TJ 19272, 6 mai 2026, RG 25/00192

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00192 - N° Portalis 46C2-W-B7J-BGBJ

[Adresse 2] d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- SCI DES QUATRE ENTREES
- M. [E]
- préfet du département

1 copie exécutoire à :
- SCI DES QUATRE ENTREES

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Marie-Pierre DEBONO Cadre Greffier et lors du prononcé de Monsieur Nicolas DASTIS, Cadre Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES QUATRE ENTREES
RCS [Localité 3] 487 605 735
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par son gérant Monsieur [N] [X]

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [C] [E]
né le 22 Août 1984 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
non comparant

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2024, la SCI DES QUATRE ENTREES a consenti un bail d'habitation à Monsieur [C] [E] sur des locaux situés [Adresse 6], à Tulle (19 000), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 290 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de justifier de payer la somme principale de 580 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [E] le 30 septembre 2025.

Par assignation du 2 décembre 2025, la SCI DES QUATRE ENTREES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [E] et de tout autre occupant de son chef, condamner Monsieur [C] [E] au paiement de la somme de 1180 euros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire arrêté au 30 novembre 2025, fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et l'y condamner en tant que de besoin, dire qu'elle commencera à courir à compter du 1er décembre 2025, condamner Monsieur [C] [E] au paiement d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, condamner Monsieur [C] [E] au paiement d'une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de l'assignation.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 décembre 2025. Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [C] [E] ne s'est pas présenté aux rendez-vous proposés sans faire part d'un empêchement. Il est noté qu'il a été radié du RSA en juillet 2025, qu'il a signé, par la suite, en octobre 2025 un contrat d'engagement réciproque, mais qu'il a été absent lors de son prochain rendez-vous sans donner de nouvelles. Le travailleur social mentionne que le locataire lui a fait part qu'il ne souhaitait pas rester dans son logement et qu'il souhaitait déménager dans un autre département.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 mars 2026. A cette audience, la SCI DES QUATRE ENTREES, représentée dûment par Monsieur [X] [N], gérant, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée est de 2050 euros au 1er mars 2026, mois de février 2026 inclus. La bailleresse mentionne n'avoir plus de contact avec le locataire, que celui-ci n'a pas remis les clés du logement et qu'il ne bénéfice plus de l'APL depuis septembre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [C] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Il n'a pas été fait mention de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [C] [E].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de résiliation du bail

La SCI DES QUATRE ENTREES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 30 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 580 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er décembre 2025.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

La dette locative n'a cessé d'augmenter, de 580 euros à la date du commandement de payer en date du 30 septembre 2025, à 1180 euros à la date de l'assignation en date du 2 décembre 2025 et à 2050 euros à la date de l'audience en date du 2 mars 2026.

Le locataire ne perçoit plus d'APL et les impayés locatifs date d'août 2025.

Monsieur [C] [E] ne s'étant pas présenté à l'audience, ni écrit au tribunal, il n'a pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer avant l'audience et que les revenus du foyer de Monsieur [C] [E] ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

La SCI DES QUATRE ENTREES ne sollicite pas de délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI DES QUATRE ENTREES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de la SCI DES QUATRE ENTREES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l'espèce, la majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance. L'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution du défendeur.

La SCI DES QUATRE ENTREES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er mars 2026, Monsieur [C] [E] lui devait la somme de 2050 euros, mois de février 2026 inclus.

Monsieur [C] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 2050 euros à la bailleresse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, suivant décompte arrêté au 1er mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Monsieur [C] [E], devenu occupant sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 1er décembre 2025.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 290 euros.

L'indemnité d'occupation concernant le logement est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI DES QUATRE ENTREES ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-6 du code civil (ancien article 1153 du code civil), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la requérante ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [C] [E] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI DES QUATRE ENTREES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS