TJ 34032, 19 mai 2026, RG 26/00041

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Références :
N° RG 26/00041 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E35L7

MINUTE N°2026/ 316

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 19 Mai 2026

[Q] [H] [Z]

c/

[S] [F], [D] [F]

Copie délivrée à
Madame [S] [F]

Copie exécutoire délivrée à
Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [H] [Z]
né le 12 Juillet 1956 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [S] [F]
née le 04 Août 1975 à [Localité 5]
[Adresse 4]
(et angle avec [Adresse 5])
[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [D] [F]
né le 15 Avril 1948 à [Localité 6] (MAROC)
[Adresse 6]
[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 12 mai 2015 avec prise d’effet au 1er juin 2015, M. [Z] [Q] a donné à bail à Mme [F] [S] un local meublé à usage d’habitation sis [Adresse 7] (et [Adresse 8] [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 500.00 € et 40.00 € pour provision sur charges .

Par acte séparé en date du 12 mai 20215 M. [F] [D] s’est porté caution solidaire sans faculté de discussion ni de division pour le paiement des loyers éventuellement révisés, des charges et des réparations locatives, sans limitation de durée pour un loyer mensuel de 540.00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [Q], selon acte de commissaire de justice en date 24 septembre 2025, a fait signifier à Mme [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 2078.43 € dont en principal 1911.00 € au titre des arriérés de loyers, et a fait signifier le 30 septembre 2025 ce commandement à M. [F] [D] en sa qualité de caution solidaire, signification remise également en l’étude un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [Z] [Q] a assigné Mme [F] [S] et M. [F] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de M. [Z] [Q] visée dans le commandement et ce à compter du 24 novembre 2025 par application des dispositions de l’article I-24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;
- Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 24 novembre 2025 ;
- Juger en conséquence que la clause résolutoire a été acquise le 24 novembre 2025 ;
- Juger que le bail a été résilié le 24 novembre 2025 ;
- Ordonner l’expulsion de Mme [F] [S] du logement qu’elle occupe [Adresse 4] (et angle avec [Adresse 5]) [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, dans les délais de la loi, à compter de l’ordonnance à intervenir ;
- Condamner Mme [F] [S] à quitter les lieux sous astreinte de 150.00 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant au locataire, garnissant les lieux, en tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Mme [F] [S] ;
- Condamner solidairement Mme [F] [S] et M. [F] [D] en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 637.00 € par mois d’occupation, jusqu’au complet départ des lieux ;
- Juger que l’indemnité d’occupation s’élève au jour des présentes à la somme de 445.85 € à parfaire ;
- Condamner solidairement Mme [F] [S] et M. [F] [D] en sa qualité de caution solidaire au paiement des arriérés de loyers et charges à compter de juillet 2025 jusqu’au 24 novembre 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire soit 3057.60 € ainsi que les intérêts et accessoires y afférents à compter du commandement de payer délivré le 24 novembre 2025 ;
- Condamner Mme [F] [S] à verser à M. [Z] [Q] la somme de 1000.00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner solidairement Mme [F] [S] et M. [F] [D] en sa qualité de caution solidaire à verser à M. [Z] [Q] la somme de 1500.00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- Ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute ;

Un diagnostic social et financier a été établi établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que Mme [F] vit seule avec sa fille depuis sa séparation en 2015. Les impayés de loyers sont liés à une perte de revenus. Le paiement du loyer résiduel aurait repris depuis le mois de septembre 2025. Un plan d’apurement de la dette serait envisagé et Mme [F] [S] devrait se faire aider par sa sœur afin également de solder sa dette. Une mesure d’accompagnement social est sollicitée et en parallèle une demande de logement social a été déposée dans l’hypothèse où elle ne pourrait pas se maintenir dans le logement avec sa fille.

Appelée à l’audience du 17 mars 2026 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [Z] [Q] indique se désister de son action en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de bail à l’exception du surplus de celle-ci au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Mme [F] [S] comparaît en personne. Elle exprime le souhait dans la mesure du possible de ne pas être condamnée aux dépens et sur le fondement de l’article 700.

M. [F] [D], bien que régulièrement assigné, ne comparaît et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 21 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Z] [Q] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 29 septembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par M. [Z] [Q] apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l'espèce, le bail de location conclu le 12 mai 2015 avec prise d’effet au 1er juin 2015 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2025 à Mme [F] [S] pour la somme de 2078.43 € dont en principal 1911.00 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 25 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur le désistement de M. [Z] [Q]

A l’audience, le conseil de M. [Z] [Q] indique se désister de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail ne maintenant que le surplus au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Mme [F] [S] présente à l’audience ne formule aucune observation sur ce désistement mais exprime son souhait de ne pas être condamnée aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [D], non comparant ni représenté, n’oppose de fait aucune observation ni contestation.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement de M. [Z] [Q] de son action en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ainsi que de tous leurs effets et conséquences en découlant et notamment l’expulsion sous astreinte et la condamnation au titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce le conseil de M. [Z] [Q] maintient sa demande.

Mme [F] [S], comparante, sollicite qu’il n’y soit pas fait droit..

M. [F] [D], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation.

Dès lors, tenant compte des éléments du litige et notamment la situation familiale et financière de Mme [F] [S], du désistement de la partie requérante il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En la cause l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [F] [S] et M. [F] [D] en sa qualité de caution solidaire seront condamnée solidairement au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,