TJ 13055, 12 mars 2026, RG 25/04671

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2026
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Mars 2026

GROSSE :
Le 21 mai 2026
à Me STRABONI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 21 mai 2026
à Me BARLET
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/04671 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6YJY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [R]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charline BARLET, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-016956 du 17/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 29 juillet 2025, la SA SOGIMA a assigné Madame [C] [R] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique et d'un serrurier;

• condamner Madame [R] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 2386,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu'à libération complète des lieux et avec intérêts de droit;

-la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l'audience, la SA SOGIMA a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 6822,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA SOGIMA a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Madame [R], citée en l'Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, mais s'est faite représenter par un avocat laquelle a indiqué que Madame [R] bénéficiait d'une décision de la commission de surendettement en date du 19 février 2026 notifiée le 7 mars 2026 portant effacement de la dette de loyers de la SA SOGIMA à hauteur de la somme de 5174,18 euros.

Elle s'est donc opposée au paiement de la dette locative.

Subsidiairement, elle a sollicité les plus larges délais de paiement et s'est opposée à la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle a en outre précisé que le logement de Madame [R] avait fait l'objet d'un certificat de non décence établi le 6 novembre 2025 imposant à la SA SOGIMA de réaliser les travaux de mise en conformité d'ici le 31 mai 2027.

La SA SOGIMA a indiqué qu'elle ne contestait pas la décision de la commission de surendettement.

Elle s'est opposée à la demande en délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'Allocations Familiales le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 12 août 2025, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 13 novembre 2025.

L'action de la SA SOGIMA est donc déclarée recevable.

Sur l'indécence du logement:

Si par courrier en date du 6 novembre 2025, la CAF des Bouches du Rhône informait la SA SOGIMA de la non-conformité de son logement et lui imposait de procéder à la mise en conformité dudit logement avant le 31 mai 2027, il ressort du courrier en date du 5 février 2026 de la SA SOGIMA que l'ensemble des travaux demandés ont été réalisés, que les non conformités relevées ont été corrigées et que le logement répond à présent aux critères de décence.

Madame [R] n'a pas contesté les déclarations de la SA SOGIMA sur ce point.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2023, la SA SOGIMA a consenti un bail d’habitation à Madame [R] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant six semaines.

Le montant du loyer était de 626,69 euros outre 160,25 euros de provisions sur charges.

Madame [R] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SA SOGIMA lui a fait délivrer le 6 mai 2025 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2022,90 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de six semaines, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 17 juin 2025.

Par décision en date du 19 février 2026, la commission de surendettement a décidé d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [R] et donc d'un effacement total de ses dettes.

L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (...), le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement.

Il convient dès lors de suspendre pendant un délai de deux ans à compter du 19 février 2026 les effets de la clause résolutoire.

En cas de non-paiement du loyer courant pendant ce délai de deux ans, soit jusqu'au 19 février 2028, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [R] et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation:

Il ressort du décompte versé aux débats par la SA SOGIMA que Madame [R] reste devoir la somme de 823,93 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 mars 2026 au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En cas de non-paiement du loyer courant pendant la période ci-dessus, Madame [R] sera condamnée à payer à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire et avec intérêts de droit.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois et en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Madame [R] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 34,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [R] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [R] sera tenue de payer à la SA SOGIMA la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS