014, le syndic a proposé une résolution tendant à constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes mais que cette résolution a été refusée à l’unanimité par le syndicat des copropriétaires ;
- que le sinistre lié au dégât des eaux a pour origine une fuite sur un chéneau commun au [Adresse 8] et au [Adresse 6] ;
- que jusqu’en 2021 les conséquences connues de ce dégât des eaux étaient circoncrites aux deux cagibis dont la destruction avait déjà été prévue ;
- qu’avant cette date, aucun affaissement de plancher n’avait été constaté et qu’il n’y avait dès lors aucune urgence ni mesure conservatoire à prendre ;
- que dès que le syndic a eu connaissance du mauvais état de la poutre et de son étendue, les mesures nécessaires ont été prises en mandatant des entreprises pour une étude structure, un étayage et le remplacement du chéneau ;
- que ces mesures ont été ratifiées par l’assemblée générale du 22 septembre 2021.

Elle ajoute, concernant le montant des devis de travaux établis en 2022 et en 2023 :

- que la différence de prix dans les devis réside dans la quote part prise en charge par le syndicat des copropriétaires du numéro 29 ;
- qu’il y a bien eu mise en concurence des entreprises à la suite de l’appel d’offre régularisé par le maître d’oeuvre ;
- que certains lots prévus en 2022 n’ont plus été prévus en 2023.

Sur l’utilisation des charges appelées, elle fait valoir que ces arguments sont sans lien avec les préjudices allégués.

Elle en déduit qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des difficultés survenues dans le cadre de ce sinistre.

A titre subsidiaire, sur les préjudices allégués, elle expose :

- sur le préjudice matériel :

*que les travaux de plâtrerie, peinture, plomberie, chauffage et électricité sont indiqués dans le rapport comme étant ceux nécessaires à la remise en état à l’identique de l’appartement de la demanderesse alors qu’il s’agit des mêmes travaux que ceux votés lors de l’assemblée générale du 4 octobre 2023 et qui demeurent à la charge de la copropriété du [Adresse 3], ne constituant pas un préjudice propre à la demanderesse ;
*que la somme réclamée au titre des frais de transport est injustifiée ;
*qu’au jour de l’assignation, les frais de déménagement n’avaient pas encore été exposés car elle verse aux débats un devis établi le 15 février 2024 de sorte que ce poste de préjudice n’est pas établi ;
*que les frais de repas n’ont pas à être pris en compte comme l’estime l’expert et que la demanderesse ne justifie pas du fait qu’elle déjeunait chez elle avant de quitter son
appartement ;
*que les charges de copropriété ne sont pas réglées alors qu’elle prétend avoir souscrit un prêt dans ce but ;

- sur le préjudice de jouissance :

*qu’une indemnisation sur la base de 100% de la valeur locative sur une durée de 35 mois apparait excessive d’autant plus qu’au mois de juin 2024, celle-ci avait déjà réintégré son logement ;

- sur le préjudice moral :

*qu’il n’est pas suffisamment justifié en ce que le certificat médical produit ne permet pas de caractériser un lien de causalité ;
*que les demandes en paiement de charges de copropriété ne sauraient constituer une faute génératrice d’un préjudice en ce que le paiement des charges est une obligation légale résultant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ce peu important l’existence de désordres affectant les parties communes ou privatives ;
*que les préjudices subis par la demanderesse doivent être indemnisés par les syndicats de copropriétaires des [Adresse 10] selon la clé de répartition fixée entre eux pour la prise en charge des travaux, le syndic n’étant pas responsable, à titre personnel, des préjudices subis.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l'exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

****

Par ordonnance en date du 15 janvier 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mars 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026.

MOTIFS

I/ Sur la responsabilité civile de la SARL Citya Pays [L] l’Ain en qualité de syndic de copropriété :

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit notamment que :

« I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ».

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

La responsabilité civile du syndic, délictuelle à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers, peut être engagée selon les règles du droit commun. Ainsi, le copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’encontre du syndic si l’une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel (dommages en parties privatives, troubles de jouissance).

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mars 1991, n° 89-18.758) résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu’il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 1985, n° 83-12.960).

Le copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 octobre 2009, n° 08-19.111).

En l’espèce, la demanderesse reproche à son syndic l’inexécution de plusieurs délibérations d’assemblée générale ainsi qu’un manquement à l’obligation de conservation, de garde et d’entretien du bien.

- Sur l’inexécution de décisions votées en assemblée générale :

Il n’est pas contesté que le syndic était avisé d’infiltrations d’eau en provenance de la toiture endommageant la structure d’anciennes toilettes extérieures, transformées en cagibis.

La demanderesse reproche d’abord à la SARL Citya Pays [L] l’Ain l’inexécution de la résolution n°10 votée lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2018 concernant la démolition des cagibis sinistrés sur la façade arrière de la copropriété à hauteur de
22 000,00 euros.

Aux termes de cette résolution, il est prévu que l’assemblée générale « autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 1 trimestre : 01/12/2018 ». « Les travaux votés pourront être exécutés à condition que le copropriétaire de l’immeuble [Adresse 11] accepte également les travaux de réfection. Il sera proposé au propriétaire voisin l’unique démolition des parties, sans reconstruction. Selon le règlement de copropriété, la prise en charge de la facture sera faite à 50 % entre le copropriétaire du [Adresse 11] et la copropriété [Adresse 3]. Une déclaration de sinistre a bien été faite auprès de l’assurance de la copropriété ». Les travaux ont été votés à la majorité absolue.

Il ressort de ladite résolution que l’exécution des travaux était subordonnée à l’accord du copropriétaire du [Adresse 11] avec une prise en charge de 50 % par chacune des copropriétés.

Il est constant que la SARL Citya Pays [L] l’Ain exerce en qualité de syndic du numéro [Adresse 12].

Il ressort du procès verbal d’assemblée générale du 18 septembre 2023, annexé au rapport d’expertise, que la copropriété du [Adresse 11] comprend trois propriétaires à savoir :

- Monsieur [T] pour 449 tantièmes ;
- Monsieur [U] [K] pour 370 tantièmes ;
- Madame [M] [Q] pour 211 tantièmes.

Monsieur [T] exerce en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires du numéro [Adresse 9].

La demanderesse ne verse aucun élément permettant d’établir l’accord de la copropriété du numéro 29 pour la prise en charge des travaux approuvés.

La SARL Citya Pays [L] l’Ain verse aux débats :

- un rapport d’expertise amiable contradictoire en date du 15 novembre 2018 diligenté par l’assureur de Monsieur [T], propriétaire du [Adresse 11], concluant à la responsabilité du [Adresse 3] ;
- un courriel en date du 17 janvier 2019 indiquant que la Mutuelle [L] l’Est, assureur de la copropriété du numéro [Adresse 3], a conclu à la responsabilité des deux copropriétés ;
- un courriel de la SARL Citya Pays [L] l’Ain en date du 29 janvier 2019 à destination de Monsieur [T] lui transmettant la conclusion des experts, l’interrogeant sur la nature commune ou privative du désordre avec demande de transmission du règlement de copropriété du numéro 29 et lui demandant son accord sur la prise en charge par moitié des travaux ;
- un courriel en réponse de Monsieur [T] en date du 30 janvier 2019 mentionnant son refus de prendre en charge des travaux de réparation affectant des parties appartenant au [Adresse 3] ;
- un courriel de la SARL Citya Pays [L] l’Ain en date du 20 février 2019 à destination de Monsieur [T] sollicitant la transmission du règlement de la copropriété du numéro 29 ainsi que les coordonnées de l’autre copropriétaire du numéro [Adresse 9] ;
- un courriel en réponse de Monsieur [T] en date du 22 février 2019 renouvelant son désaccord.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL Citya Pays [L] l’Ain a sollicité l’accord de la copropriété voisine pour la prise en charge des travaux, en vain.

Par conséquent, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas fait exécuter les travaux de démolition des cagibis votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 2018 alors que la condition essentielle pour leur mise en oeuvre, tenant à l’accord de la copropriété voisine, n’était pas satisfaite.

Madame [E] [V] [Y] reproche ensuite à la SARL Citya Pays [L] l’Ain l’inexécution d’une résolution de l’assemblée générale du 17 septembre 2019.

Aux termes d’une résolution n°5, le syndicat des copropriétaires a autorisé son syndic à ester en justice contre la copropriété du [Adresse 11] « suite au sinistre présent à l’arrière de la copropriété » avec un appel de fonds au 1er mars 2020.

Or, aucune action n’a été intentée avant la délivrance le 8 novembre 2022 d’une assignation en référé expertise ayant pour but de déterminer l’origine des désordres et la part des travaux imputable à chacune des copropriétés à la suite de l’effondrement de plancher survenu au [Adresse 3].

La SARL Citya Pays [L] l’Ain se contente à ce sujet d’indiquer qu’il a été confirmé que les cagibis, objet des travaux votés le 23 octobre 2018, appartenaient à la copropriété du numéro [Adresse 3] sans en justifier et alors même que le rapport d’expertise rendu le 29 février 2024 a conclu que les cagibis présents dans la cour commune aux deux immeubles appartenaient aux deux copropriétés.

Elle ne démontre donc pas avoir exécuté la résolution votée le 17 septembre 2019. En effet, l’action intentée le 8 novembre 2022 fait suite à l’autorisation délivrée le 1er septembre 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] suite à l’effondrement de plancher.

Il sera cependant rappelé que la fuite du chéneau commun à l’évacuation des eaux pluviales des [Adresse 10] est à l’origine de la dégradation des deux cagibis et que l’effondrement de plancher est une conséquence secondaire non contestée.

Ainsi, l’inexécution de la résolution n°5, adoptée à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3], constitue une faute de la part de la SARL Citya Pays [L] l’Ain.

- Sur le manquement à l’obligation de conservation, de garde et d’entretien du bien :

Madame [E] [V] [Y] reproche au syndic l’absence d’entretien de l’arrière du bâtiment ayant conduit à un sinistre par dégât des eaux.

Il résulte des pièces versées aux débats que la réfection du chéneau fuyard responsable du dégât des eaux depuis 2018 n’a été diligentée par le syndic en urgence qu’en 2021, soit plus de trois ans après la connaissance de l’existence de la fuite de sorte que les conséquences du dégât des eaux initialement circonscrites aux cagibis, se sont étendues en provoquant la dégradation d’une poutre, du plancher du hall et du plancher du 1er étage.

Cela constitue un manquement à son obligation de conservation et d’entretien du bien. A ce titre, il convient de rappeler que le refus de constituer une provision spéciale de nature à faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes pour les trois années à venir, voté par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 8 octobre 2014, n’est pas de nature à exonérer le syndic de copropriété de son obligation de diligenter toute mesure de nature à assurer l’exécution de sa mission et notamment la réfection du chéneau dès lors qu’il ne démontre pas avoir sollicité l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires sur ce point précis.

- Sur le lien de causalité :

Dans son rapport, l’expert indique que l’ensemble des désordres a pour origine la vétusté de l’immeuble [Adresse 3] qui n’a pas reçu de véritable entretien ou mise à niveau pendant des années. L’allée partagée avec l’immeuble [Adresse 11] n’a pas eu d’entretien.

Devant la dangerosité que représentait l’affaissement du plancher de son appartement, [E] [V] [Y] a été contrainte de quitter son appartement à compter du 30 juillet 2021.

Les fautes commises par la SARL Citya Pays [L] l’Ain ont donc contribué de façon directe et certaine aux préjudices causés à Madame [E] [V] [Y].

- Sur les préjudices subis par Madame [E] [V] [Y] :

*Sur le préjudice matériel :

Les travaux de remise en état de l’appartement :

Dans son rapport, l’expert conclut que les désordres touchent à la structure de l’immeuble dont les poutraisons sont vétustes voire en ruine et que les travaux vont consister à démolir les cagibis et réparer la structure de l’immeuble. Il déclare que les travaux vont créer des travaux connexes dans l’appartement de la demanderesse et dans le local commercial.

En page 13 de son rapport, l’expert détaille expressément les travaux nécessaires à la remise en état à l’identique de l’appartement de Madame [E] [V] [Y] soit :

° 5 027,84 euros pour le lot plâtrerie, peinture ;
° 2 568,90 euros pour le lot plomberie, chauffage, électricité.

Dans son assemblée générale en date du 4 octobre 2023, et plus particulièrement sa résolution n°5, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a pris la décision d’effectuer les travaux préconisés par l’expert avec tableau récapitulatif des quote-part des copropriétés.

Il résulte de cette résolution que le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà pris la décision d’assumer le coût financier des travaux de remise en état suivants :

- devis Carrelages [Localité 4] (lot carrelage et faïence) d’un montant de 4 111,64 euros + 1 192,40 euros ;
- devis [Localité 5] (lot plomberie/chauffage/électricité) d’un montant de 2 568,90 euros ;
- devis Fran façades (lot façade) d’un montant de 6 600 euros ;
- devis [Localité 6] (lot plâtrerie-peinture) d’un montant de 7 170,33 euros ;
- devis [A] ingénérie (lot MOE) d’un montant de 14 375,00 euros ;
Estimatif coût assurance dommage ouvrage nécessaire : 2 000,00 euros.

Il est indiqué que l’assemblée générale adopte une enveloppe budgétaire de
60 000,00 euros.

Or, l’expert dans son rapport évalue :

- les travaux nécessaire à la consolidation de la structure de l’immeuble à hauteur de
34 500,23 euros ;
- les travaux de remise en état des deux locaux à savoir :
*l’appartement de Madame [E] [V] [Y] à hauteur de
7 596,74 euros ;
*le local commercial à hauteur de 2 142,71 euros.

soit un montant total de 44 239,68 euros de sorte que le syndicat des copropriétaires a accepté de prendre en charge les travaux de remise en état de l’appartement de Madame [E] [V] [Y] qui ne peut alléguer de la persistance d’un préjudice matériel à hauteur de la totalité des travaux, cette dernière ne pouvant réclamer que sa quote-part dans les travaux votés par le syndicat des copriétaires dont elle fait partie. En effet, faute de démontrer qu’elle a reçu mandat de la part du syndicat des copropriétaires pour agir en ses lieu et place, celle-ci ne peut venir réclamer l’indemnisation la totalité des travaux de remise en état dont le coût n’a pas été intégralement supporté par elle mais par l’ensemble des copropriétaires.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2021 que Madame [E] [V] [Y] possède 2 753 tantièmes sur 10 000 tantièmes de sorte que les travaux de remise en état de son appartement seront justement évalués à hauteur de
2 091,38 euros (7 596,74 x 2 753 / 10 000).

Les frais de trajet pour se rendre à son travail et de déjeuner à l’extérieur :

Madame [E] [V] [Y] allègue avoir exposé des frais de déplacement pour se rendre, depuis [Localité 7], son domicile provisoire, à son travail à [Localité 2] et n’avoir pas pu rentrer chez elle pour déjeuner comme à son habitude.

La SARL Citya Pays [L] l’Ain s’y oppose en indiquant que la somme réclamée au titre des frais de trajet n’est pas justifiée et que la demanderesse échoue à démontrer qu’elle rentrait déjeuner à son appartement lors de ses journées de travail.

En l’espèce, aucun justificatif du lieu de travail de la demanderesse n’est versé aux débats, cette dernière se contentant de produire la copie de la carte grise de son véhicule. Les frais de trajet et de déjeuner allégués seront donc écartés.

Les frais de déménagement :

Madame [E] [V] [Y] explique avoir dû exposer des frais de déménagement à hauteur de 2 000,00 euros.

Elle verse aux débats un devis en date du 15 février 2024 pour un montant total de 1 262,00 euros pour un déménagement entre [Localité 2] et [Localité 7].

Il est incontestable que la demanderesse a dû quitter son logement au mois de juillet 2021. Elle ne justifie cependant pas avoir effectivement assumé des frais de déménagement à cette date de sorte que seuls les frais de déménagement en vue de réintégrer les lieux en 2024 peuvent être pris en compte à hauteur de 1 262,00 euros.

Les frais de déménagement seront donc retenus à hauteur de 1 262,00 euros.

Les frais liés à la conclusion d’un prêt :

Madame [E] [V] [Y] soutient avoir dû contracter un prêt dans le but de financer les appels de fonds pour les travaux des parties communes.
La défenderesse fait valoir que la copropriétaire demanderesse ne règle pas ses charges.

En l’espèce, Madame [E] [V] [Y] justifie avoir conclu un prêt personnel de 16 000,00 euros intitulé « prêt travaux » le 21 octobre 2023 sur une durée de 96 mois avec un taux d’intérêts de 5,42 %.

S’il est exact que tout copropriétaire est amené à financer les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble, l’importance des travaux à réaliser résulte de l’inaction de la SARL Citya Pays [L] l’Ain à la suite du dégât des eaux survenu en 2018.

Cependant, il convient de relever qu’il ressort des propres écritures de la demanderesse que le montant des travaux liés à la démolition des cagibis avait été provisionné par les vendeurs et d’autre part que le montant total de sa quote part pour les travaux de reprise de la structure de l’immeuble d’une part, comprenant la démolition des cagibis, et de remise en état des locaux d’autre part, s’élève à la somme de 12 179,18 euros.

Par conséquent, au regard du montant supérieur du prêt contracté, l’intégralité des frais supportés sur ce prêt ne saurait être mise à la charge de la SARL Citya Pays [L] l’Ain.

Il sera alloué une somme de 2 500,00 euros.

****

Au total, le préjudice matériel de Madame [E] [V] [Y] s’élève à la somme de 5 853,38 euros (2 091,38 + 1 262 + 2 500).

La SARL Citya Pays [L] l’Ain sera donc condamnée à verser la somme de 5 853,38 euros à Madame [E] [V] [Y] au titre de son préjudice matériel.

*Sur le préjudice de jouissance :

Il est constant que Madame [E] [V] [Y] a dû quitter son logement au 31 juillet 2021.

Dans son rapport, l’expert retient ce poste de préjudice à compter du mois d’août 2021 en retenant une valeur locative de 650,00 euros par mois.

Il est par ailleurs constant que la demanderesse a réintégré son logement en juin 2024 de sorte que le préjudice de jouissance est caractérisé sur une période de 35 mois.

La SARL Citya Pays [L] l’Ain conteste l’indemnisation sollicitée sur la base de
100 % de la valeur locative de l’appartement sans pour autant expliquer les raisons de son opposition et alors que Madame [E] [V] [Y] a été contrainte de se reloger ailleurs.

La totalité de la valeur locative de son appartement sera retenue pour évaluer son préjudice de jouissance à hauteur de 22 100,00 euros.

La SARL Citya Pays [L] l’Ain sera donc condamnée à verser à Madame [E] [V] [Y] la somme de 22 100,00 euros au titre de son préjudice de jouissance.

*Sur le préjudice moral :

Madame [E] [V] [Y] indique avoir souffert de signes d’anxiété à compter du mois de juillet 2021 liés à l’insécurité d’être sans domicile. Elle ajoute avoir dû vivre en colocation et n’avoir pas pu recevoir ses proches comme elle le souhaitait.

Elle verse aux débats un certificat médical établi le 10 octobre 2023 par le Docteur [G] [C], médecin généraliste, attestant avoir reçu régulièrement en consultation la demanderesse depuis juillet 2021, cette dernière présentant « des signes d’anxiété importante avec somatisations ».

Le fait d’avoir été privée de son domicile est en lien avec le défaut d’entretien caractérisé à l’encontre de la SARL Citya Pays [L] l’Ain. La privation de son domicile pendant plus de deux ans pouvant se révéler être insécurisant, il est justifié d’allouer la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice subi.

La SARL Citya Pays [L] l’Ain sera donc condamnée à verser à Madame [E] [V] [Y] la somme de 1 000,00 euros au titre de son préjudice moral.

II/ Sur les autres demandes :

A) Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La notion de distraction des dépens, utilisée à l’article 133 du code de procédure civile de 1806, a disparu du droit positif depuis le 1er avril 1976, date d’abrogation de cette disposition par l’article 41 du décret n° 75-1122 du 5 décembre 1975. En conséquence, la demande de distraction des dépens sera rejetée.

La SARL Citya Pays [L] l’Ain, partie perdante au présent litige, sera condamnée aux dépens de l'instance.

B) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, la SARL Citya Pays [L] l’Ain sera condamnée à verser à Madame [E] [V] [Y] la somme de 3 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

C) Sur l'exécution provisoire:

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne permet de faire obstacle à l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS